「養(yǎng)老金礦」挖掘的三大陣營(yíng)

導(dǎo)語：中國(guó)的老齡化是一個(gè)規(guī)模大且發(fā)展迅速的過程，比其他國(guó)家都要更快。2019年中國(guó)出生人口降至1465萬，65歲及以上人口占比達(dá)12.6％。

2019年11月中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口老齡化中長(zhǎng)期規(guī)劃》指出，人口老齡化是社會(huì)發(fā)展的重要趨勢(shì)，是人類文明進(jìn)步的體現(xiàn)，也是今后較長(zhǎng)一段時(shí)期我國(guó)的基本國(guó)情。人口老齡化對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全領(lǐng)域、社會(huì)建設(shè)各環(huán)節(jié)、社會(huì)文化多方面乃至國(guó)家綜合實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，都具有深遠(yuǎn)影響，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

養(yǎng)老地產(chǎn)“風(fēng)口”來了，三大陣營(yíng)，誰與爭(zhēng)鋒

“十四五”規(guī)劃期間，中國(guó)將由老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，到本世紀(jì)中葉，中國(guó)人口老齡化將達(dá)到最高峰，65歲及以上老年人口占比將接近30%。大規(guī)模快速的人口老齡化，對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和治理都將產(chǎn)生挑戰(zhàn)。

我國(guó)人口老齡化主要呈現(xiàn)六大特征：多重壓力下的過渡、地區(qū)發(fā)展不平衡、與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步、城鄉(xiāng)發(fā)展差別大、人口老齡化提前達(dá)到高峰、高齡化趨勢(shì)顯著。當(dāng)下,隨著人口老齡化問題的日益突出,養(yǎng)老需求越來越旺盛。

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然處于起步階段，主要表現(xiàn)在以下六個(gè)方面：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域分布不平衡、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率較高、養(yǎng)老地產(chǎn)融資成本、投資運(yùn)營(yíng)成本高、養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)立法和監(jiān)管缺失、優(yōu)質(zhì)公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”、 私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩極分化：低端質(zhì)量堪憂，高端收費(fèi)過高。

根據(jù)《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2020年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)空間將達(dá)到7.7萬億元，2030年將進(jìn)一步擴(kuò)張，達(dá)到22.3萬億元。

目前參與養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)主要包括傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)三大陣營(yíng)。其中房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間較晚，2013年，以萬科、保利、遠(yuǎn)洋、綠地、首創(chuàng)等為主房地產(chǎn)開發(fā)商和以泰康、新華、國(guó)壽、太保、合眾等保險(xiǎn)企業(yè)，紛紛進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

萬科算是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，2009年萬科推出“隨園嘉樹”標(biāo)志著萬科邁出了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的第一步；2013年長(zhǎng)者社區(qū)隨園嘉樹面世，家庭式康復(fù)中心正式對(duì)外開放；2016年萬科隨園養(yǎng)老正式形成社區(qū)、機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老三大服務(wù)體系。保利則是全產(chǎn)業(yè)鏈介入養(yǎng)老地產(chǎn)，打造機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國(guó)養(yǎng)老模式。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)由于長(zhǎng)期持有大規(guī)模低成本資金，適合投資于回收周期較長(zhǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。發(fā)行理財(cái)類與長(zhǎng)照類養(yǎng)老產(chǎn)品、建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)是此類企業(yè)主要進(jìn)入方式。

除房地產(chǎn)商和保險(xiǎn)企業(yè)外，傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商以及各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域企業(yè)也開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，比如上海親和源，上海人壽堂，北京誠和敬，安徽九久夕陽紅，以及京煤、首鋼、上海三毛、金陵飯店等各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域企業(yè)也開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，其行業(yè)投資主體呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。

