恰好最近遇到了一個客戶，與我們探討一個地鐵上蓋項目。
本來客戶想直接做商務寫字樓，但我們沒有立即表示贊同，而是問他是否考慮一些多元化的空間，比如實驗室空間、小型生產空間等。當然具體的形態要看當地的產業基礎以及可能的方向演化。
客戶詢問我們為何提出這些建議，我們對背后的思考進行了整理。自然，我們也決定今天跟大家分享。
邏輯很簡單：空間即是“服務”。辦公空間是為公司運營提供的一個場所，讓事情得以發生，而其空間形式和功能應當滿足在其內發生的活動需求。
如果說，傳統商務寫字樓是80年代的產物，硅谷式的辦公總部是新千年的產物。那現在，城市呼喚什么樣的空間？
今天這篇文章，我們希望跟各位探尋空間與時代碰撞的機理，并跟大家分享一些淺見：為什么寫字樓會是現在這個樣子的？從上世紀80年代以來，全球化、互聯網IT科技，新興科技又對城市空間帶來了什么沖擊？
當然，這些是我們的原創觀點，僅代表我們的一個視角。我們期待與大家的交流和討論，這不只是為了自己，還可能對許多城市的規劃和產業發展有所助益。
故事要從1970年代末起講起。
1970年代末后，世界轟轟烈烈地進入到全球化時代。
為什么是這個時間點呢？
這還得益于兩項關鍵技術：集裝箱和飛機。
這兩項交通工具使人、貨能夠在全球內更快、更方便地流通。
拿集裝箱來說，集裝箱在50年代被發明，1970年只有23萬TEU(20英尺標準集裝箱），1983年爆發式增長到208萬TEU。同時，集裝箱船遍布全球，各個港口也紛紛建起專門的集裝箱泊位。
1984年后，全球航運市場徹底從石油危機的陰影中恢復，世界海運貨物的集裝箱化已成為不可阻擋的發展趨勢，國際貿易的急速增長。
同時，1980年代，冷戰逐漸走向結束，許多國家開始尋求經濟合作而非軍事競爭。全球化不僅是技術、經濟的趨勢，也反映在文化上——
1985年，Micheal Jackson率眾歌星為了非洲賑災推出“We Are The World"， 感人的旋律與歌詞，將全球人們的心連在了一起，這是一個時代偉大的召喚，全球化，真的來了！
其實，到這里我們就很清楚了——
全球化之前，財富的地理局限非常明顯，因此流行的一個概念是“搶地盤”。
很多黑幫電影比如《教父》里，賺錢的方式是通過控制當地的貨運渠道，為此，需要有強大的暴力。
這種“商業模式下”不需要CBD。CBD是什么？能吃嘛？
但全球化帶來了機遇，盤子越做越大，大家一門心思搞增量，也不需要“窩里橫”了，自然犯罪率也就下來了——有趣的是，紐約曾是犯罪中心，但在90年代初犯罪率直線下降，警察把功勞全部算在自己頭上，殊不知更應該感謝的是“全球化”。
好，既然全球做生意，市場大了，交易更復雜性了，支持服務變得至關重要，尤其是高端的中介服務。
比如，如果一個美國公司想要收購一個英國公司，它可能會選擇在倫敦和紐約都設有辦公室的律師事務所來確保交易合法。
于是，從金融家到律師，從會計師到信用評級機構，從保險地產到媒體公關，高端中介服務已經成為了一個巨大的產業，不僅有力地推動了經濟增長，還是全球資本和信息交流的關鍵。
而事情就是這么有趣，經常是挖礦的人經歷了高潮后黯然離場，而賣水的人卻悄咪咪地變得富有。
對，高端中介服務從業者（這些賣水的人）賺得盆滿缽滿。
例如，金融業，它幾乎是所有其他高端中介服務的基石。在20世紀80年代美國杠桿收購浪潮中，提供企業并購服務的公司獲得了巨大的利潤，即使他們的客戶面臨巨大的損失或破產，但這些金融中介公司仍然可以獲得豐厚的回報，收入穩定。
全球城市理論家Sassen Saskia觀察到了這一現象，在她與1990年出版的《全球城市》一書中敏銳地說到：
高端中介服務連接了世界上的主要城市。這些城市成為了吸引專業人才的磁鐵，特別是法律、金融、媒體和其他中介服務領域的專家。由于這些城市是人才、大公司和金融市場的集散地，它們之間的信息流動非常迅速——
