2023年10月11日，由億翰智庫主辦的以“秋和”為主題的“2023Q3億翰大講堂·產業(yè)&物業(yè)策略會”成功舉行。本次會議主旨在行業(yè)發(fā)展前景迷茫下，對如何擁抱行業(yè)變化進行探討，共同探索產業(yè)園區(qū)未來發(fā)展方向，與各位新老朋友共同尋找新時代下的新機遇。
本次會議有幸邀請到珠海高新產園公司副總經理、產業(yè)研究院院長 李智強，為大家進行了珠海高新建投模式經驗分享。
以下為演講實錄。
首先看一下珠海5.0產業(yè)新空間，在整個產業(yè)園領域，最早的內卷是從珠海開始，最早是在2022年4月，珠海提出用2-3年的時間做2000萬方的5.0產業(yè)新空間；在去年年底，深圳提出用5年每年2000萬方，總計1億平方米；在今年年初東莞也提出打造1,000萬方標準的產業(yè)空間。
在產業(yè)5.0空間里面，珠海提出的模式有5個特點。
一是規(guī)?；?。當時珠海提出的每個產業(yè)新空間跟傳統(tǒng)民營產業(yè)園所做的100畝、200畝的模式不一樣，基本上用地至少是100畝以上，5萬方以上的面積，更多的還是連片開發(fā)的面積。
二是高標準。無論在層高承重、電梯貨梯、GMP車間配套方面，都要滿足80-90%的企業(yè)需求，相對于過往民營產業(yè)園更強調控成本，需要給到相對適中的售價來反推成本。在5.0空間方面更多的還是高標準，在產品參數(shù)方面會適當?shù)仄咭稽c。
三是低租金。在珠海的東部片區(qū)，像高新區(qū)基本20元/平/月，包含了物業(yè)費，在西部則是15元/平/月的租金。
四是配套全。早期傳統(tǒng)的銷售型產業(yè)園區(qū)，基本上配套里只有一個食堂，現(xiàn)在的產業(yè)園區(qū)則是教育到商業(yè)再到生活的全方位配套。
五是運營優(yōu)。所有珠海的5.0空間，都是由市屬和區(qū)屬兩級國企來完成建設、招商和運營，所以國企擁有整合政府的政務服務資源的便利，在運營方面都是由國有企業(yè)開展。去年珠海高新區(qū)提出5.0空間后，高新區(qū)就做了將近300萬方的5.0空間。
相當于一下子把存量的工業(yè)用地和村集體合作用地，做了快速上量的過程，這也是去年年底，深圳會提出1億平方米的原因，一旦這些項目開工建設，就會開始預招商，對周邊地區(qū)的企業(yè)帶來虹吸的效應，這是珠海5.0空間的整體情況。
珠海高新建投是07年成立的高新區(qū)區(qū)屬國企，我們的總資產到今年年底是將近200億，下屬11家全資二級子公司，目前在職員工近1000人，是業(yè)務鏈條全面的區(qū)屬的城投類企業(yè)。
高新建投的發(fā)展歷程可分為幾個階段，07年公司成立基本是以公共基礎設施代建，如道路、土地的一級開發(fā)為主的一些代建業(yè)務，14年開始，高新建投主營業(yè)務由代建轉為自有項目的開發(fā)；在16年結合全區(qū)的業(yè)務戰(zhàn)略，提出了房開、城市運營、資產運營和文旅服務的3+1的業(yè)務板塊；19年開始把產業(yè)園作為核心的業(yè)務，實現(xiàn)了集團化的進程，構建了以城市建設、產業(yè)園運營、資產運營、文旅服務和金融服務為一體的4+1的業(yè)務布局；23年開始，我們提出了專業(yè)化國企，伴隨著5.0空間業(yè)務的開展，進一步強化產業(yè)園的業(yè)務模式。
