田園綜合體是集現代農業、休閑農業、田園生活于一體，跨產業、跨功能的綜合體。元立方金服研究人員認為，發展田園綜合體需要做到發展優勢項，做出特色，保存長久生命力，這樣才能使之得到循環持續健康發展。本文在分析國內外田園綜合體建設成功案例的基礎上，力圖歸納總結田園綜合體的運營模式、盈利模式及對投資田園綜合體的啟示。
一、臺灣清境農場——“小瑞士”。
筆者認為，休閑農業的發展促進了臺灣農業的成功轉型，甚至可以說至關重要的作用。“三產”融合促進了臺灣農業旅游經濟的發展。臺灣休閑農業起源于上世紀七八十年代，至今已有三十多年的發展歷史，目前臺灣的休閑農業已經走紅國際市場，香港、新加坡、馬來西亞、中國大陸等地的游客不斷增多。
清境農場是臺灣休閑農業的經典項目之一，創建于1961年，位于臺灣南投縣仁愛鄉，臨近合歡山，面積700公頃，海拔1748米，有“霧上桃源”的美名，是臺灣最優質的高山度假勝地。
清境鄉村農場利用優質的草場和山地景觀資源，打造特色農場和風情民宿，吸引游客遠離城市，體驗獨特的山地田園風光。
清境鄉村花園--來自世界各地的花花草草所交織成的百花風貌，讓人仿佛置身于歐洲世界，清境農場也因此而有“小瑞士”之美名。登高遠眺清境云霧，山嵐徐徐彌漫，如夢如幻，小瑞士花國又有了“霧上桃源”這一美稱。
“挪威森林廣場”、“阿爾卑斯雙塔”、“落羽松步道”、“主題花園”等，皆環繞著“天鵝湖”而建，歐洲花園般的景色讓民眾可以放松身心，別有洞天的景色，遼闊的綠意，遍灑的花海，使人心曠神怡，令人流連忘返。
清境鄉村親子體驗—海拔2000多米的草原上，小朋友可以自由自在地奔跑，更可以和羊咩咩合影，分隊表演令人贊嘆，工作人員會給小朋友講解羊咩咩的趣事，講述清境農場的歷史。大溪花海農莊是春天常在的地方，臺灣人氣劇《流星花園》里面的薰衣草花海就是在這里拍攝的。徜徉花海中，品嘗地道的熏衣草奶茶，大人小孩都樂在其中。六福村主題樂園，有原始的非洲部落、西部牛仔、阿拉伯皇宮等。
筆者認為，臺灣休閑農業成功的原因在于通過“情景消費”，創造出大量的奇觀、風景和主題。注重定位、強調特色，在“體驗經濟”理念之外，還創造了“分享經濟”理念，即休閑農業經營者與游客分享鄉村生活，變“消費者為上帝”、“與客人成為志同道合的朋友”。
清境農場整體規劃
◆ 線：車行路、六大步道意境深遠
清境六大步道最能讓人深刻感受清境真實面貌。坐落在青青草原四周的六大步道：大片的茶園，碧綠青翠就像是湖泊般的[翠湖步道]、近距離接觸羊群牛群是農場畜牧中心[畜牧步道]、柳杉群林，尋幽靜謐，享受森林浴最佳去處的是[柳杉步道]、最佳觀落日美景的[落日步道]、拾階而上的[步步高升步道]，最具人氣指數遍布白色法國菊瑪格麗特，十分具有歐洲風情的[瑪格麗特步道]。一路由北到南相互連接的步道群，是踏青、健行、賞景的連接網脈。
◆ 點：游客中心、休閑中心、特色民宿相輔相成
清境農場著名的民宿區，建筑各有特色，感覺彷佛漫步在歐洲的不同風情，加上新興景點擺夷文化風情觀覽、云端上喝咖啡、高山上聽民歌、游PUB等等，清境農場創造出了大量的奇觀、風景和主題，吸引眾人前往聚集人氣。
筆者注意到，清境民宿通過策略聯盟經營的方式，成立了清境觀光發展促進會，共同進行營銷活動推廣，在對外事務的利益爭取、地區發展的規范、地區的資源分配與協調等方面取得了很大的進展，進一步推動了當地鄉村民宿的健康發展。
◆ 面：草場、牧場、花園、茶園渾然一體
將景區節點離散化，在草場、牧場、花園和茶園等各個片區打造不同主題的景觀和休閑娛樂活動。
在這片偌大的仙境之中，最受歡迎的景點莫過于清境農場的青青草原以招牌“羊咩咩脫衣秀”最負盛名，深得大眾喜愛。綿延不盡的草地上有著成群的牛羊不時穿梭其中，山林田野的純凈之美，徜徉其中不但可近距離地接觸到牛羊，還能欣賞到可愛的“綿羊秀”。
創意文化植入
以本地擺夷族文化為主題，打造包括節慶、美食等多重參與性文化體驗，挖掘當地文化潛在價值。
清境農場模式
主題個性化：個性定制化旅游服務，滿足不同客戶需求
