今天的中國房地產行業正在面臨一個重大的轉折階段，不僅地產行業比較關心，地方政府也比較關心。不僅行業內的老板比較關心，行業外的人也非常關注。同時，房地產還事關萬千家庭，很多消費者都在觀望，今天的房子還值不值得買？
說一千道一萬，我們今天面臨的最大問題，是不確定性的問題。所以我們這次討論的主題就叫做“穿越不確定”。
去年房地產界大事很多，最大的當屬恒大暴雷事件。這已經不是一個企業的問題，它的背后產生了一系列深刻的影響。對于恒大，中央到地方都是非常謹慎的，所以現在塵埃還沒有完全落定。那么身在行業內的我們，該怎么看待恒大事件呢？
首先需要明確指出的是，恒大事件只是一個開始，絕不是結束。接下來，全國還會出現很多個“小恒大”。因為站在整個經濟社會發展大局的角度上說，國家發展到今天已經走到了去虛向實的階段，去地產化是必經之路。
過去我們一直聽到業內有人說，整治房地產亂象是“只聽樓梯響，不見人下來”。其實不是這樣。樓梯響不是假的，這是中國發展的必然規律。如果認為下行的經濟周期就能阻礙地產調整的決心，無疑是對大勢的判斷有問題。
要想搞清楚房地產為什么會走到今天，首先需要搞清楚過去二十多年，房地產的本質是什么。它不是一個普通的行業，而是一架被賦予了特殊歷史使命，用來拉動經濟增長和社會發展的“馬車”。
1998年，當時的社會主義市場經濟探索已經進入了一個新的階段，中央決定適時推動房地產政策改革。這輪改革以“取消福利分房，實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心目標，由此掀起了此后二十年房地產市場的驚濤駭浪。
1987年12月，深圳舉行了全國首次土地使用權拍賣，由此拉開了中國房地產業發展序幕
在那個“黃金時代”里，地方政府、開發商、炒房團，成了受益最大的群體。地方財政高度依賴土地出讓金收入；主流發展商們通過高周轉的資金運作，大規模的土地獲取，高效復制的產品線和集團化的管控模式，迅速成為巨頭；炒房團則在各地一擲千金，讓當地房價應聲而漲，攫取超額回報 。
除了開發商、地方政府和有房階層的利益捆綁，支撐房地產20年繁榮的根本動力，其實是全世界歷史上最大規模的城市化。中國的城市化從2000年的36.22%到2019年底的60%，短短20年間，有將近4億人口進城工作、生活，創造了前所未有的居住需求。從2000年到2017年，當年竣工房屋面積從1億平方米增長到17億平方米，房地產的繁榮反過來也加速推動了城市化。
除此之外，房地產行業的特殊性在于，它是國民經濟當中少有的可以打通生產、流通、消費三個領域的產業，上下游關聯產業極多，能夠直接或間接地拉動就業、帶動稅收。
但也正是因為地位重要、規模龐大、利益紛雜等行業特點，過去數十年房地產領域產生了太多亂象。土地、資金這些房地產行業關鍵要素的配置，本身就帶有很強的權力色彩。在制度不健全，而利益又太誘惑的時候，自然而然就會有人鋌而走險。于是人性中的貪婪、虛榮和僥幸都在這個行業得到了集中釋放，也讓它承擔了很多污名。
天下沒有不散的筵席。二十年的飛速發展，房地產到今天終于走到了它的轉折點。伴隨高速城市化腳步的放緩，房地產行業的歷史使命其實已經接近完成。在這種背景下，大的政策變動只是早晚的事。當市場環境、政策環境都發生了深刻變化時，整個行業遭遇寒冬，實在是一種歷史必然。
如今的房地產企業，處在命運的轉折點上。以我們長期服務的時代地產為例：我的團隊2017年給時代中國做了企業發展的戰略咨詢，到2020年，時代中國已經完成了從100億到1000億的跨越。前段時間，他們的董事長和我們交流，目前時代地產已經出現了三個新的特征：
第一，謹慎在市場中舉牌拿地，不參與或者是少參與競爭強的拿地環節。
第二，把戰略重點轉向城市更新。城市更新的成本相對較低，仍然可以保持一定利潤。
第三，也是最關鍵的，降低對于中國房地產市場增長的預期，堅定地跟隨中央“房住不炒”的原則，他們預判房地產行業的整體調整估計會在2023年到2025年完成。還有幾年緊日子要過。