不懂養(yǎng)老？標(biāo)桿企業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目分布格局

通過對(duì)十幾家養(yǎng)老開發(fā)企業(yè)及幾十個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的數(shù)據(jù)搜集發(fā)現(xiàn)，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的六大特征，養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)選擇主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，主要圍繞京津翼、長(zhǎng)三角、珠三角、川渝四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，局部區(qū)域僅有少量項(xiàng)目分布。其中京津冀、長(zhǎng)三角的聚集程度最高，珠三角次之，川渝區(qū)域相對(duì)松散。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

遠(yuǎn)洋養(yǎng)老是遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)養(yǎng)老投資與運(yùn)營(yíng)的專業(yè)平臺(tái)，創(chuàng)建了高端養(yǎng)老服務(wù)品牌——椿萱茂。目前椿萱茂已在北京、上海、廣州、天津、武漢、成都、重慶、蘇州、杭州、大連等城市落地生根，形成全國(guó)化連鎖經(jīng)營(yíng)。

戰(zhàn)略布局：打造全國(guó)連鎖養(yǎng)老品牌，積極推進(jìn)5大城市群、“10+X”個(gè)城市發(fā)展。

• 京津冀城市群：北京、天津
• 長(zhǎng)三角城市群：上海、南京、杭州
• 珠三角城市群：廣州、深圳
• 成渝城市群：成都、重慶
• 旅游資源：大連、蘇州

項(xiàng)目選址聚焦于城市主城區(qū)或新城中心城區(qū)，要求遠(yuǎn)離各類工業(yè)污染區(qū)及輻射區(qū)，生活配套設(shè)施完善、社區(qū)居住氛圍濃厚，周邊5公里范圍內(nèi)至少有一家二甲以上醫(yī)院。

椿萱茂致力于為長(zhǎng)輩創(chuàng)造健康、快樂、安心、有尊嚴(yán)的生活。提供全生命周期的各層級(jí)服務(wù)，包括生活服務(wù)、生活照料、失智照護(hù)、康復(fù)服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理、臨終關(guān)懷以及日間照料和居家服務(wù)等。目前失智照護(hù)是椿萱茂獨(dú)樹一幟的服務(wù)特色，在業(yè)內(nèi)享有較高影響力。

泰康之家

養(yǎng)老戰(zhàn)略推行十年來，泰康已成為保險(xiǎn)業(yè)重資產(chǎn)投入養(yǎng)老的典型，養(yǎng)老社區(qū)不斷新增布局。目前，泰康在全國(guó)13個(gè)核心城市正在建養(yǎng)老社區(qū)，包括北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、三亞、杭州、南昌、廈門、沈陽、長(zhǎng)沙、南寧等15個(gè)城市。主要分布于四大經(jīng)濟(jì)圈，基本在骨干省會(huì)城市和核心城市實(shí)現(xiàn)布局。

項(xiàng)目選址多考慮一線城市的近郊或自然景觀、公園濕地周邊，10-20分鐘大型醫(yī)院就診車程，基礎(chǔ)設(shè)施完善相對(duì)完善。泰康之家“燕園”泰康人壽第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，今年是第五周年。燕園社區(qū)位于北京昌平新城核心區(qū)域，距市中心約40公里，緊鄰白浮泉濕地公園和蟒山國(guó)家森林公園，是一處四季分明的“怡然花園”。接下來相繼布局的申園、粵園、蜀園、蘇園均采取標(biāo)準(zhǔn)化投資標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)模式，產(chǎn)、投、銷情況樂觀。

親和源

養(yǎng)老戰(zhàn)略推行十年來，泰康已成為保險(xiǎn)業(yè)重資產(chǎn)投入養(yǎng)老的典型，養(yǎng)老社區(qū)不斷新增布局。目前，泰康在全國(guó)13個(gè)核心城市正在建養(yǎng)老社區(qū)，包括北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、三亞、杭州、南昌、廈門、沈陽、長(zhǎng)沙、南寧等15個(gè)城市。主要分布于四大經(jīng)濟(jì)圈，基本在骨干省會(huì)城市和核心城市實(shí)現(xiàn)布局。

