去年12月20日，成都SKP正式開門迎客。
這是2022年最受關注的商業項目之一，從2019年立項開始就頻繁被拉出來討論。但受到疫情影響，成都SKP的開業時間一再延遲，直到12月中旬才通過VIP預覽活動來向外人揭露真面目。
很多人好奇，為什么大家都會這么關注成都SKP，是因為它位置極為重要，品牌組合豐富高端，也因為首店多嗎？是因為它長在一個市政公園，一個“P+R”的公共交通樞紐上嗎？還是說，它就是一個“寒冬時代”難得的新項目？
這些視角都沒錯，但最重要的原因恐怕還是因為，北京SKP是在市場數據上表現最好的商業案例。
自2011年始，北京SKP已經蟬聯了中國整整十年的中國商場營業額榜首，在2021年達到了驚人的177億，并且這個數字依然在逐年遞增，即便是在疫情時代；同樣，在商業地產最核心的指標——坪效方面，北京SKP不僅是中國坪效第一，更是在2021年超越了倫敦哈羅德百貨，成為真正意義上的全球第一。
的確，若論商業綜合體的最終目的——營業額，單就論這個數字指標而言，所有項目最終都沒打過北京SKP；無論你港資央企還是民企搞出各種玩法，最終都還是SKP站在數據的高點“俯瞰眾生”：商業終歸要看生意，賣的多的確是個硬道理。
不少同行對此有自己的看法，也能找到些理由：北京有著特殊的商業氛圍，城市商圈格局常年穩定，行業競爭也并不如香港上海成都一般充分，給了SKP足夠的發展空間；SKP在早期沒遇到真正有威脅的競爭者，所面對的客群的消費特征也都相對保守。
這些可能都有影響，但始終無法忽視的是，SKP本身在零售服務上的極致——能買到國內其他商場買不到的貨，Sales也是最專業最熟練的，生日月周年慶這種活動也簡單粗暴，就是讓人想買。
作為“TOP地位”的項目，SKP也一直在有做由內到外的創新。有自己的買手集合店SKP select，是真正按買手邏輯買貨運營的那種；同樣也在SKP-S做了徹底的消費場景創新，請了Gentle Monster的團隊營造了一整個策展式的零售商業空間，并且還調動了那么多重奢高奢品牌來配合這場景的完整呈現，這些都讓人感嘆。
那么問題來了。當SKP走出北京，走出自己的“舒適圈”，離開自己熟悉的消費環境和客群之后，它的這一套辦法還管用嗎？
西安的SKP其實難以說明問題，因為同為北方城市，這里的消費環境更北方化，同時，西安的奢侈品消費氛圍在商場開業之時雖然已經逐漸成型，但尚未進入到成熟階段。
而這次走出北方的成都SKP亮相，才真正對于SKP是一個考驗。這里有被驗證的，足以輻射整個西南，有消費活力的客戶和需求，
同處市中心的成都IFS和遠洋太古里此前已經將成都的奢侈品市場教育得頗為成熟，且至今成都IFS和遠洋太古里依然是許多奢侈品牌進入成都開店和舉辦活動的首選場所。
面對這樣全新的環境和強勁的對手，北京商業王者SKP會如何應對？會給這個市場帶來什么變化？這些都很值得觀察。
成都SKP-S城市區位
成都SKP，坐落在成都城南的中心，交子商圈的核心。
作為高新南區的重點招商引資案例，成都SKP成為了成都嶄新商圈——交子商圈的”門面擔當”與發展核心，在這里的所有項目幾乎都會提到SKP，并且對SKP所帶來的商業水準提升充滿信心，也認為這個商圈會因SKP的到來而大變樣。