比如，紐約的消息更快到倫敦，而不是旁邊的巴爾的摩(一個二線城市)；進而形成了“你中有我我中有你”的高度且高效互聯的全球網絡。
顯然，高端中介們非常需要集中在特定地點。
一方面，它可以實現更高的信息流動性和更低的交易成本；
更重要的是，在高端中介業務中，經驗和人際關系是至關重要的。面對面的交往有其獨特的價值，你必須在某個特定的社交“圈子”內，否則，你可能會被邊緣化，直至“出局”。
與之匹配的，就是全球城市CBD中那些拔地而起的一幢幢高樓。
這些高樓的高度之高，設計之特色，城市之地標，建筑不僅是功能的體現，也是身份和地位的象征——“站在世界之巔，服務全球”。
倫敦，擁擠高聳的城市天際線
高樓大廈的建設和維護成本同樣也非常高——更大的玻璃幕墻；更奢華的辦公裝修；配備最先進的技術設備和設施，包括高速電梯、先進的通信系統、會議中心、交易樓層等。
這本身就是一個信號，是對外界展示其財務實力和穩定的信號——因為只有經濟實力雄厚的高端中介+跨國大公司才能負擔得起這么昂貴的入住成本。
“尊貴”是一個必須要實現的感受。
“信任”是一個必須要達成的目標。
現在我們正在使用的許多商務辦公樓，就是在“高端中介”階段建造的。
但，時過境遷。
最主要的就是，在新千年之交，IT公司開始站在時代的浪潮之巔。
與高端中介中重視“經驗與人脈”不同，IT公司更注重實際的“真本事”。因為科技產品的性能可以明確地衡量，好就是好，不好就是不好。
如果你的產品比競爭對手性能更好，用戶體驗更佳，且價格更有競爭力，那么用戶會選擇你。但如果產品不好，你廣告做得再好，我都不用。
谷歌在初創時依靠其高效的page rank搜索算法取得了成功，正是因為它提供了比競爭對手更好的搜索體驗。這與“他們是剛出茅廬的輟學學生，沒有經驗，沒有人脈，沒有好爹”，沒有任何關系。
吳軍在《浪潮之巔》這本書中說到：事實上，許多在硅谷產生并對世界產生深遠影響的創新，大多來自于40歲以下的年輕創業者。
硅谷的歷史表明，那些初創但非常有才華的年輕人可能比那些有經驗但已眼高手低的權威專家更為寶貴。
更重要的是，互聯網行業有著驚人的利潤。
首先是成本低：在科技和傳統行業之間，成本結構有很大的差異。傳統行業的研發成本相對較低，但制造和銷售成本很高。而科技行業的制造成本低，但研發成本較高。例如，微軟和甲骨文的產品邊際成本幾乎為零，使得他們的利潤率在2008到2010年間高70%-80%！而傳統行業做到20%就已經是翹楚了。
其二，是互聯網企業的網絡效應，Facebook的成功部分歸因于其網絡效應——當你的朋友使用它時，更多的人會被吸引使用。成功的公司越來越強成功，迅速擴張其全球市場份額，直到它們主導整個市場，獲取驚人的利潤。
能擁有全球市場，又能有極高的利潤。
互聯網科技，迅速崛起，成就了一批新貴。
這個互聯網時代，地理上的焦點是硅谷。
或者更準確地說，是那些擁有“硅谷文化”的地方。
這些科技新貴，可不太喜歡現有CBD的拘束——
他們喜歡大平層，喜歡車庫一樣自由的環境。
有一位科技公司的高管曾說，“當你在做是否進入電梯的那段選擇的時間，對于科技人才來說，就是浪費掉的時間。”
大面積的靈活的平面布局（每層至少有60,000平方英尺，大約是5500平米的可用空間的建筑）是硅谷企業文化的重要組成部分。
為什么互聯網科技公司喜歡大平層？
因為大平層的空間可以快速組裝和重新配置，可以輕松且自發地進行大型團隊的互動，它們在某種程度上表現了更扁平的管理文化。而在高層的樓層中，垂直的構建方式廣泛被認為是無縫協作的障礙。
還記得美劇《硅谷》里的那個一望無際的大平層么？
很多科技公司也都是從“車庫”起家的。
車庫意味著靈活、自由、多元。
在類車庫的辦公空間里，你可以寫、你可以坐、你可以站、你可以躺……而且你可以把桌子移到任何一個位置，變成任何一種你想要的形狀。所有的一切都在輪子上。如果你要電源，四處都有，電源是從天花上掉下來的，拉下來就可以充電，充電線也是隨處可見，在哪里工作都不是問題。