時代地產的反應相對敏捷，很快看清了大勢，做出了一定調整，但陣痛還是不可避免，遺憾的是像這樣的房企卻只是少數。更多情況是大家都知道房地產領域的調整是灰犀牛，但都不相信灰犀牛最終會到來。但當灰犀牛真的撲面而來時，恒大不過是第一個倒下的那個罷了。
從企業的角度講，恒大是內部激勵措施出現了問題。恒大拿到的土地價值極低，以大量郊區大盤和三四線城市的土地為主。放眼整個行業，對于三四線城市市場，只有碧桂園憑借著全國性的品牌、良好的營銷能力、較高的產品性價比和快速周轉率才做得好。相比之下恒大并不具備這樣的能力，低價值土地變現升值很慢，沉重的負擔逐漸拖垮了恒大。
但理解房地產領域的變化，需要跳出恒大個案，從一個更為長遠的歷史角度來看待這個問題。恒大們所面對的，不只是防范風險，還有更深程度的底層邏輯。有幾個現象，值得我們反思：
2013年，新任領導集體確立后，領導人首提“新常態”。什么是“新常態”？這個詞意味著出現了和過去不同的新的社會常態。在某種意義上來說，“新常態”下和過去“以經濟建設為中心”的“舊常態”不同——是以“經濟”與“社會”建設為雙中心。“新常態”是過去的傳承，但也是面對社會的新問題，提出的一系列解決方案，這個方案包含了前幾年的精準扶貧，也包括了現在最新的提法——共同富裕。
我們看到，2014年之后，從中央到地方各級政府的工作報告及規劃，都非常強調民生保障的章節。這充分彰顯了中央解決社會問題的決心。在經濟學意義上，這其實是一種效率和公平的再平衡。
這種效率與公平的動態平衡在歷史上并不罕見。建國之初百廢待興，我們國家正是在“一五”“二五”的帶動下，實現了經濟的快速重建。但伴隨計劃經濟體制的深入確立，到文革期間，實際上是調整到“公平優先”，實現了某種意義上的效率公平的再平衡；改革開放前30年，全社會解放思想、實事求是，重新強調了效率的重要性。等到四十年過去，改革開放進入新階段，又到了需要進行新一輪再平衡的時候。于是我們看到精準扶貧和共同富裕其實是一脈相承的，只不過是將重心從鄉村擴展到更大的范圍。
下一輪的發展核心，一定會是共同富裕，這是我們這個時代最重要的主題之一。過去的發展方式，讓一部分人先富了起來，但是卻沒有很好地帶動其他人富裕，這個在今天將行不通了。過去一段時間，行業內的利益相關方都希望房價越高越好，未來這種以損害整體發展利益為代價的畸形發展，將被嚴格控制。這對我們的城投公司和房地產公司將會產生非常大的影響。
全社會的公平問題，是接下來房地產行業面臨的根本問題，未來整個行業的發展都要圍繞這個主題展開。
可能今天中國的房企對這個問題還沒有概念。不妨看看其他國家的做法。以韓國為例，韓國房地產行業有一個專有概念叫“7030”，即韓國《住宅法》規定，一個項目建設的70%是保障住房，面積以70-80平米為主，由大韓住宅公社（相當于中國的國有開發商）開發。這類住宅在開發完成后，政府相關部門會進行審計，利潤率必須控制在5%內，如果超過就會面臨罰款。雖然是保障性住房，但這些住宅的品質非常好，不亞于商品住房，不會出現國內一些地方插幾根樹苗就是綠化，摳摳墻皮就會掉的情況。在保障性住房之外，剩下的30%是商品住房，按照市場價格進行交易，政府不會限制。所以在韓國，有“70是上帝，30是凱撒”的說法。
韓國首爾漢江兩岸的居民區
所以對于中國來說，未來房地產企業要多關注政策性住房的發展趨勢，未來“居者有其屋”將成為常態。以北京、上海、深圳這三個城市為例，它們在2017年就分別開始確定了土地供給的60%是政策性住房的政策，力爭利用十年左右的時間，消化政府存量的土地。從這個角度來說，未來的房地產企業，將真正回歸到合理的盈利空間之下。如何實現更多高質量供給，將是房企需要重點考慮的問題。
在此基礎上，第三次分配將會成為影響企業發展的重要因素。過去地產行業很少有人去討論房企是否應該承擔社會責任。當然不只是房地產行業，互聯網等行業也是一樣。過去很多互聯網企業通過補貼方式搶占市場，但一旦形成壟斷后，就會變本加厲，一面掙著乘客錢，一面敲詐司機，這在未來是不可能的。未來大家都需要好好反思，作為靠吸收國家發展紅利成長起來的行業，未來該怎樣更好的承擔社會責任。第三次分配主要是針對高收入人群，對于企業來說，我們未來的經營理念，要更多地考慮“公平與效率”的問題，在共同富裕的大背景下找到新的平衡點。