這還要從兩年前的一則土地出讓信息說起：2020年4月29日，位于成都高新區繞城高速以北、錦悅東路以南、天府大道北段以東的190畝商服用地（地下）、交通運輸用地（地下）成功出讓，被成都交投華聯置業（北京華聯與成都交投的合資公司），以154萬元/畝的底價競得。
這塊地其實就在成都環球中心對面的區域。這里不光是成都最活躍的高新南區的幾何中心，也同時是這里的公共交通樞紐，直面成都中軸線天府大道，是4條地鐵線交匯（1號、16號、18號、29號）的交匯口，本身就自帶足夠的車流和客流；而同樣運營十幾年的環球中心也是成都面向川內家庭的商務休閑目的地，盡管如今看上去有些陳舊；
同時，周邊還有in99銀泰中心、成都大魔方、保利時光里、成都悠方等數個項目環繞，“眾星捧月”，品牌也紛紛將這個商圈作為在成都繼春熙路商圈后的第二落點，“萬事俱備，只差SKP登場”，不管是從規劃還是城市發展，SKP都被給足了面子。
只是SKP在這里更像“戴著鐐銬跳舞”，在地上，要保證原有市政公園的存在，而在地下則同時需要承擔公共交通樞紐的功能，SKP不得不在這里做一次SKP-S之后規模更宏大的場景創新，需要去做一個純地下，并且露天，與換乘站直接接駁的“公園式商業”，還好這種創新的商業形態，也是成都消費者們所樂見的。
從做高端百貨出身，對傳統商業形態熟悉，并且有絕對高級次品牌組合，擅長制造高端消費場景的的SKP所營造的“下沉式公園商業”不免話題滿滿，也堪稱是一次獨特的公園更新和城市商業更新。
SKP會怎么做？這些品牌和他們真正的客人會買單嗎？成都的消費者會喜歡嗎？
成都SKP-S軸測圖，上下共四層
成都SKP-S戶外商業場景
雖然成都SKP的各種設計稿，施工中照片早在項目呈現以前，就已經在社交媒體上傳遍，但當真正走入這個項目，在其中游逛的體驗，還是讓人感到足夠新奇。
如今，這種“下沉式公園商業”已經不新鮮。在北京有西單更新場，長安街上距天安門僅一兩公里，原來的西單文化廣場的地下商業，成為了獨具先鋒體驗的商業秘境。地面上是寬闊的北京城和長安街，帝都氣場滿滿，走入地下則是充滿著新鮮氣息的商業聚落，話梅和一眾年輕潮流品牌、新銳品牌組合出獨具當代設計美感的商業場景，那個“星空頂”是我在國內見到的最好的商業裸頂，一個地下商業硬是做成了北京的商業場景代表作，讓人贊嘆華潤做產品的內功。
在成都最有代表性的還是REGULAR源野。它融合了公園自身的松弛氣質，保留了綠意，隔離了日常的城市景觀，空降出一個充滿自然氣息同時又有新審美，新生活方式的開放式商業組團，并且在場景中折射出自己的公共性與“不刻意”，用所有“非商業”的日常生活感受，但又融合著高度的商業專業性打造出了一個新商業空間。這么說是不是有點繞？簡單來說REGULAR就是很高級，它展現出“高級的日常”與“生活的美好”，卻不去顯露太過刻意的營銷和賣貨氛圍，它會足夠持久。
簡單來講，這種身處公園的商業場景，最大的好處就是“氣氛開放但體驗可以獨立”，可以控制各種場景要素，包括設計、景觀、品牌...自成一個新商業場景，當然能結合公園的休閑松弛氣息，成就一個大家都愛來逛的公共空間則是更好的。
成都SKP-S戶外商業場景
這些要素都利好SKP。
作為一個傳統意義上的重奢商業，它首先要做的就是不能“出戲”，不能“流俗”。于是在剛走入成都SKP的那一刻起，你就能鮮明的感覺到它的“貴氣的高級”。
整個場內的色系基本就是暗金色與黑白色，不管是整體建筑里面的設計與各個景觀細節，扶手欄桿、廣場上的燈桿都基本保持了審美的一致性，和北京的SKP與SKP-S風格基本如出一轍。
