如果再疊加5月15日央媽、銀保監會發布的“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點”。
首套房的客戶，最低貸款利率已經可以達到4.1%。此前，首套房貸款利率最低點出現在2008年底，彼時的首套房的貸款利率為4.158％。這意味著目前全國首套房貸利率下限比2008年更低。
1、
不僅僅是利率紅包來襲，各個一二線城市也紛紛的直接松綁限購，或者通過放寬落戶變相的松綁限購。
7月中旬，廣州市放松落戶條件“本科學歷40歲以下可以隨時落戶”，落戶即可買房。
8月20日，上海發布在臨港新工作的非本市戶籍人才，繳納社保滿1年及以上，可在臨港限購1套住房。中國最經濟最強的上海也悄悄地從邊緣開始，給樓市開口子。
而環滬最火熱的城市昆山，直接取消了限購，外地人隨時買。要知道去年昆山的政策還是“外地戶籍需3年內連續繳納2年以上的社保”。
蘇州、杭州、南京、珠海，佛山、成都、武漢、青島、濟南、廊坊等城市，也紛紛出臺了松綁限購、解除限售的政策，有的直接裸奔，有的悄悄開門。
兩年前，買房還需要茶水費。各種捆綁精裝、加價車位橫行。不過兩年時間，如今要是有個一兩百萬護體，各個售樓處基本可以橫著走。
屬于購房者的好日子來了。
2、
樓市多派們，認為房地產是中國經濟的重要支撐，占GDP的比值高，行業帶動強。保稅收、保財政、保就業，特別是疫情下更突顯房地產的重要性。
2021年，國內生產總值114萬億元，其中房地產開發投資7.76萬億元，占GDP的6.8%，全年建筑業增加值約8萬億元，占GDP的7%，兩者加起來合計占GDP的比重約15%。
這個大的盤子，重要性不言而言。
重要的是房地產不僅僅是中國經濟的主力軍，總部位于巴黎的經合組織，曾經發布過各個國家房地產與經濟總值的占比情況，澳大利亞房地產行業占國民經濟的11.97%，加拿大為11.33%，德國是9.61%，日本是11.33%，美國是12.24%。
所以國家對于房地產遇到的問題和困難，不可能不聞不問不管，央媽送紅包，政策開口子的目的都是“救中國樓市，就能救中國經濟”。
這一招，在2008年、2015年都用過。歷史證明，好用。
一方面是史上無敵的各種福利紅包和政策口子，一方面是唱衰樓市的聲音依然此起彼伏，國人買漲不買跌的心理特征在這個階段特別明顯，多空雙方的交戰反映到客戶身上，那就是史無前例的迷茫。
很多人說，當前樓市的主要問題是老百姓沒錢，真是扯淡。
人民銀行公布的2022年上半年金融統計數據顯示，上半年住戶存款增加10.33萬億元，同比多增2.88萬億元，而且各個城市的銷冠樓盤基本全是高價盤。
3、
比如杭州上半年的單盤銷售額前4強為江明月朗園、杭珹未來中心、棲江攬月軒、海潮望月城。江明月朗園成交單價超過7萬/平，棲江攬月軒、海潮望月城單價也接近7萬/平，但上半年杭州的銷售均價為3.3萬/平。
比如廣州的冠軍樓盤越秀和樾府的單價超過了6.2萬/平，銷售總金額超過了100億，而第二名更神奇，在展示區、樣板房都沒有的前提下，琶洲南TOD項目靠PPT居然就收客4000+組，最后開盤價格超過11萬/平，而廣州的均價只有3.9萬/平。
比如青島上半年的銷售總金額三甲為大云谷金茂府、海曙云霞、佳源華府，海曙云霞的單價達到了18萬/平，金茂府的單價達到了4萬/平，佳源華府的單價達到了5萬/平，而青島的均價只有1.8萬/平。
所以，錢肯定不是當前樓市的主要問題。面對十年前曾經的全球經濟大危機，時任國務院溫總理說“信心，比黃金更重要”，如今看來，也同樣適用。
很多人其實完整地經歷過上一輪的房價大漲周期，所以對過去無比懷念。
上一輪的周期啟動從2015年開始的。根據國家統計局的數據顯示，全國商品房均單價從2014年的6324元/平，到2020年為9859元/平，六年時間漲幅為56%，年均漲幅約為9%。
考慮到各個城市以及同城市不同板塊之間漲幅的不平衡，實際過去幾年的時間，很多區域的房價是翻了一倍、兩倍，甚至三倍的。比如安居客的數據就顯示：2015年蘇州工業園區青劍湖板塊的均單價是1萬，如今這里的均單價是2.92萬。
網上有個笑話，如果回到過去，你會干啥？選擇最多的答案是：買房子。
4、
我們從庫存、政策、金融和需求端去看看，2022年開啟下一個房價大漲周期的可能性有多大？
統計局數據顯示：截至2022年6月末，全國商品房待售面積為5.4億平，2015年的同期數據為6.5億平，從去化來看，2015年上半年銷售數據為5億平，而2022年上半年的銷售數據為6.8億平。庫存更少，賣得更多，這顯然是個有利條件。
但是也有很大的不利擺在面前，根據民政部的相關統計，2015年的結婚數為1224萬對，但是到了2021年驟降到763萬對，新婚家庭的減少，將極大地減少購房客戶中的剛需群體。
來自各個售樓處的直觀反映也是，婚房客戶的占比大幅減少
收入方面，2015年上半年的城鎮居民可支配收入為15699元，今年同期城鎮居民可支配收入為25003元，漲幅為59%，與房價的漲幅基本接近。
但是這里面有一個量級差別的問題，說白了，15000漲到25000的收入，只是增加了1萬的收入，但是6300漲到9800的房單價，卻是至少35萬的總價差（按照100平預估）。
再看看就業，2015年的失業率在5.06%，但是今年同期的失業率是5.7%，失業人口的增多，收入跟不上，以及人們對于未來收入的不確定性，是擺在樓市重新雄起前面的大障礙。
房價大漲的支撐來自，要有很多很多的錢，也要有很多很多的客戶，但是目前看來，這兩者顯然疲態盡顯，不足以支撐未來樓市的大雄起。
顯然，國家層面也意識到了這個問題。不斷降息是減少大家的購房負擔，全面放開三胎也是解決未來人口急速下滑帶來的一系列社會和經濟承壓問題。
只是降息的補貼，相比較目前的房價收入比而言依然杯水車薪，而三胎，遠水解不了近渴。
5、
客觀而言，當前低迷的樓市并非無良藥可救，在2015年那一輪樓市大爆發中起到重要作用的棚改貨幣化，如今看來依然有效。
多方統計顯示，目前市場存在的1995年之前的住宅約50-60億平，如果這些房子能夠推倒，一方面可以改善老百姓實實在在的居住體驗，完善城市更新建設，同時還可以釋放大量的購房需求，解決當前的庫存去化。
據悉，目前已經有不少地方出臺了房票制度，用房票替代貨幣補償，加速老房子的拆遷。