而且車庫沒有階級，所有人都是平等的，合作共贏才能有創新。
google的車庫辦公室
在創造性的工作中，激勵人們工作的原因之一就是——自主性。當人們感覺自己可以自由安排自己的時間時，自由安排自己的工作空間的時候，就是他們最有生產力的時候。
顯然，這并不是傳統的CBD。
但我們前面已經說過，空間是“服務”，空間要為產業服務，要做為最合適的載體，承載最有競爭力的活動。
于是我們看到那些適應“科技新貴”的CBD仍然充滿活力，例如紐約的曼哈頓的金融區。
據統計，9/11之后，紐約金融區的寫字樓租賃發生了明顯的轉變——
從傳統的金融、地產、保險租戶(FIRE)轉向新興的技術、廣告、媒體和信息(TAMI)租戶，許多9/11之前的華爾街巨頭現在都從金融區消失了，取而代之的是 Uber、Spotify、Conde Nast、Vox Media 和 ESPN等科技公司。
更有趣的是，隨著區域內人口的增長和城市更新計劃的實施，市中心逐漸從一個單一的商業金融中心轉變為一個充滿生活、文化娛樂和社區活動的綜合創新區。
金融區成功轉型，煥發生機。
早上遛狗的人，有些是自己遛狗，上圖是專門幫人遛狗的，生意不錯
站在2023年這個時間點，各種新技術正在快速地鋪面而來。人工智能革命、構建數字未來、計算和連接的前沿、尖端工程技術和可持續發展技術等等，這些都在推動全球經濟包容性增長，解決各種復雜挑戰。
開始造富的不僅僅是互聯網IT行業，還有更多的硬科技領域——
硬科技，與“軟件”相對，其關鍵在于是否存在足夠的技術壁壘。
2020年，奇點大學執行董事長戴曼迪斯和科特勒出版了一本暢銷書《未來呼嘯而來》，書中描述了一個充滿“硬科技”的未來——
新一代信息技術如人工智能、量子信息、移動通信、物聯網、區塊鏈等正迅速取得突破并找到實際應用；同時，合成生物學、基因編輯、腦科學、再生醫學等生命科學領域也正在孕育著革命性的變化。這些新興深科技本身就會顛覆很多事情；更值得期待的是，這些技術之間的互動和整合會形成一個更復雜的系統。
可以說，新的科技革命和產業變革正在重新定義全球的創新格局，并重塑著世界經濟的結構。
我們需要思考的是：這些科技革命和產業變革，最關鍵的要素是什么？需要什么樣的空間去承載？
其中最關鍵的要素之一就是：掌握技術知識(know-how)的人，這些人能獲得技術能力、資金和其他必要資源，可以將他們的創意和夢想從實驗室轉化到市場，從而真正推動了科技的深度發展。
比如，從flagship孵化器spin off出來的這個AI研發新藥的平臺企業Valo。如果你去看他們團隊成員，除了PHD, MD就是MBA、除了藥物研發與機器學習的專業科學家，就是資深法務、資深政府關系。
這就是一個很典型的硬科技創業團隊構成：專業性非常高，重研發重產品，不太重營銷。
那，這些人才這些公司，他們會在哪里？
會需要怎么樣的匹配的空間呢？
可以肯定的是，硬科技的發展會推動產業結構的升級，為城市帶來新的經濟增長點，甚至改變城市的競爭力格局。
一個可能的未來是，硅谷作為最重要的創新源泉地的“地位”會下降。
首先是硅谷自身的“大公司病”，大公司在硅谷的集中可能限制小創業公司的發展，高薪招聘策略讓大廠吃了定心丸，但也“困住”了一批優秀的科技人才。
我們TOP研究院采訪了幾位在科技大廠工作的科學家，他們共同的觀點是：大公司招的人才太多了，本來一個人就可以做好的事情，安排了10個人。但由于給的薪資實在太多了，大家即使在劃水在表演，也要想辦法待在公司，而非冒險創業。
更重要的就是：科技創新不再局限于互聯網IT行業，生物技術、材料科學、農業科技、金融科技、航空航天、能源等各領域都出現了大量的創新突破，而這些創新都無須依賴硅谷。
那依賴的是什么？
答案是：人才(知識)源頭、供應鏈中心、場景應用地。
