資本是趨利的，也是簡單粗暴的。能在特色小鎮風口中堅挺的企業，逃離不了數量和質量固有窠臼。
在城鎮化進程加速、城市群概念崛起、決策層大力度支持的宏觀背景，撞上房企遭遇拿地和盈利困境這一巧妙時機，“進軍特色小鎮”對于房企來說是一個再好不過的選擇。
據不完全統計，截至目前至少有20多家上市企業明確提出要進軍特色小鎮領域，其中有部分企業已開始動工建設，諸多房產巨頭赫赫在列。
下面，我們以萬科、綠地、恒大、碧桂園、華僑城、保利等品牌房企為例，依次來了解一下它們各自的套路與打法。
萬科復制
耗資兩百億，十七年磨一鎮
對于房地產企業來說，特色小鎮之路將是一場持久的攻堅戰，萬科就有一個現成的例子。
萬科至今并未有明確的特色小鎮計劃。但萬科已經建設了良渚文化村，并簽約了北京門頭溝軍莊鎮、南京秦淮海福傳媒小鎮、浙江嘉善歸谷智造小鎮、上海安亭新鎮產城融合特色小鎮、萬科·弗農小鎮，且于7月29日就共同開發特色小鎮同中國節能達成戰略合作。
這其中，良渚文化村已經成為萬科特色小鎮的一個代表。我們通過公開資料了解到該項目2000年拿地，2002年開發，2006年萬科并購南都后接手，2013年現金流才歸正，累計投資逾兩百億元。也就是說，良渚文化村十一年后才開始投入產出才開始持平。
在提及復制良渚文化村時，杭州萬科資深副總經理、良渚文化村項目董事長陳軍指出三個難點和考驗，即先做配套、前期舍得投入，一次性供地，以及當地具備產業基礎。
按照陳軍的說法：“我們很大的一條經驗就是6個億的產業配套先行，酒店、博物館、商業街造好之后再造房子，先把腔調做出來。”
從其他簽約的特色小鎮來看，萬科已經在瞄準產業服務核心能力的輸出。軍莊鎮位于門頭溝的功能布局區，海福傳媒小鎮位于萬科深耕的南京“南部新城”，歸谷智造小鎮則是位于長江三角核心圈江浙滬交匯處嘉善，安亭新鎮產城融合特色小鎮自身即汽車產業“重鎮”。
這與萬科正致力轉型的“城市配套服務商”不謀而合，萬科集團董事會主席郁亮對萬科業務轉型設立的目標是“傳統住宅銷售業務占比一半左右，一半市場來自新業務”，不出意外特色小鎮將會是萬科的“新業務”中重要的一個分支。
綠地3.0
去地產化，打造生態有機體
今年4月，綠地正式將特色小鎮納入2017年四大重點戰略，即綠地的特色小鎮大盤戰略。
按照規劃，綠地將以有大城市溢出效應、有產業導入支撐、有實際操盤能力為核心，在北京、上海、廣州、鄭州、武漢、西安、成都、南昌、南京等一二線重點城市遠郊及周邊，儲備10-15個特色小鎮大盤項目，研究大盤開發模型。
截至至今，綠地已在寧波杭州灣、上海長島、西安西咸新區、山東雪野湖以及云南昆明、南京高淳、鄭州新密、河北大廠、南昌贛江新區、成都都江堰、成都峨眉山等地簽約了數十個特色小鎮項目，其中杭州灣及西咸新區項目已成功落地，雪野湖健康旅游小鎮和上海崇明區的綠地長島已經全面啟動建設，其余預期將在下半年和明年逐步落地。
綠地雪野健康旅游小鎮規劃圖
按照綠地董事長、總裁張玉良是看法，特色小鎮不是簡單粗放的房地產開發項目，而是一個產業運營平臺，必須以特色資源和產業為內生驅動。按照綠地打造特色小鎮的理念——小鎮是一個有機的生態體，基礎設施、建筑實體、特色產業、商業運營、金融資本缺一不可。
更為直白的理解，綠地打造特色小鎮會同綠地其他產業相宜得章，共同發展進步（Ps：重點是“其他產業”）。
恒大足球
從“1”開始，一步到位
恒大特色小鎮的代表莫過于足球小鎮，但恒大也沒有止步于足球小鎮。
查詢公開資料，恒大目前已提出廣東清遠的恒大歐洲足球小鎮、甘肅蘭州國際足球小鎮，以及重慶長壽湖景區特色小鎮項目、海南臨高現代農業觀光旅游養生特色小鎮、浙江奉化溪口生態旅游小鎮和山西晉中文化特色小鎮，共計6個特色小鎮項目。
一覽足球小鎮市場，除恒大外至少有8家足球小鎮正在或即將建設。如杭州桐廬萊茵體育國際足球小鎮、長沙跳馬鎮足球小鎮、南京蘇寧國際足球小鎮、北京槐房村國際足球小鎮、貴州貴陽新區西布朗足球小鎮、成都金堂互聯網+足球小鎮、青島足球小鎮和臨淄少兒齊文化足球小鎮等。
跟不少房企“圍魏救趙、曲線救國”的舉動不同，足球上恒大更傾向于導入強勢產業，直搗黃龍。特色小鎮的發展不像產業園區是從“0”到“1”的產業發展過程，更多的偏向于從1到2甚至是3、4的產業發展過程。第一步，你要先有“1”，這一點上恒大的足球小鎮做的很到位。
