我們最近跟一個園區總經理在溝通產業、招商、定位的相關問題。
溝通中，我分享了一個觀點，他覺得特別有啟發——
做園區，應該要有片區思維。
很多人還在頭痛如何運營好一個園區，但城市已經進入到片區競爭時代，而這顯然一個更大挑戰的運營難題。
正文：
園區 VS 片區
我們首先要明白，
為什么企業選擇入駐你這個園區？
我自己也是企業經營者，我記得有位管理學家說過，企業經營最關鍵就是看兩個指標：
「營收」、「成本」。
所以選址無非也圍繞2個因素——成本更低；有更多的機會做大收入；
這兩個訴求，在產業聚集的環境中更容易實現，因為聚集會帶來幾大好處：
首先，企業們可以通過共享降低成本，可以共享基礎設施，以及共享設備，共享供應鏈等。
第二，集群讓招聘人才變得更加容易，人才一方面是成本，另外一方面也是收入。
更重要的是，當人們聚在一起時，他們就會自動相互學習，特別是「隱性知識」的學習：當顯性知識大致相當時，隱性知識就是競爭的關鍵要素。
正是因為這些因素，很多企業特別看重「在圈內」，扎堆在一起。
能打造一個圈子，形成產業聚集的載體，是片區，而不是僅僅幾百畝的園區。
片區的體量足夠大：一個片區以「平方公里」計，規模十幾萬到百萬人口。這樣規模一方面產業鏈的集成，可以形成特色鮮明的產業聚集區，促進經濟效率的提升和創新活力的激發；另外一方面，能夠為片區內的生活配套（居住、商業、教育、醫療、娛樂）等提供相對穩定的需求，有營造活力的基礎。
圖片來源：https://map.sheitc.sh.gov.cn/#/map/qybj
在這樣一個「打群架」的時代，片區需要通過規模經濟和網絡效應，形成鮮明的、有差異化的產業名片，打造一個整體的片區「標簽」，甚至在公共空間上、在城市品牌上有自己的特色定位，進而吸引更多的企業和人才。
我們跟羅氏Roche合作過一些項目。當時羅氏從一個年輕人都喜歡的網紅打卡點——芳草地，搬到中關村附近。我們就問他們問為什么。
羅氏給出的回答是：那一片區域聚集更多的是網紅、消費升級的品牌與公司，而羅氏，作為一家醫藥企業，氣質更符合深科技企業聚集的中關村。
這一搬遷決定其實是基于片區產業定位/社群標簽。
不過，很多園區的思維方式還是單點孤島式的，在規劃和運營時，考慮的就是園區本身，缺少對更大范圍內的產業布局的「借勢」。
而因為考慮的維度不夠，就可能導致資源配置不合理或重復。
我總聽很多園區招商難，大環境的影響的確很大，但其中一個原因也是思考不夠：園區都相差不大，競爭相同資源，沒有特殊的殺手锏，實際運營是很有挑戰的；再加上單點思維，很容易忽視與周邊環境和其他園區的協同，錯失通過合作、借勢等帶來的發展機會。
如果園區可以站在更高的維度，有點「片區」思維，思考自己如何才能幫助片區更好地去做產業聚集，形成獨特的產業名片，就能更好地在競爭中脫穎而出。
片區思維
其實，每一個片區都有它獨特的產業結構與產業發展邏輯。
我一直想象，在大數據時代，我們需要一張真正的產業地圖。
產業地圖不僅僅是列出了產業創新要素，還更是一個相互連接的網絡：它不僅對每一個片區上的產業/企業，人才結構/知識、以及空間場所有一個具體的數量上的認識；還包括供應鏈、產業鏈、人才網、資金網，以及它們之間的連接與關系等等，是一個產業要素關系網。
比如，我們得知道，在這個片區，有哪些龍頭企業？他們在什么行業？有哪些初創企業？有多少風險投資基金，有哪些孵化器，有什么高薪工作機會，有什么服務性的工作機會，他們的聯系如何？片區內企業與外界的連接如何，人員、資金、信息之間的往來情況如何？現在的基礎設施是否跟得上？租房市場是否能滿足人員的需求？要對真正起主導作用的城市經濟，包括產業鏈結構，產業鏈關系，產業鏈博弈，產業趨勢等等有深入的理解。