在整個項目的首層核心區域，最吸引人注意力的就是正中間的水幕盒子，一個正方形的玻璃盒子下面是地鐵樞紐向上的通道，顯得干凈和充滿儀式感。首層在SKP與SKP select館之間的區域是完整的戶外商街（K大道與G大道），規規矩矩橫平豎直，風格略有些前灘太古里，更或者說像一個高端的奧特萊斯小鎮，規整有余，顯得干凈，但的確缺乏個性，不管是什么品牌基本都按相同的商鋪范式往里填內容，你與其說它是街區，其實更像一個戶外版的傳統百貨購物中心。
戶外的商業場景的確高級且又保守的精致，但的確缺失一些豐富性和活力。還好在中央“水幕玻璃盒子”旁有一個Dior的限時精品店，被六根燈柱所環繞，讓略有些“冷和硬”的戶外廣場有了一些豐富的點綴，軟化了整體空間氛圍。
總而言之，SKP戶外場景更像一個行政化的城市公共廣場，像大型的市政公共建筑，讓人有些緊張和距離感，還好空間元素的形態都比較大氣和經典，比較耐看，配合不斷變換的LED元素和遠處的環球中心泛光，在傍晚和晚上還是能給到顧客一些獨特體驗。
雖然我個人很難認同這種商業空間風格，覺得審美有些過于傳統百貨和“包漿”，也談不上什么“在地性”、“社區感”“可持續時尚”這些新商業追尋的熱點話題，這可是2022年。成都SKP還是很保守的沿著自己在北京項目的邏輯，按照自己最擅長的百貨風格呈現出來，或許它所針對的客群真的很喜歡？這只能交由顧客來評判。
成都SKP北館及南館內景
成都SKP的室內部分也屬于標準發揮，就是一個標準高端百貨；室內場景核心亮點主要體現在南館，即SKP-S。
這里繼承來自北京SKP-S的一貫設計風格——由Gentle Monster所策劃營造的“策展式零售”空間，成都SKP-S依然保留了許多如北京館相似的元素，同樣的大型互動藝術裝置壓陣，融合各種270°環繞的LED廊道，環形的“時空隧道”，打通兩三層的中心走廊，走在其中，你依然能強烈的體驗到這個場所所帶給你的沖撞感。
這就是一個埋在公園里的藝術商業幻境。
而我個人很看好SKP的自營買手集合店SKP select在成都的運營前景。單純覺得他們很會買貨，一些各種渠道很難找到的貨源依然可以在select里能發現，在藝術裝置和極專業的產品展陳燈光環繞下，吸引人下單。
而這里也已然成為成都綜合水準最高的潮流買手集合店，無論從呈現完整度到空間運營，讓人震撼，SKP營造這種零售空間的水準和能力依然在，在國內商管平臺也幾乎是獨一份。尤其是具體到買手運營的能力，拋開連卡佛此類不談，想來想去，也就是天目里的BLOCK能與之相比。
矗立在成都SKP-S上的幾根水柱，可以給大家的游逛視覺一個中心焦點，不至于晚上太單調；當然，商業離不開“水”，或者說也離不開“風水”，想想SKP臨近的高速入口和錦江流水，天府大道以東的生意不好做，SKP還是講究。
SKP-S就是成都SKP的核心亮點，單純的為它而來，也很值得。
成都SKP-S內景
品牌組合恰恰是SKP最不需要去討論的，因為已經足夠強大。
得益于北京項目的非凡成功，SKP在引入品牌方面，尤其是重奢高級次品牌的資源能力在國內數一數二。就如同當年的成都IFS攜重奢品牌入場，依托著香港海港城的地位一般，SKP此次來成都的確帶來了近1300個品牌及貨品，近95%的一線品牌覆蓋率，覆蓋完整程度要超過以重奢場著稱的IFS。