我們業(yè)務基本上是圍繞著產業(yè)園從前端土地的獲取，就是資源的拓展，包括產業(yè)園的開發(fā)建設，再到產業(yè)園的招商和運營，其他的文教服務和金融服務是對產業(yè)園業(yè)務的支撐，它跟傳統(tǒng)的產業(yè)園開發(fā)，特別是民營企業(yè)不一樣，更多的在城投類的國企里面，它是把幾個板塊獨立，包括從前端的土地獲取，中端的產業(yè)園的開發(fā)建設和后端的招商運營，這跟它的業(yè)務特點有關系，因為城投類國企業(yè)務板塊非常全面，特別是區(qū)屬國企，這個區(qū)域所有跟民生、經濟、社會發(fā)展相關的業(yè)務，由我們城投類國企去承擔。
所以他們建設類會承接各類建設，比如建設幼兒園、旅游景點、學校、產業(yè)園和醫(yī)院，所以它的產業(yè)園業(yè)務和板塊相對割裂，從資源拓展到城市建設再到產業(yè)園運營，都跟我們了解的民營的產業(yè)園不同，是相對獨立的個體。
這是我們高新建投在全區(qū)布局的一些主要項目，圖中綠色的這一塊都是產業(yè)園的業(yè)務，黃色這一塊是人才性安居性的住房，紅色板塊是城市類的配套，綠色是文教服務的板塊，基本上是圍繞著兩條大道，我們把主要的產業(yè)園的各類業(yè)務做了一個布局。
高新建投的產業(yè)園業(yè)務，第一個項目是港灣1號，港灣1號是在京珠高速公路，從廣州一直下到中山，進珠海的第一站。以前是珠海形象糟糕的爛尾樓，整個項目占地是13萬方，建筑面積是28萬方。
左邊的這些圖片，是這個項目原有的舊址。下面三張圖是當時的村級工業(yè)園，這些村級工業(yè)園在當時70-80-90年代承接整個大灣區(qū)，都在做三來一補，來料加工、來料貿易、補償貿易的一些產業(yè)，都是以五金、制衣，包括一些原料初級加工為主，整個園區(qū)之前產值大概是3-4個億，里面還有一些詐騙犯罪的治安黑點在項目里。
14年底高新建投正式作為建設主體開展更新改造，當時拆了4萬多方的違建，同時進行一些結構的加固，17年正式運營，上下兩張圖片是項目開始和改造后。
這個項目因為有爛尾樓，又有村級工業(yè)園，所以這是比較復雜的舊改類園區(qū)，當時我們運用了爛尾樓盤活+長期整租，土地的流轉和配套用地開發(fā)這種混合模式的更新。
原有的舊廠房，我們通過臨時改變功能進行改造，以及對村集體的用地做50年流轉，通過流轉來做一些開發(fā)。
總建筑面積從改造前的3.6萬方提升到28萬方，整個改造的總投資是9.3個億，融資大約7.5個億。這是整個項目的一些數(shù)據(jù)，當時項目內大概是19個業(yè)主，里面有126家落后產能的企業(yè)。17年我們正式運營，當時村集體每年的收入大約600萬，到2022年大約1,700萬，整個村集體的效益翻了兩番。
這是園區(qū)一些核心企業(yè)的情況，改造前大約126家三來一補的企業(yè)，去年整個園區(qū)是786家企業(yè)，規(guī)上企業(yè)是62家，國高新是18家，包括一批上市公司，目前的項目是有3家科創(chuàng)板上市公司，包括奇安信、英集芯以及納睿雷達，改造前產值是3-4個億，去年產值是560個億，整個產值有明顯的提升。整個園區(qū)原有的傳統(tǒng)廠房，在改造過程中，把業(yè)態(tài)做了一些擴充，可以看到有酒店，有餐廳，有人才公寓，我們把整個項目做成了復合型的科創(chuàng)型園區(qū)，我們有471套的人才公寓，224套的配套住宅，包括一些零售、酒店和金融。
園區(qū)的整個運營過程中，我們設置了一個8,000萬的基金，累計投資有 13家企業(yè)，目前已經有10家企業(yè)進行了退出，整個項目從17年正式運營，基本上每一年都有一個新的跨越。