既然時代變化充滿不確定性，那么我們可不可以在不確定中，梳理清邏輯，把握到規律？答案當然是可以的。任何事件的產生，都有其內在的規律，都是量變到質變的積累，不是一蹴而就的。看清一個事件，要以這個時間為節點向前推10年或向后推10年，才有可能把握趨勢。
恒大暴雷，總的來說還是在大家的認知范圍內。但是我們為什么不會聽到中海、中交、金茂、保利暴雷？這就談到了國企與民企的問題。
在中國，媒體經常會用“國進民退”、“民進國退”這樣的詞來渲染國有經濟與民營經濟之間的動態關系。事實上，國企和民企絕不是簡單的對立關系，而是互相之間既有競爭又有合作的共生關系。對于房地產領域的國企來說，最大的優勢體現在融資成本很低、政府可以對品牌進行背書、對土地的規劃影響能力比較高。因此，下一步國企在行業內的競爭優勢會越來越明顯。
從過去的鄉鎮企業改制，到后來的民營企業風生水起，再到國有企業上市熱潮，社會主義市場經濟的發展離不開國企和民企的共同歷史貢獻。今天我們看到工商銀行、交通銀行、中國電信、中石油、中石化等央企巨頭，已經充分建立了完善的現代企業制度，并且利用全球資金走向全球化。下一個階段，如何讓國有企業成為可持續的良性發展企業，會是擺在國家面前最重要的課題之一。
國有企業掌握我國國民經濟命脈，是國家經濟社會發展的支柱。在當前這個復雜的形勢下，我們的國家如果要完成諸多發展戰略，一定要依靠國有企業來獲得資金，同時要想實現高質量發展，也需要用國有企業推動國民經濟良性發展。
十八大以來中央多次發文強調“增強國有經濟、國有企業的活力、控制力、影響力”
一般來說，長遠的戰略在短期內都是不經濟的，將心比心，民企很難在不經濟但是重要的戰略性行業內進行投資。華為或許是個例外，但是華為的戰略決心也獲得了國家的支持。我們可以看到2019年美國制裁華為的時候，國家為了支持華為，提前推動5G商用，雖然目前5G沒有完善的應用場景，但是國家仍然要搶占5G市場，因為從長遠來看，這關系了更大范圍的民生問題。
今天諸多領域的科技研發，也會出現“新型國有體制”，很多暫時虧錢的領域，都將有國有企業的影子。同樣的，城鎮化過程中為了發展產業，很多土地和建設的經濟性不強，民營企業很難介入，這就需要國有企業承擔使命，利用融資優勢，發揮創新方式，推動城市的繼續發展。
我們國家對國有企業的管理，一直以來都存在巨大的難點。但是做大、做強、做優，是中央對國有企業的期待，那究竟該如何做呢？
第一，宋志平先生在擔任中國建筑材料集團董事長期間推動的改革實踐，可以視作一個很好的經驗。他通過混改整合了大量建材企業，把一批優質的民營企業納入到中國建材集團（以下簡稱“中建材”）的管理序列下，由中建材進行控股之后，統一品牌面向市場。對于中建材來說，通過行業整合擴大了規模提升了經營效率；對于這一批混合企業來說，融資成本降低、品牌優勢顯著，市場競爭力得到增強，還在未來一段時間得到了上市的機會，可以說是一次國企與民企的雙贏。混合所有制是國企改革的有效方式。
第二，在國企改革領域，寧高寧先生被稱為“國企的資本天才”。他開創的寧高寧模式，為國有企業在資本市場開疆拓土提供了很好的藍本。他在執掌華潤集團期間，充分借鑒了香港資本市場的經驗。華潤1993年開始收購雪花啤酒以及大量藥企，這些被收購企業后來都成為了各自領域中舉重若輕的頭部企業。后來寧高寧到了中糧集團以后，也通過資本運作的方式將中糧平臺迅速做大，推動了一系列成功的收并購。比如我們曾經服務過的中糧地產，就是通過收購寶恒地產駛上了快車道，包括我們后來為中糧地產策劃的石家莊祥云國際項目等等，都是在中糧集團在寧高寧時期的經典項目。寧高寧先生通過資本運作，成功推動了中糧集團成為全國國企改革的樣板。
