每年10月是全國“敬老月”。截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億。“十四五”時期我國將從輕度老齡化進入中度老齡化階段。

中國進入老齡化社會已是不爭的事實。

2021年1月，原弘揚集團總裁蔣達強，出任了平安不動產董事長，打響了平安不動產轉型的第一槍。其中，康養、商辦和租賃住房，成為平安未來商業地產投資的新方向，明確下一階段康養要加大布局。

一直以來，以財務投資住宅地產的平安，似乎感覺到了市場的變化。事實上，房企布局養老地產，早已不是什么新鮮的事。

早10年前，筆者所在的大大央企就已開始了各類養老業務的嘗試，包括健康體檢中心、養老院以及高端醫療公寓等各領域的嘗試。近幾年，各大房企都有嘗試性布局，但淺嘗即止，因為真的不賺錢。

有些房企在養老地產的初級階段，將養老地產模式，納入給商業地產公司來操盤運營。這和地產公司用商業租賃的辦法，操盤養老的思路一致：通過拿地、蓋樓、聘請國外高端醫療養老機構（或者干脆自己干）運營，最后通過租賃或者售賣養老院子，或者床位，獲取收入和利潤。

在這種模式下，一不小心就有干起了掛羊頭賣狗肉的模式。市場上，大部分的地產養老機構都是如此。

打著高端醫療或者養老的牌子，干著售樓的地產快餐模式，實在賣不動，或者政府要求必須自持，也只好干起慢慢租賃的活，事多還虧錢。老板們普遍不想干了……

筆者之前為公司算過一筆賬，以一家80個床位的養老醫療院來算，初期投資1.3個億，每年固定成本合計4349萬。

按照床位使用率，以及為了匯報的好看，必須在第三年就要實現80%以上的出租率，才能夠開始盈利，即是如此，收回初始投資也需要10年左右的時間。

而且，重點是人均消費收入要達到15870元。

無論從哪點來看，都不可能實現。

這對于近十年習慣賺快錢的地產商而言，的確回報太慢了。

聚焦養老地產無法盈利的核心原因：

1、金融支持力度不夠，退出機制不明

養老產業的收入來源主要聚焦于兩點：租金和服務。通過租賃房間取得租賃收入，通過提供各類服務收取服務收入。而養老機構的固定投入卻是相當大的，也是我們常說的重資產。無論是買地，還是蓋房子，或者聘請專業的服務醫療人才，前期的投入是巨大的。這就導致養老產業的回報率遠遠低于住宅項目，平均3-5個點都算是不錯的回報了。

在這種低回報率的情況下，養老項目不太受金融資本市場的認可和歡迎，也是情理之中。

2、土地政策落實難

前十年火爆的土地市場，各級政府對于不賺錢的養老地塊基本是以搭售為主，但土地的熱炒，導致不賺錢的養老地塊也被背負了極高的土地成本。這樣的政策導致真正愿意踏踏實實做養老機構的企業反而無法進駐，一些投機的房地產商趁機吸入，極不負責任的打造一些養老面子工程。

3、各類配套體系和人才嚴重不足

產業的不盈利性質自然讓人才無法往其導流，體系和人才不足一定是必然的。

4、國人養老觀念和認知的不同

中國千年傳統以孝為先，把自己家里的老人送養老院，不管老人是否答應，自己估計都要承受親戚朋友背后巨大的心理壓力。這點的確不符合國情。另外，即使現在國人逐漸接受，高端養老機構每月上萬元的床位租金，和公辦養老機構一床難求的現狀，都在深深刺痛，我們本就脆弱的經濟結構。

網上有一家保險中介，提出的問題發人深思：如果預算有限，你會先照顧誰？

要解決地產企業養老賽道盈利問題，可能還是要重新從中國國情，從源頭上想辦法！

第一：土地成本。

和絕大多數商業性質土地一樣，養老地塊可以屬于商業地塊的一種。

商業土地的價格應該回歸良性，而不是依附于住宅地塊。眾所周知，由于政府一般將商業地塊和住宅地塊捆綁銷售，這導致商業地塊價格一度虛高。且房地產開發商習慣了賺快錢的地產模式，對長期回報十年的商業地產嗤之以鼻，這種情況下，房地產暴雷，對于商業地產而言未嘗不是一件好事，讓地產從業人員回歸價值的本質，從長遠角度看待價值投資。

第二：金融環境。

平安不動產背后的金融實體舉動，已經給我們看到了銀行金融企業對于長期價值的追求，養老保險金也非常適合投放給有長期回報價值的商業地產項目。從賺快錢，到長期價值釋放。金融地產屬性將逐漸長期化。

第三：模式轉變。

從重資產轉型輕資產。養老地產和商業地產還有不同。養老的核心是提供養老服務。和購物中心和寫字樓、或酒店還是略有不同的。它核心解決的是老有所養的問題。現在90%的老人更愿意和自己的兒女居住在一起，選擇在其附近，就地享受相應的養老生活。

所以，居家養老，的確是一個較好的模式，一方面不需要城市提供核心的土地建立養老機構，解決了核心地塊核心土地的稀缺問題，另一方面將原本地產屬性的養老產業轉為服務屬性的配套服務業。讓養老擺脫金融土地的束縛，真正靠技術和人才來實現企業服務利潤的升級。

“十四五”期間，國家將建設15分鐘養老服務圈，健全居家、社區、機構相協調的照護服務體系。按照國家衛生健康委老齡健康司司長王海東說法：“要大力加強居家和社區的養老服務的供給，我們要建設15分鐘養老服務圈，我們計劃在“十四五”期間，每年打造1000個全國示范性的老年友好社區，在老年人出行、就醫、消費和娛樂等方面，全方位提供支持，而且要全面落實老年人照顧服務的項目，讓老年人真正得到實惠”。

在這種情況下，布局康養地產大勢所趨。

從養老的產業鏈全貌來講，如果無需土地和建筑成本的投入，那么養老產業將擺脫對地產設施的依賴，讓原來地產中心的養老模式更聚焦于養老軟件和家政、文化生活服務。

這樣的成熟配套企業在現實生活中比比皆是。58同城提供家政，讓職業院校提供護工，讓教育機構承擔文化生活培訓，讓有資質的醫療機構提供醫護管理。

這樣的15分鐘養老服務圈，可能真正可以解決現如今不賺錢的養老機構虧損現狀，真正實現老有所醫，老有所養。