我們在19年拿的是省和粵港澳的孵化器，22年拿的是國家級科技企業(yè)孵化器，今年年初拿的是中國城市更新的十大優(yōu)秀案例，包括在工業(yè)、軟性服務和住宿餐飲業(yè)，全區(qū)的貢獻力是非?？壳暗?，這也是我們區(qū)在舊改領域比較標桿的案例。
基于港灣1號，這些年我們基本上每一年都會新增1-2個園區(qū)，所以我們陸續(xù)打造了港灣2號、港灣3號，目前建設運營的是港灣7號，包括目前建設階段是有港灣8號，港灣9號和港灣10號，整個覆蓋了從前端的眾創(chuàng)空間到孵化器到加速器到產業(yè)園的全生命周期的產品，前期大多以辦公孵化為主。后端特別是在5.0之后，都以生產產業(yè)園為主要的載體。
結合港灣1號，包括后面的港灣2號、3號、5號、6號、7號之后，我們做了10多個園區(qū)之后，提出了123N這樣的模式，從港灣1號啟航，我們的企業(yè)愿景，作為區(qū)屬國企類的城投，在產業(yè)園開發(fā)里如何獲取獨特的優(yōu)勢，我們提出兩個價值主張，包括在產業(yè)生態(tài)這三個生態(tài)建設方面的一些實踐，以及N+的創(chuàng)新成果。
首先是1個企業(yè)愿景。在產業(yè)園方面圍繞著為奮斗者主題，為奮斗者安家以及為奮斗者立業(yè)來開展我們的業(yè)務。
我們有人才公寓，包括我們的教育板塊、文旅板塊、商業(yè)板塊，都是為奮斗者安家提供配套，為奮斗者立業(yè)，我們提供從眾創(chuàng)空間到孵化器到加速器到產業(yè)園的這種立業(yè)的全生命周期的載體，以及產業(yè)生態(tài)的服務。
其次是2個價值主張。這兩個價值主張是我們與一般民營產業(yè)園開發(fā)運營商的區(qū)別，傳統(tǒng)的民營產業(yè)園開發(fā)商在全國多點布局，所以在城市里難以在集中的區(qū)域進行深耕，恰好這一塊是我們的優(yōu)勢，所以我們提出大道經濟和連片開發(fā)兩個概念，在大道經濟方面，我們選擇區(qū)位優(yōu)、地段佳、資源匯集的區(qū)域來做，沿著城市的主干道進行開發(fā)。
在開發(fā)配套方面，傳統(tǒng)的產業(yè)園都以單個個體進行產業(yè)園配套。一般民營銷售型的園區(qū)，都是以100畝左右作為單個園區(qū)，單個園區(qū)去配套一個食堂，如果再配套酒店和工業(yè)園區(qū)這些就比較吃力，我們在連片開發(fā)方面改變了單一地塊單一配套的概念，我們從單一地塊到連片組團，從項目內的配套到城市級的配套做一個轉變，我們把整個片區(qū)的商業(yè)進行一個匯聚，無論是人才住房、鄰里中心、商業(yè)和酒店，在這個階段都可以作為一個集中式的配套，一方面配套運營的情況可以更好，因為我的客流是一個更大的基數(shù)，另外對于消費者或者園區(qū)的企業(yè)來說，配套的質量也會更好。
所以大道經濟和連片開發(fā)是我們作為深耕性的區(qū)屬國企，能夠在產業(yè)園開發(fā)上獲取的新紅利，這是傳統(tǒng)民營的產業(yè)園開發(fā)服務商難以達成的。
接下來看看我們在大道經濟和連片開發(fā)的實踐，這是在珠海高新區(qū)兩條城市的主要干道，北邊靠海這一條是港灣大道，港灣大道我們主要布局的是科創(chuàng)類和辦公孵化類的項目，從港灣1號到港灣2號，港灣3號，港灣5號，都是以辦公為主導的產品，所以我們在城市門戶類的干道布局的是辦公類產品，這也是高新區(qū)正在打造的千億的科創(chuàng)類的產業(yè)軸。
