本文以“特色小鎮如何破解‘運營難’痛點”為主題，從特色小鎮的發展模式、有效運營方式等方面做分享。
特色小鎮也可以是產業園區的升級版
房地產企業積累了很多人才、資金等資源，但是現在卻面臨限價、限購等多種方式的調控，因此要去主動轉型。
而特色小鎮就是一種很好的模式，各大企業都有投資熱情，吸引眾人關注，政府在政策層面上，至少在理念上也是支持特色小鎮發展的。
簡單理解，特色小鎮就是一個創新的產品模式。就像萬達搞的商業綜合體，原來酒店是酒店，商場是商場，住宅是住宅，彼此是分開的，有了商業綜合體以后，互相之間還可以導流，各種業態之間能夠形成協同效應。后來中糧集團，華潤集團，龍湖集團等也都在搞商業綜合體。
特色小鎮一般是2-3平方公里，比綜合體項目大得多，這樣的占地面積所容納的功能更復合、產業更多元、業態更豐富。當然，特色小鎮的運營難度相對而言也比較大。
特色小鎮主要解決了我們產業和空間兩張皮的問題。能夠重構我們未來的生活，讓人的生活更美好，因為它是職住一體、產業和空間耦合的，小鎮可以重構我們的產業發展。
特色小鎮也可以是產業園區的升級版，因為園區是為大的制造業、大的工業服務的，而這類特色小鎮是以人為本，是為高素質的創新人才服務的。
例如，華為在總部打造的小鎮、阿里巴巴的云棲小鎮，都是為企業的創新人群服務的，所以這個小鎮也可以說是產業的升級版。特色小鎮可以重構產業的發展，甚至可以重構中國未來的發展格局。
特色小鎮并不都在鎮里
什么地方適合發展特色小鎮？靠近大都市的地方，我們叫大都市區。因為大都市區內既有差異的分工，也有協同合作。特色小鎮在這里面是最好存活的，它可以借勢發展。靠近大都市區，有巨大的人群基礎，可以引過來消費，還可以疏解大都市的產業分布。
我把大都市區的特色小鎮分為三類，第一類是承接型，承接大都市的產業外溢，產業轉移。
第二類是消費型，吸引大都市區龐大的人口來到小鎮吃喝玩樂。
第三類是功能型，比如說空港、機場、大學城。大學城可以衍生創業小鎮，空港可以衍生空港小鎮，高鐵站也可以衍生出高鐵小鎮。但這些有一定的公共服務功能，不純粹是商業性。我們把它叫功能型的小鎮。
原來很多人都覺得，特色小鎮要落在建制鎮，這是誤解。其實特色小鎮或叫產業園區的升級版，或叫一個大的綜合開發項目，地在哪里項目就落在哪里。
特色小鎮可以是市中鎮，市郊鎮，是可以在市區里面的。 中關村的軟件園也有這樣的特征，我們說這叫園中鎮，當然大量的特色小鎮是在農村地區、縣、鎮等建制里。
文旅不是特色小鎮的全部
大家有一個誤區，認為文旅產業才適合打造特色小鎮，其實還有許多產業也是適合打造特色小鎮的，我們對此做了一個歸納，主要有以下幾種：
第一類是適合發展現代農業的，比如很多勞動人口“空心化”的鄉村。
第二類是傳統產業小鎮，像浙江的襪藝小鎮、五金小鎮，像這樣的小鎮也非常多。
第三類是新興產業小鎮。實際上很多產業，比如人工智能、大數據、云計算、互聯網、軟件、動漫等產業不需要大設備投入，這些新興產業最主要的要素是高素質的人才，小鎮能夠提供一個高品質的工作環境和生活環境，實現產城一體，形成聚合，產生商業“裂變”。
所以新興產業都通過小鎮模式來發展，政府的一些政策支持通過高科技的小鎮聚焦，精準施政，特色小鎮也是中國新興產業彎道超車的一個機會。
