特色小鎮(zhèn)“掘金術(shù)”：錢從何處來？小鎮(zhèn)基金遇悖論

      “一個(gè)國(guó)家和地區(qū)真正的經(jīng)濟(jì)活力不取決于那些大工程和漂亮的數(shù)字，而是那些地理上不起眼的馬賽克”。“競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之父”邁克爾·波特在其《國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力》一書中寫到。

　　如今，特色小鎮(zhèn)極有可能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中那些“不起眼的馬賽克”。

　　從2014年時(shí)任浙江省省長(zhǎng)李強(qiáng)首次公開提及特色小鎮(zhèn)到2016年10月，官方名單中已有127個(gè)遍布全國(guó)的特色小鎮(zhèn)。

　　星星之火，可以燎原。發(fā)軔于浙江，迅速走紅的特色小鎮(zhèn)，今年兩會(huì)被首次寫進(jìn)政府工作報(bào)告。去年7月，三部委聯(lián)合提出到2020年前，將培育1000個(gè)各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。

　　在大城市病愈演愈烈、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題突出的背景下，1000個(gè)特色小鎮(zhèn)被寄予解決城市化難題的希望。

　　一位國(guó)務(wù)院官員曾以北京大型社區(qū)回龍觀舉例，“40多萬人，沒有產(chǎn)業(yè)，房子都是一模一樣的，也沒有商業(yè)中心。這40萬人都是知識(shí)分子，但80%在海淀工作，這里就不會(huì)成為特色小鎮(zhèn)，特色是有特色，就是睡覺。”沒有多樣化、核心競(jìng)爭(zhēng)力，在大城市肆意蔓延，這樣的人口聚集構(gòu)不成特色小鎮(zhèn)。

　　與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同，特色小鎮(zhèn)少的投資額十幾億，多則幾百億。開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)商，政府就是他們之間的紐帶。

　　商業(yè)模式有了，錢就有了                              

　　特色小鎮(zhèn)不是行政區(qū)劃上的“鎮(zhèn)”，也不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“區(qū)”，政府如何拿捏角色，有管有放。

　　一位專門做特色小鎮(zhèn)的券商曾調(diào)侃，“各地政府把特色小鎮(zhèn)當(dāng)成了政治任務(wù)，有資源、有基礎(chǔ)要上；沒有基礎(chǔ)，創(chuàng)造基礎(chǔ)也要上。”

　　在激活地方經(jīng)濟(jì)潛力以及“上級(jí)重大關(guān)切”的內(nèi)外壓力下，地方政府對(duì)發(fā)展特色小鎮(zhèn)的積極性不言而喻。

　　綠地京津冀區(qū)域負(fù)責(zé)特色小鎮(zhèn)高管在接受網(wǎng)易房產(chǎn)采訪時(shí)就表示，從有意向到特色小鎮(zhèn)交付，要走的流程、要蓋的戳可能多達(dá)140個(gè)。足以可見，在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中，政府與企業(yè)之間需要多輪密切溝通。（詳情點(diǎn)擊：綠地京津冀變革之秘：歐陽兵版本的特色小鎮(zhèn)從哪來，到哪去？） 

　　有些功課只能政府做。在全國(guó)最大的“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新空間——北京上地軟件園內(nèi)，有一條被稱為“制約中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)未來十年發(fā)展最大瓶頸”的后廠村路。園區(qū)內(nèi)高新企業(yè)云集，但每逢早高峰，進(jìn)入園區(qū)的車輛就動(dòng)彈不得，通過一個(gè)路口花上20分鐘都是家常便飯，糟糕的交通體驗(yàn)頻遭詬病。顯然，諸如交通這類基礎(chǔ)配套只能由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。

　　特色小鎮(zhèn)發(fā)展到今天已經(jīng)經(jīng)歷了四個(gè)階段：從“一村一品”、小鎮(zhèn)+企業(yè)集群，到小鎮(zhèn)+服務(wù)業(yè)再到如今的小鎮(zhèn)+新經(jīng)濟(jì)體。

