產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“勢、道、術(shù)”

導(dǎo)語：十年前，房企就提出多元化轉(zhuǎn)型。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱度提升，從“房地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為“城市運營商”成為多數(shù)房企的選擇。

業(yè)內(nèi)常言：做住宅的是高中生，做商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的是研究生。搶占高段位的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的蛋糕是不容易的，從實際情況看，有成功項目如星河world、碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)，也有失敗項目如萬科美銘科技園。

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前是紅海也是藍海。紅海是因為有太多的傳統(tǒng)地產(chǎn)商、實業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。藍海是隨著片區(qū)未來的經(jīng)濟發(fā)展，如粵港澳大灣區(qū)，城市的轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，也存在對產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級的訴求和空間需求。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商來說，“新基建”也帶來了一個明顯的機遇。快速順應(yīng)“新基建”的發(fā)展趨勢，尋找到新時期的定位，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營者必須思考的問題。是一戰(zhàn)成名還是折戟沉沙？要做到“取勢明道優(yōu)術(shù)”。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來將是科技地產(chǎn)，多家房企成“黑馬”

“從增長角度或者量的角度來看，中國房地產(chǎn)的總體增長在十四五期間可能會出現(xiàn)拐點。”

10月25日在“經(jīng)濟學(xué)家圈展望論壇 ”上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，這種拐點的出現(xiàn)，一定會倒逼開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)以外的產(chǎn)業(yè)，實際上這些產(chǎn)業(yè)還非常多，比如舊房改造，小區(qū)房地產(chǎn)服務(wù)，智能房地產(chǎn)家居等領(lǐng)域。
扶持實體經(jīng)濟，防止脫實向虛，是國家一直矢志不渝在做的事情，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是實體經(jīng)濟的重要載體。

從2003年至今，已然崛起了一批以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營的產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營商。

創(chuàng)建于1991年的聯(lián)東集團，旗下的核心企業(yè)“聯(lián)東U谷”，已在全國50多個城市投資運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過230個，引進新興制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過1.2萬家，園區(qū)納稅240多億元。

預(yù)計到2025年，聯(lián)東集團將實現(xiàn)全國布局超700個園區(qū)，引進并服務(wù)企業(yè)超過5萬家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)超2萬家，國家級高新技術(shù)企業(yè)超1萬家。

華夏幸福、招商蛇口、張江高科，均是多年來國內(nèi)產(chǎn)城發(fā)展運營的標桿性企業(yè)。

華夏幸福作為國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商拔得頭籌，足以看出其在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)上卓越的運營表現(xiàn)，特別是在以產(chǎn)業(yè)優(yōu)先推動區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展方面業(yè)績優(yōu)秀。今年，華夏幸福計劃總投資105.8億元的亞瑟醫(yī)藥高端藥物研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化項目落戶南湖產(chǎn)業(yè)新城，達產(chǎn)后預(yù)計年收入80億元。

不同于華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的運營模式，中國金茂自我定位為城市運營商。位于長沙的梅溪湖國際新城總占地約11452畝，總建面約945萬平方米，涵括文化藝術(shù)中心、科技創(chuàng)新中心等眾多業(yè)態(tài)。

金地選擇了做VC方，通過“空間運營+孵化+加速”，培育“獨角獸”企業(yè)。

金地董事長凌克表示，“孵化一家公司或者一個產(chǎn)業(yè)的能力，才是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的終極能力。”

高科技是房企未來驅(qū)動力。凌克的那個“科學(xué)夢”一直都在。第一，產(chǎn)業(yè)投資：人工智能與生命科學(xué)；第二，地產(chǎn)科技：像造汽車一樣建房子；第三，產(chǎn)品創(chuàng)新：真正實現(xiàn)“一房一圖”。

對房企來說，目前發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有三種類型：開發(fā)性PPP模式、產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式（本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)勾地模式）、產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)模式。

但不論是哪種模式，要想做好，核心還是能夠做好產(chǎn)業(yè)。
二、用IP制造“頂級流量”，進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“窄門”

作為企業(yè)，盈利才對投資者有所交代，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沉淀資金較大、運營周期長、盈利難一直是行業(yè)痛點，在這一點上，所有企業(yè)都在尋求盈利創(chuàng)新之路。

“出圈”不易，但通過IP營銷，可以制造“頂級流量”代表。“誰掌握了IP，誰有機會穩(wěn)穩(wěn)盤踞在食物鏈的頂端。”，這句話說得一點也不為過。

以當(dāng)前行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，大消費產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)項目的商業(yè)結(jié)合邏輯更加清晰，文創(chuàng)、游樂、健康、影視、文娛、體育、教育、科技等內(nèi)容IP的空間化實踐已得到眾多案例驗證。