最后一類，服務業也適合發展小鎮。現在已經有的總部小鎮、金融小鎮、基金小鎮、財富小鎮、文化小鎮、體育小鎮、教育小鎮、健康小鎮等等，還有我們大家最熟悉的文旅小鎮，文旅和地產的關聯性比較強，所以市場進入的比較多。
特色小鎮從浙江省提出來到現在，很快已經三年的時間了，之前是“大干快上”運動式的，現在稍稍有點降溫，這是合理的。
從國家層面來講，出了規范性意見，在實質性的金融、土地等方面進行扶持。從地方層面來講，例如，安徽省只要納入這個特色小鎮的創建名單，省政府就給2000萬，還沒有創建成功，政府就給2000萬，要求所在的地級市再配套1000萬。
有一些地方是給土地指標，像湖北，創建一個省級特色小鎮，可以給500畝地的增減掛鉤指標。在云南，創建成功可以給一個億。
對特色小鎮來講，動輒幾十個億，多則上百億的投資，政府給的這些錢只能說是杯水車薪。特色小鎮不僅要靠政府給予支持，更應該靠市場的力量。
特色小鎮的三個問答
Q：特色小鎮現在是否已經存在泡沫？
A：這個不用諱言，現在很多投資商、開發商都用小鎮的名義去拿地。實際上心里可能不想做小鎮的，也不愿意去做小鎮，也沒有能力去做小鎮，但是需要地，需要項目來周轉，需要項目來發展。這種情況可能占到50%以上。但是行話說小鎮是“三年不開張，開張管十年”，它是長周期的項目，難點在運營。
我相信再過三年五年會有一批優質的小鎮項目，也包括一些產城項目的投資商會走出去，現在拿地成本高，房企的盈利遠遠不如以前，那個暴利時代早已經結束了。有泡沫是不奇怪的。
Q：如何看待特色小鎮房地產化的趨勢，去房地產化的融資問題如何來解決？
A：現在普遍是小鎮+地產，跟政府談說打造小鎮，打造景區，是給地方做貢獻。但是投入很大，回報周期很長，回報率還很低，需要政府通過土地來彌補。
可以尋找政策性銀行的幫助，比如國開、農行等政策性銀行。特色小鎮發展對地方發展是有利的事情，政策性銀行也有支持計劃。原來有披露說，謀劃了近千億的產業基金，報到國務院沒有批下來，不知道什么原因。
解決去房地產化的融資問題主要是靠運營，能不能靠運營來賺到錢是關鍵。第二個需要政府的支持，對特色小鎮產業項目給予支持，當然具體的模式還需要探討。
Q：特色小鎮產業不興，人口不旺，應該如何解決？
A：可以從3個方面來入手。第一，應該有特色。特色小鎮面積普遍2-3平方公里，雖然比一個綜合體要大很多倍，但是相對來講，它的空間資源還是有限的。 在這種情情況下，不要搞大而全，要主打特色，特色越明顯，即使距離遠一點，也有人去。像達沃斯小鎮、亞布力，都是很好例子。
第二，要聚焦“小鎮”，它不是房地產，是要做產業的，要順應政府對產業發展的訴求，把握地區發展的大的趨勢，然后順勢而為也容易得到政府的支持，貴陽發展大數據就是很好的例子。像有企業專門打造職業教育小鎮，很多地方政府都希望發展職業教育，特色小鎮就是抓手。政府會給牌照，給土地支持，給資金支持，實際上是順勢而為。幫了政府把政府的事辦到了。
政府打造小鎮可以出的錢是有限的，但是扶持產業發展會有很多優惠政策都可以落在小鎮上，我們武漢的一個特色小鎮項目，才建了兩年的時間，從各個口徑落到位的資金已經超過一個多億了。領導動不動就來視察，很重視，但是房地產項目是不可能這樣。
第三點，要有專業的團隊來做運營，包括規劃、產業導入、投資、盈利模式和商業模式設計、開發進度安排等等，不是靠一腔熱血就可以做好的。最好的辦法是找優秀的團隊，找優秀的合作伙伴，與優秀的運營商來合作，一起來打造小鎮。
文章來源：新旅界