　　長(zhǎng)期研究政策的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鐘彬認(rèn)為不同階段小鎮(zhèn)的區(qū)別是：“傳統(tǒng)小鎮(zhèn)有可能是政府行政規(guī)劃下的產(chǎn)物，而現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)一定不是政府要求的，也不是一個(gè)老百姓干的，創(chuàng)業(yè)激情被激發(fā)，共同協(xié)同”。

　　不可否認(rèn)的是，如果只是政府一腔熱情，沒有企業(yè)的積極性，特色小鎮(zhèn)無疑是紙上談兵。此時(shí)，將企業(yè)語言與政府語言打通就顯得尤為重要。

　　一方面企業(yè)投入大量資金，希望借助政府信用擔(dān)保、兜底；而政府更關(guān)心的是產(chǎn)業(yè)如何提升，文化如何挖掘，扶貧工作如何開展。

　　“規(guī)劃面積一般控制在3平方公里左右，建設(shè)面積一般控制在1平方公里左右。”浙江版小鎮(zhèn)概念在某種程度上影響了全國(guó)小鎮(zhèn)的輪廓。

　　“在這3、5平方公里之內(nèi)，要形成自己的商業(yè)模式，地方政府一定要給足優(yōu)惠政策。”特色小鎮(zhèn)投資人士反復(fù)提及政府的“優(yōu)惠政策”，在規(guī)劃、土地指標(biāo)、土地價(jià)格方面政府要給予支持，而這些是建立商業(yè)模式的核心，“有了商業(yè)模式，錢自然就會(huì)來”。

　　制定相關(guān)政策引導(dǎo)小鎮(zhèn)向著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展，小鎮(zhèn)模范浙江省就規(guī)定：信息經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、高端裝備制造等產(chǎn)業(yè)類特色小鎮(zhèn)按60%給予配套獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)全省具有示范性的特色小鎮(zhèn)，省給予一定的用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。　　 

　　不是所有商業(yè)模式都能得到政府支持。

　　最新一輪特色小鎮(zhèn)的人口紅利主要集中在北京、上海周邊，因?yàn)檫@些區(qū)域有大城市人口溢出。產(chǎn)業(yè)工人落地以及周邊城鎮(zhèn)的吸引力也是讓人群聚集居住的兩大動(dòng)因。

　　“大城市溢出人口，政府最討厭的就是你（開發(fā)商）跟我講養(yǎng)老，養(yǎng)老的人是沒有消費(fèi)能力的。上一輩人節(jié)約，到了我們這一輩甚至下一輩人，養(yǎng)老方式都不會(huì)變的。”一位長(zhǎng)期研究特色小鎮(zhèn)政策的人士指出。

      錢從何來？ 小鎮(zhèn)基金遇悖論

　　如果把小鎮(zhèn)融資當(dāng)做房地產(chǎn)來看，金融機(jī)構(gòu)的融資利率肯定會(huì)比較高，利率一般能達(dá)到8%-9%。如果回歸到資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以降低到3%-4%。

　　尤其在當(dāng)下貨幣政策趨于收緊，房貸余額普遍不足的情況下，開發(fā)商再融資難度必然增加。而信貸政策對(duì)特色小鎮(zhèn)的傾斜，成為開發(fā)商的一個(gè)“興奮點(diǎn)”。

　　對(duì)開發(fā)商而言，做小鎮(zhèn)不是純開發(fā)思路。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)，商業(yè)邏輯，交易架構(gòu)，投資測(cè)算模型以及回款路徑上，特色小鎮(zhèn)與開發(fā)商主營(yíng)業(yè)務(wù)有很大不同。用主營(yíng)業(yè)務(wù)找金融機(jī)構(gòu)借錢，再投資到小鎮(zhèn)，資金成本不是一個(gè)中小房企能承受的。 