功能住宿化：多種功能業態復合打造
分散式：依山就勢，各景點分散式布局
統一性：管理委員會統一經營管理
集散地：郊區旅游度假集散
運營開發策略
清境農場前期依托草場資源發展觀光旅游，撬動區域價值。后期植入特色民宿、文化體驗，綜合服務等多元業態，以休閑度假功能、景觀體驗、多主題設施作為核心競爭力。
創新盈利模式
核心服務全部自持運營獲取收益，少量民宿和商業本地村民自營，少量民宿和商業村民自己運營管理，與景區無關。
案例總結及成功的啟示
筆者認為，清境農場成功經驗在于：1、依托先天山地草場資源稟賦，打造獨特的城郊休閑農場風光，而非傳統景區大規模開發植入。2、建立了完善的功能體系，依山就勢，分散景點布局，通過交通串聯景區各個節點，形成“線、點、面”彼此聯動的內部格局。3、將創意文化植入到關聯活動中，少數民族文化的植入，融入到各種主題活動中，成為大眾游客的核心吸引力之一。4、創新盈利模式，統一經營管理，核心設施全部自持運營，少量民宿和商業本地村民自營，有利于統一管理和服務的提高。
二、中國無錫田園東方。
地理位置
無錫田園東方由東方園林產業集團投資50億元建成，項目位于無錫市陽山鎮。地處我國的“長三角”地區，東鄰上海、蘇州，西接南京，南臨太湖．北靠長江。
周邊環境
自然環境方面，“水蜜桃之鄉”陽山鎮自然生態資源豐富，桃林大約2萬畝，生態林7000多畝，山地約1O平方公里，素有“綠色大氧吧”的美譽。旅游資源方面，陽山鎮擁有億年火山、萬畝桃園、千年古剎，百年書院。
交通環境
高鐵：距蘇州、常州15分鐘左右、距上海45分鐘車程；距上海浦東機場及南京祿口機場約1小時30分鐘車程。新長鐵路、陸馬快通、錫宜高速、342省道穿境而過，西環線對接市區高架、靠近京滬、滬寧高速。
核心競爭力
依托自身在生態、苗木、景觀、田園、文旅、置地及婚尚等業務板塊上實現產業鏈高度整合和長期的行業積累，迎合了新型城鎮化的政策與產業趨勢。
項目內的旅游地產板塊
筆者將田園東方居住板塊的產品歸類于旅游地產中的旅游度假地產。因為這里購買的別墅主要用于度假．作為遠離城市的“第二居所”，用來滿足自己逃離都市，回歸田園生活的愿望，滿足自己的精神追求。由于購買該項目地產的用途多為度假，非節假日的空住率較高，閑置的度假別墅造成了資源的浪費，因此該旅游地產項目也推出了分時度假的模式．實現了業主與開發商的雙贏。
運營模式
項目打造生態、生產、生活“三生”的產品功能，通過農業、加工業、服務業的有機結合與關聯共生，實現生態農業、休閑旅游、田園居住復合功能。
盈利模式
1、地產項目盈利。田園東方地產銷售是其獲得利潤重要的一環，在銷售手段方面主要有預售和現售兩種。預售不僅可以取得與現售相同的高額利潤，還可以保證項目開發過程中有充足的資金。田園東方地產項目銷售帶來的大量資金又會反哺其他項目的發展和基礎設施的改善．解決了旅游項目短期難以實現盈利的通病。
2、旅游項目盈利。旅游項目亦是田園東方獲得利潤的重要來源，但旅游項目的盈利需要一個漫長的過程，項目的經營也需要長期穩定的資金。在地產項目銷售的支持下：田園東方的休閑旅游項目在經營方面就能更加完善，地產項目銷售同時還能宣傳旅游項目，為旅游項目提供客流保障。
3、品牌項目盈利。品牌是項目成功的無形力量，帶給項目的利益是無法用數字來形容的。田園東方旅游地產項目本身具備樹立強大品牌的條件，可以推動項目所在區域的發展，同時帶動相關產業的發展。項目的成功運作會使得自身以及母公司的品牌成為一種無形的價值，帶來地產項目更多的銷售利潤、休閑農業旅游項目更好的經營效益。
三、田園綜合體運營模式總結與展望。
筆者認為，創意田園綜合體核心在經營，經營到位，賺錢也是分分鐘的事情。本文在分析國內外成功經驗基礎上，探討以下休閑農業五大經營模式：
（一）片區開發模式。
堅持以政府投入為主進行基礎設施建設，引導農民根據市場需求結合當地優勢，集中連片開發現代觀光農業及各種農業休閑觀光項目，供城市居民到農業觀光園區參觀、休閑與娛樂。