第三，一定要推動國有企業的上市。國有企業改革的一個重要目標，就是要推動國有企業建立完善的現代企業制度。而上市可以讓國有企業擁有董事會、證監會、券商分析機構、媒體、審計機構等五大力量的監管，多重監管之下，國企將會發展出更有效、更精細、更透明的管理模式。
我們相信，未來將會出現一批主營業務清晰、通過混合所有制調動各方積極性、高透明度、高效率的上市型國有企業。而在這個過程中，民營企業也仍然大有可為。不管國企還是民企，在這個大背景下，都應該順勢而為，有所作為。
從2018年開始，國家對于國企改革的方向逐漸清晰，確立了央企萬億規模、省級國企千億規模，市級國企百億規模的總體發展框架。比如廣州市就明確提出要打造23家五千億級別規模的國企。從這個角度來看，打造優質規模國企，將成為未來國企改革的重點發力方向。
按照國務院國資委的有關要求，一家國有企業達到千億目標，有三個維度，分別是市值千億、資產千億和營收千億。企業要真正實現千億目標，必定要在這三個維度中達到兩個。比如我們在服務的華南某物流國企，通過把原有的倉庫資產全部轉型成為產業地產，在原來的地塊進行產業升級，就可以達到資產千億。但是如何實現營收千億和市值千億，這是國企們面對的共同挑戰。
尤其是對于住宅地產國企來說，如何實現千億或者百億的規模目標？
在國家系列手段推動城鄉土地改革、防范系統性風險政策頻出和面對經濟下行壓力的背景下，我們的城市發展和企業發展都面臨新的變化：
第一，土地出讓金的收繳和分配出現變化。國家重新重視土地出讓金的收繳，將其納入到稅務部門管理序列，進一步削弱地方政府對于“土地財政”的依賴基礎。同時還積極探索將土地出讓金應用到產業發展和鄉村振興中。目前也有人建議財政支出設立新的制度，拿土地出讓金的20%用于項目發展。但無論怎么調整，有一點是肯定的，那就是未來土地出讓帶動的“土地財政”模式將要發生根本性轉向。
第二，下一步政策對房地產資金的投融資管理將會更加嚴格，房企將要徹底告別高周轉模式。對于很多像恒大一樣的高周轉、高杠桿企業來說，唯一的出路就是回歸本源。但這個過程中，安全穩健的房企也無須過分恐慌。要知道，“三條紅線”的推出，根本目的是為了降低風險，引導房地產逐步走向良性的經營制度和模式，走向符合金融規律的發展模式，而不是為了掐死房地產。
第三，降低全社會對于房地產的期待，讓房地產行業逐步轉型到上文說到的“公平”角色上來。對于房地產企業來說，就是降低對于利潤的預期判斷，未來要靠降低管理成本、提高勞動生產效率來賺錢。我們要尊重房地產行業的發展規律，未來人均產值、人均利潤的指標會越來越重要。現在我們對于房地產企業的判斷指標，還停留在100億、200億、1000億的規模數據階段，但是這個總體規模數據是不可持續的。
業內有觀點認為，未來中國房地產的轉型方向可能是新加坡模式，即60%保障性住房、30%普通商品房、10%高檔豪宅
例如這一輪房地產行業大變局中，我認為吳亞軍的龍湖集團做的是最好的。龍湖集團未雨綢繆，早在2010年左右就做了一次很重要的調整。在住宅方面，做“山海湖戰略”后回歸剛需，明確60%的產品要服務剛需；在商業服務方面，啟動“天街系列”，計劃在2020年實現龍湖天街的商業租金收入每年不少于100億元，保證每年擁有30-35%的營業收入成為穩定收益。一旦出現危機，這30%的收入可以保證企業順利發展。事實證明，這些戰略調整對于龍湖渡過這輪危機起到了至關重要的作用。
面對未來的不確定性，最重要的指向就是政策導向，我們一定要關注“十四五”規劃確定的方向。為什么“十四五”規劃和2035中長期遠景目標這么重要？因為這次的規劃，決定了中國未來15年乃至30年的發展方向，這一輪的規劃，是真正意義上的新時代開始，是決定未來一段時期國家重大方向的“一張藍圖”。房地產企業的轉型一定要和國家對房地產改革的戰略方向保持一致。
總之，希望我們的這些分析和建議，能夠為大家對于未來的判斷提供一些底層邏輯上的認知，因為認知是共識的前提。國家未來的30年，也是我們企業面對的30年，也是我們個人面對的30年。希望我們都可以把握住新的趨勢和機會，順勢而為，穿越不確定的時代，尋找確定的方向。（完）