　　特色小鎮(zhèn)需要的都是“大錢、長(zhǎng)錢”。按照國(guó)家開發(fā)銀行國(guó)開金融副總裁左坤的說法，“按照做房地產(chǎn)融資，做特色小鎮(zhèn)是找死”。對(duì)于有特色的企業(yè)，銀行要降低信用擔(dān)保的門檻。企業(yè)也要努力，需要超越房地產(chǎn)，去整合更多資源，涉及農(nóng)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、健康一系列產(chǎn)業(yè)。

　　相比住宅，尤其是一二線城市住宅，特色小鎮(zhèn)并不算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。即使有政府信用做背書，但目前政府負(fù)債壓力普遍偏大，“連政府都借不到錢，搞特色小鎮(zhèn)的企業(yè)更借不到了。”左坤認(rèn)為從金融機(jī)構(gòu)角度，沒有太多機(jī)構(gòu)愿意冒險(xiǎn)把錢投向特色小鎮(zhèn)。

　　不僅在安全性和盈利性上，特色小鎮(zhèn)容易“不受待見”，在資金監(jiān)管上，特色小鎮(zhèn)也面臨著不小的難題。

　　“中國(guó)的基金要考慮投資屬性和資金監(jiān)管”，投向特色小鎮(zhèn)的資金很容易被列為地產(chǎn)類項(xiàng)目，按照目前調(diào)控層面的規(guī)定，基金不能進(jìn)入，一面是鼓勵(lì)人口疏解，發(fā)展特色小鎮(zhèn)，一面是將投資基金列為“黑名單”，小鎮(zhèn)投資從某種程度上面臨監(jiān)管體系的悖論。

　　政府引導(dǎo)，社會(huì)投資，企業(yè)參與，PPP(Public Private Partnership)作為投融資的新型方式，在特色小鎮(zhèn)的資金引進(jìn)上被政府多次提及。“運(yùn)用PPP模式，如何能夠明確運(yùn)作機(jī)制和回報(bào)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式很重要”財(cái)政部PPP中心副主任韓斌談到特色小鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)說到。　　 

　　政府缺錢可以向市場(chǎng)引進(jìn)，但更重要的還是技術(shù)和管理，尤其是管理。這與以往政府借錢，企業(yè)代建運(yùn)營(yíng)不同。“政府借錢”一方面增加了政府的債務(wù)，另一方面政府運(yùn)營(yíng)效率不高。“過去政府主導(dǎo)下的投融資項(xiàng)目出現(xiàn)的一些所謂豆腐渣工程，超預(yù)算，超工期。”韓斌反思過去單純依靠政府借錢的模式并不適用于今天的特色小鎮(zhèn)。

　　“東北模式”就是政府扮演火車頭，老百姓是車廂，拉著跑。另一位官員也曾提出過類似觀點(diǎn)，國(guó)務(wù)院參事、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興認(rèn)為浙江之所以能產(chǎn)生眾多特色小鎮(zhèn)就是源于“高速公路模式”——每家每戶開著自己的車，奔著自己的目的地，市場(chǎng)主體積極性高。

　　中國(guó)影視第一城——橫店的發(fā)展路徑也足以說明市場(chǎng)的力量。最初，橫店創(chuàng)意只是源于村支部書記個(gè)人的“影視夢(mèng)”，他把農(nóng)民召集起來，把他們都變成演員，一天最多收入五六百。但發(fā)展至今，這個(gè)當(dāng)年農(nóng)民自己搭的“草臺(tái)班子”門票收入每年就有3500萬。而緊鄰北京依靠政府財(cái)政撥款的涿州影視城，如今卻是破爛不堪，入不敷出。

　　一位區(qū)域小型開發(fā)商談及當(dāng)下小鎮(zhèn)資金時(shí)說，“我們特別期望能為中國(guó)的小鎮(zhèn)建設(shè)貢獻(xiàn)更多力量，也希望背后的資本能夠合理合法的暢通無阻，但這不是我們一方說了算，需要從上到下體系的暢通。”