2019年，對雅居樂地產(chǎn)而言有著里程碑式的意義。今年是雅居樂成立的27周年，也是雅居樂地產(chǎn)首進北京的第一年，更距離雅居樂地產(chǎn)首次提出“第二人生”理念已正好10年。

10年間，雅居樂地產(chǎn)在全新機遇下引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，如今其文旅板塊，已經(jīng)從旅游地產(chǎn)的傳統(tǒng)思維向全面的文化旅游產(chǎn)業(yè)升級，形成“文旅+產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈模式，并正式升級為“文旅產(chǎn)業(yè)”。

文旅升級的背后，是雅居樂地產(chǎn)對文旅產(chǎn)業(yè)更深層的思考——于個體，其提供更好的精神棲息地，打造更好的第二人生；于集體，雅居樂地產(chǎn)希望助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提升當(dāng)?shù)爻鞘姓w形象和社會發(fā)展。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有40年歷史，其“封閉式操盤、平臺化運作、資本化助力、閉環(huán)性平衡”的片區(qū)綜合開發(fā)模式，在中國城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化仍有巨大空間的前提下，是利于行業(yè)發(fā)展的商業(yè)模式。

2020年新冠疫情來襲，地產(chǎn)行業(yè)也遭受重創(chuàng)。房企現(xiàn)金流收緊，投資決策更加慎重。這些對房企的產(chǎn)業(yè)布局策略也提出了更高的要求。

如何找出通往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“窄門”？聯(lián)科智慧城投資集團副總裁袁建功認為，這個過程需要很強有力的前期產(chǎn)業(yè)定位，后期的產(chǎn)業(yè)招商和運營的邏輯去實現(xiàn)。

沒有運營的內(nèi)涵和資本的助力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就很難走得長遠，走得健康，很難去體現(xiàn)服務(wù)實體經(jīng)濟的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)這種根本屬性。

未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要趨勢必然是從開發(fā)到運營、從增量到存量、從載體到服務(wù)，最終走上一條“真功夫+產(chǎn)業(yè)IP+資本”相結(jié)合共生共贏的道路。

住宅地產(chǎn)講究的是短、平、快，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)講究的是深耕和久久為功。如何練就真身，唯有堅韌、堅持、堅守。如何功成出山，唯有專注、專心、專業(yè)。

三、“新基建”大勢所趨，IDC會成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“新寵”嗎？

隨著“新基建”風(fēng)口到來，大多數(shù)運營商在經(jīng)歷了前期的規(guī)模擴張后，開始更多布局新興產(chǎn)業(yè)，緊跟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整機遇。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載了我國大部分科技企業(yè)和先進制造業(yè)總部，并擁有大量創(chuàng)新載體和先進產(chǎn)業(yè)集群。疫情之后，業(yè)內(nèi)認為園區(qū)將有望成為“新基建”浪潮中的排頭兵。

目前，新基建范圍已經(jīng)延展到特高壓、城際高鐵及軌道、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等相對獨立的7個領(lǐng)域，涉及到通信、電力、交通、數(shù)字等多個社會民生重點行業(yè)。

被稱為新基建“數(shù)字地產(chǎn)”的IDC（Internet Data Center），是一種高度專業(yè)化的物業(yè)類型。

IDC本質(zhì)上是數(shù)字時代的地產(chǎn)行業(yè)，通過向金融、IT等行業(yè)客戶租售機柜、提供運維服務(wù)獲取租金回報，類似于“商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)模式”。

從IDC房地產(chǎn)屬性來看，數(shù)據(jù)中心需要取得相關(guān)土地使用權(quán)力、建設(shè)廠房以及購置機柜、電力設(shè)備、空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)備。從數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)而言，數(shù)據(jù)中心的運營包括電信資源本身運營與電信資源相關(guān)的設(shè)備提供和服務(wù)等。

根據(jù)賽迪數(shù)據(jù)顯示，2019年中國數(shù)據(jù)中心的數(shù)量大約為7.4萬個，占整個全球的數(shù)據(jù)中心總量23%。當(dāng)前，我國數(shù)據(jù)中心機架數(shù)量達到227萬架，據(jù)測算到2025年，若要完全滿足中國數(shù)據(jù)中心的增長，需要430萬個互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）機柜。

作為“數(shù)字時代的地產(chǎn)行業(yè)”，數(shù)字地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性、稀缺性獲得市場廣泛關(guān)注。

“今年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為迅猛，加上數(shù)字時代迅速來臨，數(shù)據(jù)中心（IDC）成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資新風(fēng)口。”日前，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對中國經(jīng)濟時報記者表示，以數(shù)據(jù)中心為代表的數(shù)字地產(chǎn)以其現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定，長期回報率較高而受到資本青睞。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商來說，“新基建”帶來了一個明顯的機遇。在未來，國家將大力推動新基建投資，以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)升級，這必然會增加產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的資源供給與流動性。

