從樓盤到文化村演變 萬科良渚：百億投入九年收回

 

在特色小鎮(zhèn)興起的浙江省，由萬科主導(dǎo)的良渚文化村已成為開發(fā)商主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)樣本。這個已經(jīng)開發(fā)培育17年的項目，從最初的遠(yuǎn)郊旅游大盤逐漸發(fā)展成為居住和產(chǎn)業(yè)融合的特色小鎮(zhèn)，在文創(chuàng)、旅游、養(yǎng)老、教育等產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上初具規(guī)模，為當(dāng)?shù)貛砹司蜆I(yè)和稅收。然而作為開發(fā)商主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)項目，良渚文化村仍然未能擺脫“地產(chǎn)化”，萬科來自于文化村的營收更多的依然依靠銷售樓盤。此外，前期開發(fā)以及后期運營中大量持續(xù)性的資金投入、產(chǎn)業(yè)與居住的深層次融合也一直考驗著特色小鎮(zhèn)開發(fā)路上的萬科。

 

演變：從樓盤到文化村

 

距離杭州市中心16公里的良渚文化村是已被打造17年的項目，在“特色小鎮(zhèn)”的概念興起前，這里被定位于一個純粹以生態(tài)、觀景、人文名勝、休閑游樂與人居為定位的功能完整、形態(tài)豐富的城鎮(zhèn)，而在萬科內(nèi)部，良渚文化村也已經(jīng)超過了一般意義上的房地產(chǎn)項目，“良渚文化村是一塊試驗田，對萬科未來的發(fā)展具有很大的參考意義，萬科在全國，這樣的項目也是惟一的”。萬科董事會主席、總裁郁亮曾經(jīng)對外表示，萬科提出的“三好理念”——好房子、好服務(wù)、好鄰居，在良渚文化村里得到了淋漓盡致地體現(xiàn)。

 

實際上，萬科良渚文化村在誕生之初并沒有賦予如此多的意義，它只是一個普通的房地產(chǎn)大盤，由南都房地產(chǎn)集團(tuán)于2000年啟動，2006年萬科并購南都后接手，對良渚進(jìn)行了“城市配套服務(wù)商”試驗田的打造。例如，在良渚村內(nèi)執(zhí)行了醫(yī)療、教育、宗教、交通等職能，興建了學(xué)校、教堂、寺廟、圖書館等一批公共設(shè)施，開通往返城區(qū)的業(yè)主班車，同時還組織發(fā)起社區(qū)文明公約《村民公約》。這些元素，為良渚文化村打上了“理想宜居”的標(biāo)簽。作為一個房地產(chǎn)項目，截至2016年8月，良渚文化村共交付1萬余戶，常住6600余戶，入住率超60%。

 

萬科良渚文化村發(fā)展成為現(xiàn)在的模樣，并非都在萬科的設(shè)想之內(nèi)，而是在項目銷售的過程中逐漸培育起來的，2011-2014年間任良渚文化村助理總經(jīng)理一職的沈毅晗在接受媒體采訪時曾介紹，開發(fā)商最早的時候盡管規(guī)劃了小鎮(zhèn)，但是起步往往是住宅，并且配套了一些社區(qū)商業(yè)。慢慢交付了2000多套房子后，發(fā)現(xiàn)根本沒辦法居住，居民反映的包括交通、醫(yī)療、教育、吃飯等配套問題，在解決的時候才逐漸形成了現(xiàn)在的良渚文化村。也正因此，沈毅晗認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化是一個復(fù)雜的命題，要解決住的問題，也要解決住的配套問題。

 

產(chǎn)業(yè)2.0：人居產(chǎn)業(yè)5：5

 

不過，和房地產(chǎn)項目單純強(qiáng)調(diào)宜居不同的是，特色小鎮(zhèn)在建設(shè)中更加注重通過產(chǎn)業(yè)聚集，融產(chǎn)業(yè)、旅游、社區(qū)、人文功能于一體，以生態(tài)文明的理念推動人口城鎮(zhèn)化、優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)的同時促進(jìn)房地產(chǎn)、金融、公共服務(wù)等配套設(shè)施產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