碧桂園逆襲
5年1000億，有山靠山吃山
從發展路徑看，中國的特色小鎮興起于浙江，壯大于長三角；從根源上來看，中國的特色小鎮根植于村鎮，興起于產業。
從這一點上來看碧桂園“農村包圍城市”這一步棋走的很合時機，近4年的堅持，使得碧桂園有著大量三四線城市的土地儲備，這也促使碧桂園能夠許下“投資千億在全國部署特色小鎮”的重要依仗。
去年8月，碧桂園宣布“產城融合”概念，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，5年斥資1000億元，在深圳周邊建設10個有差異化的科技小鎮，并實現模式輸出。
需要注意的是，碧桂園在大量土地依仗之外，還有著明晰的產業要求。碧桂園對小鎮選址有著詳細的要求，如主要集中在特大城市的周邊，或者城市群當中的節點，距離一線城市不超過60公里，以及匹配有高速公路等基礎設施等。碧桂園助理總裁向俊波透露，集團將在5年內投資千億，在全國建設數個類似的智慧生態科技小鎮，重點選取一二線城市30-80公里重要區域，5平方公里以上所謂周邊土地和項目，讓科技企業和人員以不到一線城市三分之一的價格，享受到更優越的工作環境和美好生活。
特色小鎮要么創造產業，要么引導產業，但沒有產業是萬萬不能的。碧桂園的聰明之處在于避開了艱難且較長周期的“創造”，而是明智的選擇了靠山吃山的“引導”。
華僑城升級
文化+旅游+城鎮化，跟風向走
提到華僑城，很多人會想到歡樂谷、東部華僑城、錦繡中華民俗村、世界之窗等代表性IP，現在可能要再加上甘坑新鎮（特色小鎮）。
據了解，華僑城正在以“文化+旅游+城鎮化”為戰略大力推進特色文旅小鎮的開發，提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮的計劃，目前在全國范圍內已展開城鎮化新項目布局，已在深圳啟動甘坑新鎮、大鵬所城、鳳凰小鎮、光明小鎮等十大文化產業重點項目，并在四川、海南、北京、天津、云南、西安等地布局多個項目。
甘坑新鎮實景
華僑城在北方的布局很大程度上考慮到北京的產業疏解和雄安新區的設立是環京區域特色小鎮升級的重大機遇。典型的如北京門頭溝齋堂項目、北京昌平十三陵項目、天津西青京杭大運河項目，以及與雄安新區共同打造白洋淀高新技術產業區、涿州西部農高區及涿州東部拒馬河流域綜合文旅項目。
保利養老
不偏不倚，跟著自身資源走
在保利地產集團副總經理余英看來，產業和資源是特色小鎮發展的根本。產業的培育與健康運營才是小鎮永續發展的前提。
保利在構建特色小鎮，結合自身資源優勢，依托保利文化、中航科技、保利安平確立了特色小鎮文創、主題樂園以及養老（銀色）產業的三大發展方向。
據不完全統計，保利已簽約或擬簽約的特色小鎮項目有：廣州南沙保利星海小鎮、湄洲灣北岸健康養老為特色的小鎮項目、魯朗旅游小鎮、海南陵水黎族自治縣保利文旅特色小鎮項目、馬邊永樂光輝特色小鎮項目以及和第四方物流領先者林安物流集團簽署的物聯網生態小鎮等。
萬達轉型
甩掉千億包袱輕裝上陣
將13個文旅項目、67個酒店以總價631.7億元大轉賣之后，王健林用“大幅降低萬達商業負債，并進一步實現輕資產化運營”作為解釋。
降低負債很好理解，那么從2015年至今便在萬達頻繁出現的“輕資產運營”有意味著什么呢？顧名思義，輕資產運營，是企業追求用有限的資產獲取最大利益的一種操作方式。而特色小鎮被業內人士認為是萬達輕資產運營的嘗試之一。
目前通過公開資料查詢，萬達已有長白山萬達國際滑雪小鎮和丹寨萬達小鎮兩座特色小鎮。
今年7月初，丹寨萬達小鎮正式開門營業，客流4天達到17.6萬人次、半月達到40萬人次。一期投資6億元，相較于2015年萬達投資230億元建設的長白山萬達國際滑雪小鎮，以及動輒上百億元的萬達文旅項目，資本投入明顯不在同一重量級。
備注：其中哈爾濱、桂林、濟南和長白山項目僅為文旅投資額
借用業內人士的看法，丹寨萬達小鎮可能并非萬達輕資產模式的產出物，但是按照萬達在文旅上一貫的布局思路來看，特色小鎮很有可能成為未來萬達輕資產模式品牌輸出落地的代表業態。
文章來源：選址中國