再比如，人才網。
有一個著名的「普萊斯定律」，說的是在公司里，雖然每一個人都很重要，但單單從「績效」來看，50%的成果是由參與工作的總人數的平方根數目的人去完成的。
那如果我們將有100萬人口的片區看做一家規模龐大的組織(雖然實際情況有所不同），大約有1000個人（即100萬的平方根）可能就是這個片區經濟活動的主要推動者。
這1000個人在社會經濟網絡中掌握著關鍵資源，影響著資金和人才的流向，推動地區創新和經濟產出。他們可能貢獻了該片區50%的經濟產出。
想象一下，如果可以追蹤這1000位人才，這可能將是一個很重磅的產業發展武器。
當你用「片區思維」了解到了你的園區所處片區的大生態，就可以謀劃園區的小生態位；
雖然還有很多不確定性，但至少你可以結合現有的基礎分析整個生態環境的發展情況，考察歷史性的演化規律，借鑒技術的發展趨勢，對當前大環境中缺少哪些要素有一定的判斷，思考在哪個生態位上布局是最有需求的，然后再謀劃，在園區規劃上安排什么樣的要素才是最有可能成功的。
其實這就像制定一項作戰計劃，你必須有一個「全景時局圖」，然后在一定的信息下，制定出具有極強策略性和針對性的方案，并且這些方案必須是動態的，是可以跟隨形勢靈活變化的；同時它必須要從整體回到局部，然后又從局部回到整體，這樣不斷的循環，這個就叫片區思維。
過去20年，我們參與過1000多個產業地產的案子；很多成功的園區之所以能夠取得成功，是因為充分利用了大環境的「勢」。
當我們將局部環境的不確定性建立在整體環境的確定性基礎之上時，我們就能提高成功的可能性。但如果你不去主動把握，只通過拍腦袋來決策，這個事情就會很危險。
片區思維下的空間布局
在「片區思維」下，我們對「地標」的理解也會發生改變。
我們不再強調要通過「奇觀」來吸引人的眼球，不需要靠浮夸的外表、昂貴的造價、流量的噱頭來吸引入駐企業；我們會把更多的精力放在為企業創造「機會」上：更好的供應鏈體系；更創新的集群；更多更大的發展機會。
我們不需要強調單個建筑的突出，而是營造一個相互聯系的社群，挖掘該地在科技上、文化上、價值觀上的「地標」。
比如，很多人去參觀OpenAi在舊金山的總部，但它的總部坐落在舊金山這棟看似普通的三層小樓內，外表平平無奇，沒有太多可以看的。
但這是地標，因為它隱藏著開啟未來的偉大力量。
OPENAI的總部，wikipedia
在「片區思維下」，我們更關注群體，而這包含兩點：
1、空間功能復合
一個有活力的片區，重要內涵是「功能混合」，這不是一種簡單的堆砌和合并，是基于區域整體氛圍的和諧發展的理念，形成包括科技大廈、科研機構、商務公寓、住宅及配套商業等在內的綜合性科技集群、提升區域整體的競爭能力和營商環境。
2、支持各個要素協作的空間
區域內企業間可能是上下游關系，可能會形成或弱或強的互動效應，很多人一直在提「15分鐘城市」的概念，其實這也是一個10-15分鐘、聯系緊密的產業網絡——使企業間，甚至產學研領域具有共生共榮的整體氛圍，為片區的可持續發展積聚能量。
這個產業網絡具有孵化功能、服務功能，融資功能、投資功能、財務顧問功能、投資銀行功能、資本運作等等功能，各個企業都可以在其中找到機會，更好地實現自己的目標。
我記得有人跟我說過這么一個故事（不保證其真實性）
當時深圳政府官員問了華為一個問題，如果深圳要打造工業互聯網的生態體系，是需要龍頭企業，還是需要政府？
華為給出的回答，是「片區」。
因為聚集了一定濃度一定規模相關企業的「片區」才能夠把企業等資源真正地聚集到一起。