 

公開資料顯示，目前萬科良渚文化村已形成了四大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，即文創(chuàng)、教育、養(yǎng)老、旅游。年產(chǎn)值4.4億元的玉鳥流蘇創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園一期和正在規(guī)劃的二期，加上良渚文化藝術(shù)中心的輔助，構(gòu)成了文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)；旅游產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值也實現(xiàn)了過億元，預(yù)計今年接待游客數(shù)量將達(dá)到60萬元，文化村中以良渚博物院為中心的區(qū)域已在2012年被評定為國家4A級旅游景區(qū)；良渚文化村還打造了以安吉路良渚實驗學(xué)校（民辦）、萬科學(xué)習(xí)中心、萬科假日營地、良渚國際藝術(shù)學(xué)院等為核心的教育產(chǎn)業(yè)；以隨園為核心的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在良渚文化村已經(jīng)進(jìn)入了第八年。

 

公開數(shù)據(jù)顯示，目前良渚文化村文創(chuàng)、教育、養(yǎng)老、旅游四大產(chǎn)業(yè)已累計投資20億元，提供就業(yè)崗位超過3000個，整個良渚文化村年產(chǎn)值達(dá)到16億元 。而在此基礎(chǔ)上，萬科良渚文化村在產(chǎn)業(yè)升級上也已形成了基本的思路。

 

目前這項重任主要有三個抓手，第一個抓手是杭州萬科在距離良渚文化村2-3公里外新增的城市綜合體項目用地，25萬方體量中有5萬-6萬方為產(chǎn)業(yè)用地。目前是以劇院和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主的定位和規(guī)劃。這也是良渚文化村產(chǎn)業(yè)2.0的橋頭堡；第二個抓手是玉鳥流蘇二期，玉鳥流蘇一期是文創(chuàng)園，已入駐翻翻動漫等多家文創(chuàng)企業(yè)；良渚產(chǎn)業(yè)的第三個抓手是把旅居業(yè)務(wù)線做完整。旅游本身也是產(chǎn)業(yè)，良渚旅游有一個單獨的事業(yè)部——旅居事業(yè)部。

 

“我們之前看到的小鎮(zhèn)中比較合理的產(chǎn)業(yè)比例是在30%-40%之間，人居比例在40%-50%之間，公建配套比例在10%-20%之間，這個比例是比較合適的。但良渚文化村此前人居比例偏高了，占了65%，其他是35%。未來我們把其他補(bǔ)上以后，慢慢會變成五五的概念。如果人居比例達(dá)不到40%-50%之間，意味著產(chǎn)業(yè)所吸納的就業(yè)人員將無法在這個小鎮(zhèn)擁有生活，那對小鎮(zhèn)后續(xù)的發(fā)展也會有所影響。”良渚文化村相關(guān)人士在接受媒體采訪時如是介紹。

 

運營：九年后才實現(xiàn)正現(xiàn)金流

 

高力國際一份關(guān)于特色小鎮(zhèn)的調(diào)研報告顯示，傳統(tǒng)地產(chǎn)運營商由于缺少產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗，一般都難以對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入系統(tǒng)的設(shè)計和定位，特別是難以對特定產(chǎn)業(yè)上下游環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致的考量。但良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初始驅(qū)動力，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要靠產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入來帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，從而實現(xiàn)小鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)融合。

 

在開發(fā)商缺少產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入經(jīng)驗的同時，需要長期、大量資金投入的特色小鎮(zhèn)也考驗著推崇快周轉(zhuǎn)的開發(fā)商的資金承受力。沈毅晗接受媒體采訪時介紹，良渚文化村于2000年拿地，2002年正式開發(fā)。“萬科從未仔細(xì)算過單個小鎮(zhèn)的投資回報賬，不過肯定已經(jīng)超過100億元了。”