這也是為什么我極少討論到重奢招商，的確，這太依賴于商管平臺自身的資源能力，同時也很依賴這些品牌的拓展周期性：來不來一個城市，往往和這些商場運營的強弱無關，而與品牌自身的戰略及市場反饋強相關，大多數項目對于重奢品牌是無可奈何的，只能讓出最好的位置和補貼“等風來”，時機好或許一下就等到，但或許幾年都等不到。
這也是SKP有望改變成都重奢商業格局，與市中心的項目競爭的核心能力。
SKP在餐飲招商上獨具特色。它選擇了一些時尚但同時精致感強烈的餐飲品牌，比如一坐一忘，比如元古，OUR BAKERY，大董烤鴨等等；當然也有來自成都本地的銀芭S，南堂春雨等等，總體而言在菜系覆蓋上基本很全面，風格偏向于精致商務和時尚社交類餐飲，看來大家都很在乎成都城南的餐飲消費力。
站在北京項目的肩膀上，成都SKP足夠利用了自身的品牌資源優勢，疫情時代里能由如此的招商完整度，的確讓人感嘆。
成都SKP-S餐飲業態氛圍
成都SKP，能在成都市場上掀起多大的波瀾？
事實上，新開業的SKP還有太多的細節需要磨合，讓人頭疼的停車場，若干商戶連店員人手都還未配齊，各種導示系統也需要進一步優化，肉眼可見的一些商戶還沒有進入到服務狀態...這些都還有比較大的優化空間。
但在強者如林，港資和央企混戰的成都市場，一個項目的最終成功，可不只是做好眼前的基礎功課。
成都SKP以后會怎樣？現在很難給出一個答案，盡管它體現了在商業平臺里獨一份的資源能力，但成都不是北京也更不是西安，太古和九龍倉早早的在這里樹立出商業地產標桿，做了這么多年深入細致的運營，每一年都有新的優化和調整；而成都的顧客也被培養出這樣的消費習慣，接納了太古里這種融合在地文化與國際時尚融合的理念，IFS也有自己深耕多年，成體系的會員系統。
盡管重奢品牌在成都的門店在過去的一兩年，是給出了極好的銷售成績，但成都的市場容量是否足以支持一個新的重奢場的存在？尤其是在消費體驗很難占到優勢的情況下，僅依托更全面的品牌組合已經更新的購物氛圍，是否就可以在成都立足？
SKP一直以自己是個“純賣貨”的場自居，大家來就是“買買買”，SKP也的確對“買貨”行為更高效；但同樣的品牌，的確成都太古里更大也更個性也更全面，還有不斷更新的展陳和會員活動等著你，成都的實力顧客最終是會為體驗和內容買單？還是會為“好買”買單？
這些問題終歸只有這群客人能回答，但成都SKP要走的路無疑才剛剛開始。事實上就近兩三年的“爆款項目”來看，無論項目開始設計的多么出圈和打卡，建筑硬件本身能帶來的吸引力，最多難以超過半年，在商業內卷的成都可能會更短。是的，包括SKP-S那些難以更新的巨大藝術裝置，包括這個“重奢公園商業”所帶來的新奇場景的新鮮度都是有保質期。
要想制造持續的吸引力，還是來自于深度運營，持續變化的商業內容——不只是品牌的調整更新，不只是CRM系統的深度運營，也需要不斷的聯動商戶做活動，做快閃，做展覽，并且還要是獨特且有引領性的，讓這個略有些“硬”的戶外廣場上始終能有新的呈現。
商業市場始終充滿著流動和變化，傲慢和短視才是在市場上生存的阻礙。同樣的壓力其實也拋給了市中心的資深玩家，重奢的消費力依舊是零和博弈，尤其是在目前市場預期并不明朗的當下，是的，對成都高凈值客人的新“圍獵”剛剛開始。
成都SKP可不只是一條攪動市場的“鯰魚：，它也是想要重新分割高端消費市場，再造新核心商圈的“鯊魚”。
2023，成都零售商業又會有好戲看。
文章來源：感性城市