項(xiàng)目選址多考慮一線城市的近郊或自然景觀、公園濕地周邊，10-20分鐘大型醫(yī)院就診車程，基礎(chǔ)設(shè)施完善相對(duì)完善。泰康之家“燕園”泰康人壽第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，今年是第五周年。燕園社區(qū)位于北京昌平新城核心區(qū)域，距市中心約40公里，緊鄰白浮泉濕地公園和蟒山國(guó)家森林公園，是一處四季分明的“怡然花園”。接下來相繼布局的申園、粵園、蜀園、蘇園均采取標(biāo)準(zhǔn)化投資標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)模式，產(chǎn)、投、銷情況樂觀。

上海親和源是一家專門為老年人提供快樂服務(wù)、健康服務(wù)以及終身照料服務(wù)，從事高端養(yǎng)老住區(qū)投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會(huì)企業(yè)。親和源起步于上海，先后布局上海、浙江、遼寧、山東、江西、海南六大省份，輻射長(zhǎng)三角、珠三角、川渝經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈、環(huán)海經(jīng)濟(jì)圈，在高端養(yǎng)老住區(qū)投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展饒有成效。其旗艦店位于上海浦東康橋，已發(fā)展會(huì)員2000余名，近年來不斷壯大，已在海南三亞、遼寧營(yíng)口、浙江海寧、浙江寧波等地通過控股或參股的形式實(shí)現(xiàn)初步擴(kuò)張，摸索養(yǎng)老連鎖經(jīng)營(yíng)模式。

親和源以老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、配餐中心、景觀花園等完備的設(shè)施，加上周到的生活、健康、快樂“管家式”的服務(wù)，成為一個(gè)不脫離社會(huì)，既相對(duì)獨(dú)立又不乏開放的老年生活社區(qū)。
養(yǎng)老地產(chǎn)成為新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目布局三個(gè)重要因素

隨著老年人口基數(shù)不斷增長(zhǎng)，老年人經(jīng)濟(jì)需求和潛在購買能力將帶動(dòng)可觀的市場(chǎng)消費(fèi)。

對(duì)于開發(fā)型養(yǎng)老項(xiàng)目的選址，常規(guī)的思路是選擇城市發(fā)達(dá)、土地價(jià)格較低、消費(fèi)力較高、自然環(huán)境條件較好、離城市主城區(qū)較近的區(qū)域。具體來講主要涵蓋以下幾個(gè)因素：

經(jīng)濟(jì)因素：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對(duì)于開發(fā)商來講，經(jīng)濟(jì)效益是衡量選址是否成功的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地價(jià)格、人均消費(fèi)水平、人口密度、城市規(guī)劃都被納為極為重要的考量因素。一般來講，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的起步階段、大眾認(rèn)知普遍性較差的情況下，城市建議選擇經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)圈，聚焦京津冀、長(zhǎng)三角，輻射珠三角、川渝經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈形成帶狀布局，局部發(fā)達(dá)城市或地區(qū)點(diǎn)狀布局。

環(huán)境因素：可以說環(huán)境因素與經(jīng)濟(jì)因素并駕齊驅(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)尤為重視品質(zhì)和格調(diào)，因此城市布局可著眼空氣清新、自然景觀秀麗的新型旅游城市，如東部環(huán)海城市圈——青島、煙臺(tái)、威海、大連、廈門、寧波，南部旅游熱門區(qū)域——珠海、海南、昆明，中部成熟旅游城市——長(zhǎng)沙、成都、重慶、南昌等。

配套因素：便捷的生活配套對(duì)老年人而言很重要，因此城市基建成熟度直接決定去化水平。周邊大型超市的距離、文娛設(shè)施配置、周邊醫(yī)院距離、周邊公園、文化館、體育館距離，公交地鐵數(shù)量，甚至周圍主干道次干道的距離都是城市區(qū)位選擇不可忽略的因素。