快速順應(yīng)“新基建”的發(fā)展趨勢，尋找到新時期的定位，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營者必須思考的問題。

運營商產(chǎn)業(yè)定位強化頂層設(shè)計能力，緊跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，在招商方面發(fā)力智慧招商、云招商，強化產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)培育方面強化園區(qū)服務(wù)體系，精準對接企業(yè)多元化需求。|

四、博觀思考：房企進入泛地產(chǎn)領(lǐng)域的“戰(zhàn)術(shù)”

多年來，地產(chǎn)黃老邪一直致力于幫助房地產(chǎn)企業(yè)量身打造切實可行的戰(zhàn)略計劃，助力中小房企實現(xiàn)快速成長及彎道超車。地產(chǎn)黃老邪在不同規(guī)模房企進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域方面具有非常深入的研究，服務(wù)了眾多房地產(chǎn)企業(yè)。給出了進入泛地產(chǎn)領(lǐng)域的建議以及方法：

小型企業(yè)：100億以下

（1）知識儲備；
（2）思維儲備；

（3）對標研究；

（4）種子團隊組建；

（5）組建外部產(chǎn)業(yè)資源圈。

小型企業(yè)在進入泛地產(chǎn)領(lǐng)域之前，應(yīng)至少提前兩年著手進行準備，包括思維儲備，知識儲備。很多從住宅進入泛地產(chǎn)領(lǐng)域失敗案例原因就在于準備不足，用做住宅的方法與思路做泛地產(chǎn)。因此老板、核心團隊包括投拓團隊、融資團隊需要提前接觸泛地產(chǎn)知識，為進入泛地產(chǎn)領(lǐng)域做好充足準備。

在對標學(xué)習(xí)成功案例經(jīng)驗的同時，也應(yīng)內(nèi)外結(jié)合，發(fā)育一個小小的種子團隊，帶領(lǐng)大家思考學(xué)習(xí)相關(guān)知識。

此外，因為獨自發(fā)育泛地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期過長，利用他人的產(chǎn)業(yè)資源是一條捷徑，因此應(yīng)開始著手組建外部產(chǎn)業(yè)資源圈。

中小型企業(yè)：100億-500億

（1）泛地產(chǎn)單項目開發(fā)運營；

（2）探索、沉淀泛地產(chǎn)單項目的運營模式并標準化；

（3）泛地產(chǎn)核心團隊初步形成；

（4）通過項目運作整合或發(fā)育部分產(chǎn)業(yè)資源。

本階段企業(yè)可用單個泛地產(chǎn)項目做嘗試，從中探索沉淀出相關(guān)泛地產(chǎn)運營模式，使其標準化，為今后的其他泛地產(chǎn)項目做準備。

初步形成泛地產(chǎn)核心團隊，通過項目運作整合或發(fā)育部分產(chǎn)業(yè)資源，使上一階段確立的產(chǎn)業(yè)外部朋友圈得以擴張深化。

中型企業(yè)：500億-1000億

（1）形成多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的生態(tài)系統(tǒng)（產(chǎn)業(yè)生態(tài)、商業(yè)模式、盈利模式）；

（2）形成泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的機制、體系、團隊；

（3）產(chǎn)業(yè)資源整合或自主發(fā)育成熟；

（3）尋求、建設(shè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資本平臺（IPO、產(chǎn)業(yè)基金，并購基金等）。

本階段企業(yè)可以把住宅以外泛地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)上升為企業(yè)第二戰(zhàn)略增長點，甚至可以與住宅產(chǎn)業(yè)并重，使其成為重要的戰(zhàn)略方向，全面發(fā)力，在產(chǎn)業(yè)生態(tài)、商業(yè)模式、盈利模式方面形成多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的生態(tài)系統(tǒng)。

建立泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的機制、體系、團隊，甚至在不同新產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)板塊成立獨立子集團，用資本撬動鏈接。

產(chǎn)業(yè)資源整合或自主發(fā)育成熟，著力提高泛地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成熟度、掌控力、品牌價值與客戶吸引力。

尋求、建設(shè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資本平臺，如IPO，或與政府及其他公司合作成立產(chǎn)業(yè)基金，并購基金等。

大型企業(yè)：1000億以上

（1）確立泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位；

（2）泛地產(chǎn)領(lǐng)域形成競爭優(yōu)勢。

房企要走出一直以來的舒適圈，重新熟悉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場，搭建合適的商業(yè)模式，創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)增長點。

思維決定行為，轉(zhuǎn)型固然難，走出來，在泛地產(chǎn)領(lǐng)域形成競爭優(yōu)勢，使泛地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)成為未來確保企業(yè)基業(yè)長青持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力與IP。