 

至于營收，他表示良渚文化村在2009年，也就是拿地后的第九年才開始逐步實現(xiàn)正現(xiàn)金流，11年后實現(xiàn)盈利。不過即便實現(xiàn)盈利，主要靠的還是房地產(chǎn)銷售，至于后期導(dǎo)入的旅游、文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)只占小比例。

 

“為了導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，良渚文化村在2004年啟動酒店項目，2008年先后開設(shè)博物館與創(chuàng)意園區(qū)，2009年設(shè)立學(xué)校、醫(yī)院等。我們的小鎮(zhèn)也有產(chǎn)業(yè)，但是目前還是以房地產(chǎn)業(yè)為主，2016年才開始向旅游、教育、文化等轉(zhuǎn)型。”沈毅晗如是介紹。而在未來的很長一段時間，房地產(chǎn)開發(fā)還將是主要貢獻(xiàn)力量。“現(xiàn)在看來已經(jīng)完全是利潤了，因為后續(xù)有100多億元的銷售額，而且周邊也在持續(xù)拿地、布局和開發(fā)。”

 

先開發(fā)后導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、先賣樓后靠產(chǎn)業(yè)，這也是目前以開發(fā)商為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)的運營模式雛形。

 

沈毅晗介紹，小鎮(zhèn)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)建設(shè)需要大量的現(xiàn)金流，只有房地產(chǎn)才能帶來快速現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，一般來講，多數(shù)開發(fā)商出售樓盤、收回現(xiàn)金流后，才開始進(jìn)行項目的配套建設(shè)。因此沈毅晗認(rèn)為投資收益周期長的特色小鎮(zhèn)，若沒有考慮清楚，開發(fā)商是很難熬過的。“企業(yè)都是靠資本來推動，什么樣的資本能熬十年不賺錢？地產(chǎn)類小鎮(zhèn)的開發(fā)模式并沒有成熟。”

 

待解題：解套開發(fā)商和解決更多就業(yè)

 

值得一提的是，作為萬科“城市配套服務(wù)商”試驗田的良渚文化村在萬科內(nèi)部至今沒有得到復(fù)制，在沈毅晗看來不可復(fù)制的原因在于投入收益周期長，另外，在良渚文化村的管理和運營上，還有很多未解之題，例如，公共職能開發(fā)商需履行多久？開發(fā)商撤退后，又應(yīng)該由誰來接替？

 

戴德梁行北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部主管王晨指出，在特色小鎮(zhèn)的“小鎮(zhèn)”方面，應(yīng)注意到小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能完備性，除產(chǎn)業(yè)功能、旅游設(shè)施外，應(yīng)具備居住及其他城鎮(zhèn)配套的自我滿足。特色小鎮(zhèn)中應(yīng)有真正的原居民，同時能留住外來訪客7×24小時，甚至更長時間停留，換句話說，除了產(chǎn)業(yè)特色外，居住特性也是小鎮(zhèn)需要具備的。

 

由于良渚文化村是由遠(yuǎn)郊樓盤起步，在開發(fā)之初遠(yuǎn)郊的政府行政職能和項目開發(fā)水平?jīng)]有得到匹配，例如小鎮(zhèn)在行政區(qū)劃下可能僅屬于縣政府，甚至鄉(xiāng)政府，而后者的組織架構(gòu)和人員配套不足以支撐特色小鎮(zhèn)的運營，需要有專門的團(tuán)隊來運營。因此，從交通到醫(yī)療，從教育到安保，再到良渚文化村有名的《村民公約》都是由萬科來主導(dǎo)完成。這也意味著龐大的公共服務(wù)支出也都是由萬科自己來承擔(dān)。

 

