很多人心里都有個問題。我們的地產業出問題后，會持續多長時間？我們會不會出現日本那樣“失去的十年、二十年甚至三十年”？
我們再來復盤一下日本這段經典歷史。
如果用最簡要的話來概括，日本地產泡沫起因及泡沫的過程是這樣的：
1985年廣場協議后，日元迅速升值，對出口形成抑制。為了刺激經濟，日本央行采取了貨幣寬松政策。在低利率和實體經濟走弱的背景下，充裕的資金流入房地產和股票市場。
于是，日本房地產泡沫進入到了快速膨脹階段。
當時的日本人，沒有意識到潛在的風險正在逼近，仍然都在積極借貸，加杠桿，買地買房，一片欣欣向榮的景象?！叭毡镜谝弧保呛芏嗳藘刃牡南敕ǎ敃r的美國人也對日本心生膽怯。于是，日本新增個人貸款從1984年只有10.7萬億日元，到了1989 年一度超過30萬億日元。
但是與中國不同的是，那時日本各類企業也是想著迅速發財，大量投資于土地和房地產。日本的銀行貸款中，投向房地產業的占比從1984年的7.7%迅速上升至1989年的12.2%。
總結一下就是，家庭居民和企業界聯手，共同推動了這個大泡沫的形成。
然后到了關鍵的1989年，日本央行突然大幅而又迅速地加息，商業銀行向央行借款的利率從1989年初的2.5%，迅速上升至1990年8月的6.0%。再加上1991年，日本政府突然開征地價稅。
到了1991年中，這對于日本是關鍵的時刻。從那時開始，房地產泡沫破了。
但是跟美國2008年的房地產次貸危機不一樣的是，日本在泡沫破滅后，居民和企業界借款的杠桿率在之后的4年，也就是 1991-1995 年間，都沒有明顯下降。直到10年后，杠桿率才下降到之前的正常水平，這是為什么？
有兩個原因。
第一，日本的居民破產法使得日本人即使申請破產，也還得繼續還貸。
日本的居民破產法則實行“許可免責主義”，即居民經過法院批準破產后，并不會自然意味著居民不用償還貸款，而是居民還需要再向法院申請，獲得法院批準后，才能免除債務的償還責任，即破產并不意味著債務自然免責。
除此之外，日本居民一旦申請破產，現有住房會被拍賣清算用于還貸，而且如果房屋價值低于債務，居民還需繼續還貸，這使得日本居民申請破產的意愿并不強烈，使得債務減記出清需要更長時間。
第二，出問題的企業破產速度很慢，主要原因是銀行保護和社會倫理、企業責任。
日本企業破產帶來的社會影響會比較大，所以，他們主動破產意愿比較低。日本企業有兩大特點，那就是終生雇傭制和企業之間的交叉持股。
其次，日本的“主力銀行制度”下，企業會選擇一家銀行作為主要融資來源，兩者深度綁定、甚至交叉持股，銀行不僅是企業最大的債權人，也可能是最大的股權人，甚至是實際控制人，這使得銀行不愿意企業破產，而是選擇持續給經營不善但關系良好的企業注資。
就因為這樣，居民和企業部門未能快速破產出清，這使得大量不良貸款堆積在銀行體系內，尾大不掉。
那么出現這樣的問題，結果是怎樣的呢？
日本房地產泡沫破滅前十年經濟的平均增速為4.6%，而在泡沫破滅后，經濟增速中樞下移至 0.4%。之后日本長期處于低速增長階段，史稱為“失去的二十年”。
反過來想，如果日本當年快速出清了這些問題資產，就一定是好的策略嗎？
我想也未必。刮骨療傷式的解決問題，還會導致新的問題出現，那就是大蕭條。美國1929年的大蕭條，就與當時的政府在宏觀上沒有作為，任由企業破產，居民失業，有很大關系。
當然，上述的小復盤，還沒有聯系到日本的產業經濟狀況和國際政治格局的因素。
日本90年代后，整體產業經濟也不夠景氣，重要新興戰略性產業沒打過美國，也錯失了幾個世界產業創新的重要浪潮，這也是一個重要原因。
以史為鑒，以鄰為鑒。關于衰退和蕭條的宏觀經濟問題是極其復雜的，伯南克說這是宏觀經濟學的圣杯。
不管怎樣，國際政治局勢是邊界條件，產業增長是根本動力，宏觀經濟管控政策至關重要。如果不能勵精圖治發展產業，在國際政治大國博弈，對內政策又管控不到位情況下，一味炒作房地產，代價是慘痛的。
所以，我們國家在房地產問題上，一直堅持了一個原則，那就是“房住不炒”。