比如，河南鞏義胡坡村吸引了16個博士來創業。這16位博士，還有碩士百余人，放棄一線城市的工作，來到胡坡村的搞了個研究院。做出來的產品應用領域涵蓋新能源電池、新能源汽車、航空航天等領域，所申請專利超200項并多次參與國家重大專項及攻關重點項目，為一批“中”字頭航空航天、船舶領域央企和頭部民營科技公司服務。甚至2022年北京冬奧會火炬核心部位耐高溫材料也由這個團隊研發。
當然，一方面是創始人姚棟嘉回饋家鄉的情懷，另外一方面，也是更重要的是，鞏義主導產業之一正是新材料產業，當地供應鏈完整，還有很多經驗豐富的工人可用。
再比如，波士頓的醫學院不僅多還頂級，一批從高等院校獲得技術授權的創業公司，致力于將技術變為產品。
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那，與之匹配的是什么樣的“辦公空間”？
我們這里給出一個1.0版本的回答——“具有車庫精神的辦公空間”。
現在，無數飛速發展的技術，越來越容易獲取，大大降低了中小企業甚至個人創新的門檻。創新者能夠更快地實現從想法到原型，應對市場的變化，也激發了更多領域和層次的創新活動。
舉一個例子：
如果你想要搞一個圖像識別應用來輔助診斷疾病，就可以利用TensorFlow中的預訓練卷積神經網絡（CNN）模型作為基礎，可能只需少量的定制和調整，就能夠實現對特定類型圖像的識別。
再舉個例子：
你的小團隊做的是遺傳病治療，因為CRISPR技術是開源的，在你確定引起遺傳病的突變基因后，就可以使用免費軟件(如CRISPRdirect)進行設計，并進行測試。還可以與機器學習等工具相結合，大大提高研究效率，縮短從實驗室到臨床的轉化周期。
在波士頓，有無數這樣的小公司，他們從學校拿到專利授權，在共享實驗室里搞產品。團隊很精簡，空間也不用太大，但是各種配套、設備應有盡有，甚至還可以使用有數百萬美元的實驗室設備。
LabCentral 的一個座位要4600美元/月，但可以讓初創企業們使用數百萬美元的實驗室設備。
這樣的公司，人不多，但是很有利潤，很能賺錢，甚至在全球賺錢。
未來，全球城市要做的，就是提供與他們的活動相匹配的空間，吸引這些創業者、科學家、創新人才。
在美國，叫得上號的生命科學產業集群區幾乎都在忙著進行從辦公室到實驗室的轉換。2023年初的統計是：在美國前12大市場中，轉換中的總項目數量達到了107個↓
這正是由于，生命科學領域的專利不斷產業化和商業化，催生了越來越多的生物創業公司。特別是在基因編輯、基因療法、藥物研發等前沿技術方面，眾多公司提供了更加精準、個性化的醫療服務和治療方案。
新一輪產業正在崛起，做賣水生意的地產肯定不會放過。
于是，大量辦公空間正排隊變為生命科學實驗室！
數據顯示:2022年底，美國地區217 個正在建設或規劃階段的辦公室轉換項目中，50% 為實驗室。
每一個城市
都有機會
但即使到現在，大量城市提供的空間還處于1.0階段，單一的功能、僵硬的空間……適應不了2.0時代，更適應不了未來3.0。
此外，值得一提的是：除了高端中介、科技人才、創新企業家之外；未來的城市還需要關注一個群體：擅長講故事的網絡明星。
未來城市需要多元化的人才來推動其多方面的發展。科技人才能推動城市的科技創新和產業升級；企業家能夠創造就業、帶動經濟發展；而擅長講故事的網紅則可以通過傳播一種文化和價值觀，提升地區的軟實力和影響力。
好產品，也需要好故事。
將好故事不僅是商業競爭的手段，更是一種創造性和情感溝通的方式，推動公司更更為人性化、創意性和多元化，在全球競爭中更有優勢。
如此看來，每一個城市都有機會。
大城市是有規模效應，但小城市可能具有更為靈活的發展空間、較低的生活成本、獨特的文化價值觀等等，這些因素都為小城市的發展提供了潛力。
下一個時代，你所在的城市，未來具體將發展什么產業？具體需要什么空間？