筆者認為，該模式主要依托自然優美的鄉野風景、舒適怡人的清新氣候、獨特的地熱溫泉、環保生態的綠色空間，結合周圍的田園景觀和民俗文化，興建一些休閑、娛樂設施，為游客提供休憩、度假、娛樂、餐飲、健身等服務。主要類型包括體閑度假村、體閑農莊、鄉村酒店。
該模式在全國各地尤為常見。如上海市郊區、北京市郊區、南京市郊區基本上都在采用該開發模式。
（二）產業帶動模式。
休閑農園首先生產特色農產品，形成自己的品牌。然后通過休閑農業這個平臺，吸引城市消費者來購買，從而拉動產業的發展。在這類園區中，游客除了餐飲旅游，還會帶回土特產品。
（三）科普教育模式。
農業園主要類型有農業科技教育基地、觀光體閑教育、少兒教育農業基地、農業博覽園。如農業科技園區作為聯結科教單位科研成果與生產實際的重要紐帶，為農業科技成果的展示和產業孵化提供了實現的舞臺。
筆者還注意到，目前我國的一些大學或科教單位建立的農業高新技術園區，與國外的農業科技園區模式極為相似，園區的建立為科教單位和入園企業科技產業的“孵化”和“后熟”，提供了重要的基礎平臺，大大促進了農業科技成果的轉化和輻射推廣。
（四）民俗風情旅游模式。
民俗風情旅游模式即以農村風土人情、民俗文化為旅游吸引物，充分突出農耕文化、鄉土文化和民俗文化特色，開發農耕展示、民間技藝、時令民俗、節慶活動、民間歌舞等休閑旅游活動，增加鄉村旅游的文化內涵。主要類型有農耕文化型、民俗文化型、鄉土文化型、民族文化型。
（五）休閑農場或觀光農園模式。
隨著城市進程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不滿足于簡單的逛公園休閑方式，而是尋求一些回歸自然、返樸歸真的生活方式。利用節假日到郊區去體驗現代農業的風貌、參與農業勞作和進行垂釣、休閑娛樂等現實需求，對農業觀光和休閑的社會需求日益上升，使我國眾多農業科技園區由單一的生產示范功能，逐漸轉變為兼有休閑和觀光等多項功能的農業園區。
四、田園綜合體盈利模式總結與展望。
（一）創意休閑農業盈利。
筆者認為，此模式的核心在于從田園綜合體項目的經營上獲取最大的利潤。這就要求在田園綜合體項目的經營上不斷推陳出新，將創意休閑農業融入到項目的開發上來，實現基礎設施與服務水平的不斷提高，滿足游客休閑度假的需求，提高田園綜合體項目的美譽度以及游客的滿意度，完善田園綜合體項目本身的經營。創意休閑農業可以從以下幾方面著手：
1、打造親子文化。
親子農業是在農業生產的基礎上進行延伸開發的，具有引導城市家庭體驗鄉村氛圍和田園生活的功能。發展親子農業旅游必須真真實實將農業生產經營好，如果將農業生產表演化，那就勢必失去鄉村旅游的原汁原味，削弱鄉村旅游對外來游人的應有魅力。
2、養生健康。
社會的發展，環境的惡化，以及人們生活消費觀念的轉變，讓越來越多的人將精力投入到自身的健康上，養生便成了一種時尚的追求。因而，很多企業家逐漸將目光轉向鄉村，將康體養生帶入田園，賦予休閑農業新的功能，開拓休閑農業發展的新途徑，于是，休閑農業養生開始出現在人們視線。
3、養老文化。
隨著生活水平的提高，為家庭為兒女操勞一輩子的老人們，是時候該享受了。休閑農業的目標人群不能只鎖定年輕人，年輕人有工作，也僅僅在節假日才會有時間去休閑，而老年人卻是隨時可以的。給休閑農業加入養老元素，將是休閑農業的又一條新途徑。
（二）品牌增長盈利。
在整個項目的運營過程中，元立方金服研究人員認為，經營者需要依靠高質量的農業休閑旅游及地產產品來打造自身品牌，重視品牌的價值。在成功塑造品牌后，不斷延長品牌的產品線，讓品牌的影響不斷擴大，從而實現品牌附加值的全面盈利。
（三）共享客源盈利。
在項目的經營過程中，要充分發揮地區內其他旅游景點的優勢，積極與周邊旅游項目及景點合作，推行聯票制度以及會員優惠制度，共享彼此客源，實現互惠互利，延長游客在本區域的逗留時間，創造更大的收益 ，這種盈利模式是整合所在區域內一切可利用的休閑旅游資源，進行連鎖促銷，實現資源共享，利潤共享。