在南邊金塘西路，我們布局的是港灣6號、7號、8號、9號，都是專業(yè)的生產類園區(qū)，高標準的專業(yè)園，這是我們要打造的千億的制造軸，所以，所有高投的園區(qū)基本上是圍繞著港灣大道和金塘西路來做產業(yè)園的部署。
在連片開發(fā)方面，我們在前年做了珠海首個“四型發(fā)展環(huán)境”的示范社區(qū)，整個項目占地是14萬方，建筑面積是35萬方，除了產業(yè)園載體以外，包含了人才住房、人才租賃住房、幼兒園、鄰里中心、商業(yè)和派出所，它是一個連片型的布局，打破了過往項目的單一配套布局，改變以往配套難運營的情況。
另外一塊是珠海首個“產業(yè)新社區(qū)”一區(qū)兩翼的生產布局，整個項目在港灣5號的基礎上做了升級，它的面積也更大，是一個占地0.9平方公里，服務范圍三平方公里的產業(yè)新社區(qū)，產業(yè)功能大約126萬方。
除了產業(yè)之外，在教育方面配套了幼托、小學和中學，在住房方面，有人才租賃住房、商品房和人才公寓。
在商業(yè)方面，我們在東西兩翼配套兩個工業(yè)鄰里中心，在整個項目中間的7號、6號、8號，還有新能源產業(yè)園，中間是產業(yè)核心區(qū)一區(qū)，一區(qū)的核心是做好產業(yè)，在一區(qū)里只少量地布置一些食堂，解決員工的用餐問題。
所有東西兩翼布局工業(yè)的鄰里中心，也就是我們的商業(yè)配套，包括教育，下班后的商業(yè)服務配套，都在東西兩翼，這也是我們在連片開發(fā)的新實踐，整個項目帶來的就業(yè)人口和生活人口大約會超過3萬人。
最后是3個產業(yè)生態(tài)。對于做園區(qū)未來的核心競爭力是什么？我想一方面是剛剛提到的區(qū)屬國企在連片開發(fā)、大道經濟方面獨特的優(yōu)勢。另外一方面就是產業(yè)生態(tài)，產業(yè)生態(tài)我們著重從產業(yè)鏈生態(tài)、產業(yè)服務生態(tài)和產業(yè)文化生態(tài)進行開展。
首先是在產業(yè)鏈生態(tài)方面，在產業(yè)園里，新的園區(qū)都以高標準的專業(yè)園區(qū)進行建設招商和運營。像港灣7號圍繞著智能制造，港灣8號圍繞著醫(yī)療器械和生物醫(yī)藥，港灣9號圍繞著智慧互聯(lián)，港灣10號圍繞著新能源，所以未來它的產業(yè)園區(qū)一定是一個專業(yè)園區(qū)，在專業(yè)園區(qū)這一塊，我們更多的關注企業(yè)產業(yè)鏈，使得企業(yè)上下樓就是它的上下游。
在產業(yè)服務生態(tài)方面，一方面是企業(yè)的需求，這一方面也是我們未來收入的重要來源，所以在產業(yè)服務方面目前有基礎和增值的服務，同時結合區(qū)屬國企的優(yōu)勢，我們在安居人才房、工業(yè)鄰里中心，連片開發(fā)上給企業(yè)提供集中式的生活服務。
最后在產業(yè)文化生態(tài)方面，由于我們是深耕，所以整個園區(qū)比較聚集，都是在高新區(qū)，所以我們非常多的活動，包括高新之約、高朋薈一系列活動，把整個產業(yè)文化建立起來，通過品牌進行賦能。
整個港灣1+，在過程中形成了從整個產業(yè)鏈生態(tài)到產業(yè)服務生態(tài)，再到產業(yè)文化生態(tài)整個港灣1+的產業(yè)文化生態(tài)的閉環(huán)。
在整個123的基礎上，我們形成了N+的創(chuàng)新成果，在整個產業(yè)生態(tài)打造過程中，形成的子品牌，像高新之約、高朋薈、為奮斗者、鄰里薈、產業(yè)新社區(qū)這些新的品牌，這也是我們在園區(qū)方面從1號到10號不斷進行的新園區(qū)的探索。