“在解決諸多民生問題上，政府和開發(fā)商應(yīng)該共同介入，但是這一步卻舉步維艱。”沈毅晗如是坦言。不過，萬科也在嘗試逐漸放手。據(jù)悉，2014年起萬科開始逐漸降低在公共服務(wù)上的投入，“因為政府來接手公共服務(wù)職能還有一個過程，但開發(fā)商已經(jīng)承擔(dān)了，而且做得不錯，所以現(xiàn)在處在一個交接期，但居民總是希望有更好的服務(wù)。”沈毅晗介紹。

 

除解決“宜居”問題外，“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”也是擺在開發(fā)商面前的難題之一。萬科雖然目前已在文創(chuàng)、教育、養(yǎng)老、旅游四大產(chǎn)業(yè)上有了基礎(chǔ)，但是在初期也碰過壁。沈毅晗著有《走進(jìn)夢想小鎮(zhèn)》一書，他在該書中提到2012年萬科曾啟動良渚文化村內(nèi)的新街坊招商，但到場80多商戶沒有一家最終在此開店。有商家表示，村內(nèi)人流量太少，開不起來。最終，很多店鋪都租給了當(dāng)?shù)鼐用耖_設(shè)，到后期入住率高了才形成良性循環(huán)。

 

因此，如何通過產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入為當(dāng)?shù)貛砭蜆I(yè)、提高居民收入及吸引人居住，從而進(jìn)一步為當(dāng)?shù)貛砑{稅也是特色小鎮(zhèn)可持續(xù)性的標(biāo)志，若只依靠“流動人口”很難擁有持續(xù)性的發(fā)展。這就要求小鎮(zhèn)的就業(yè)人口和常住人口要相互平衡。

 

據(jù)悉，良渚文化村還有1.5萬套，未來仍有5000余套的開發(fā)任務(wù)。到2022年，良渚要入住4萬-5萬人。常住人口的不斷增加也對良渚的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入提出了更高的要求，如何落實更多人的就業(yè)，讓小鎮(zhèn)擁有自我造血的功能，這是擺在良渚文化村面前的新問題。

 

國內(nèi)外同類樣本

 

上海：綠地花橋產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)

 

花橋位于昆山市的最東端，素有“江蘇東大門、上海后花園”之稱，距離上海虹橋機(jī)場20公里，距離上海市中心30公里。

 

2003年，已開啟“全國化戰(zhàn)略”大幕的綠地，將目光瞄向了上海的近鄰花橋。地緣相近、人緣相親是綠地選擇花橋的主要原因之一，在此地開發(fā)能夠相對容易地被上海居民所接受，同時也利于花橋經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)能力的提升，符合當(dāng)?shù)卣畬Πl(fā)展的要求，目前，花橋成功承接了上海的人口和產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)，加上花橋政府的政策引導(dǎo)，許多企業(yè)選擇花橋作為總部基地，鑫苑、萬科、融創(chuàng)、新城、象嶼等房企也紛紛進(jìn)駐。

 

貴州：安順西秀區(qū)舊州鎮(zhèn)

 

舊州地處黔中腹地，始建于1351年，距省會貴陽80公里，距安順市區(qū)37公里，全鎮(zhèn)總面積116平方公里，總?cè)丝?.4萬人，少數(shù)民族人口占38.1%，平均海拔1356米，全年空氣質(zhì)量優(yōu)良率為100%。過去，舊州鎮(zhèn)是以種植、養(yǎng)殖和加工為主的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣劳胸S富的文化資源和良好的生態(tài)環(huán)境，按照“鎮(zhèn)在山中、山在綠中、山環(huán)水繞、人行景中”的規(guī)劃布局和發(fā)展理念，完成了“土司衙門、古民居、古街道、古驛道”的修復(fù)修繕工作，培育了一個國家級濕地公園，一個4A級國家生態(tài)文化旅游景區(qū)，兩個特色觀光農(nóng)業(yè)示范區(qū)。2015年接待游客總?cè)藬?shù)近40萬人次，實現(xiàn)旅游總收入2.53億元。

 

文章來源：北京商報