中國房地產已經歷了兩個大的發展階段。第一階段是普遍的城市化，即從農村進入城市。第二階段是大城市化，即房地產開發從全國城市進入到一二線核心城市。在2016年新一輪的高房價、高地價的盛宴背后，是前所未有的焦慮感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王，特色小鎮也因此正在成為國內地產企業轉型發展的新方向。
中國城市化進程下一站無疑將駛向特色小鎮，特色小鎮將成為新型城鎮化的特色擔當和發展新空間。而核心城市周邊小城市或郊區的小鎮開發也正在成為房企們戰略轉移的新據點。就眼下的特色小鎮本身而言，并沒有完全可以參考的樣本，不論國內外。國外的特色小鎮，顯然由于國情不同、發展階段、發展歷史不同，并不具備可復制的要素。國內來看，目前所示范的不論是云棲小鎮，或是夢想小鎮，大部分都是從原有的政府存量資源改造而來。這一方面是基于產業本身有急迫的發展需求;另一方面則是政府存量資源的盤活，投入成本相對較小。
客觀來說，相比于建制性的特色小城鎮而言，房企自主開發的小鎮，由于開發商理解、資源配合等各方面差異而會導致開發模式的差異，目前新建的特色小鎮大部分還處于概念階段或探索階段。
碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城、藍城等一批領先房企正在打造中國的"小鎮計劃"，探索用"造城計劃"尋找新的利益增長點。
業內專家把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。
一、碧桂園小鎮。
按照規劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低于森林城市的建設標準開發多個科技小鎮。科技小鎮將成為碧桂園未來的新增長點。據悉，自2016年8月，碧桂園宣布"產城融合"戰略，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍產業地產以來，碧桂園已完成5個科技小鎮布局，2017年，碧桂園還將新增15個科技小鎮項目，從而完成全年20個科技小鎮的布局。循著碧桂園這么多年的全國市場布局軌跡來看，科技小鎮無疑是堅守沉寂多年后的集中釋放，而且也與政策導向相吻合。
相關負責人表示，隨著建設的鋪開，科技小鎮未來在碧桂園集團龐大的銷售中會占越來越重要的位置，不過，這需要一個過程。目前，科技小鎮前期銷售業績貢獻不占主流，但后期成長性比較強。碧桂園對科技小鎮的成長性和品牌提升的價值非常重視。
碧桂園創新小鎮
碧桂園創新小鎮位于廣東惠州，項目規劃面積約1平方公里，總投資不低于300億元，生態濕地公園配套用地約1平方公里，總開發周期約3年，其中產學研等設施用地占總規劃面積不低于70%。項目采用智慧城市、產業融合、科技創新、眾創空間的理念，汲取森林城市、立體景觀、人車分流的經驗，結合海綿城市、低沖擊開發的原則，堅持政、產、學、研、金緊密結合，將成為華南地區創新驅動發展的重要基地和產城融合的示范區。
碧桂園計劃拿出部分現金把產業做出來，住宅項目會放在二期做產業配套，逐步開發完成。按照規劃，創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%:30%:40%。不足三成的住宅開發比重，即使前期銷售部分物業，回籠的資金也不足以支撐小鎮建設。
碧桂園相關負責人表示，目前創新小鎮已探索設計一些收入結構，綜合運用銷售物業的收入、租金收入、園區營運收入、股權投資收入等方法，同時希望通過資產證券化獲得資本市場的支持。
上述一系列的盈利模式探索都建立在創新小鎮實現良好運營的前提下，能夠通過運營帶動產業發展以及物業價值升值，而這考驗的還是碧桂園的運營能力，最終是否能夠盈利還需歷經市場的考驗。
二、藍城特色小鎮。
據介紹，藍城的小鎮從理論探索到實踐已鋪墊13年，藍城團隊從2003年便開始調研國外小鎮經典案例，探索理想的模型。目前其小鎮模式已基本成型，藍城集團董事長宋衛平希望未來將在全國快速復制藍城小鎮。
據了解，原來的藍城集團主營代建業務，兼顧農業、養老及小鎮業務。2016年6月，藍城拆分重組，代建業務拆分為新藍城，收歸綠城旗下，與綠城房產、綠城資產和綠城小鎮共同組成綠城中國"一體四翼"的業務架構。同時，綠城集團出售原藍城全部股權，退出藍城其他業務。至此，藍城主營業務變更為藍城農業、藍城頤養、藍熙健康和藍城小鎮四大模塊。其中，藍城小鎮便是藍城重點運營的模塊，與綠城小鎮獨立運作，但均由宋衛平負責。目前，藍城已通過標準化的流程進行專業自主的把控。
藍城農業小鎮
藍城在杭州城西北部開發的春風長樂,就寄托了宋衛平關于農業小鎮的理想。在1.6萬畝的土地上,以農業為基礎，打造了旅游、創業、居住、頤養等復合式的功能，實現了宜居宜游宜業的鄉村復興。邀請了近3000多戶都市人，到森林、茶園和花海里，置一間農莊、數畝良田，以城市反哺空心化的鄉村。
1.6萬畝的土地，大約有2千畝用來做小鎮中心和配套功能。占地230畝的小鎮中心，規劃了幼兒園、國際學校、頤樂學院、文創街區、酒店、康養中心和大量的社區商業。環抱小鎮中心和六園的，是一個"世界農業環"。視野所及，大片大片的全是茶園、稻田、果園和油菜花田，以及山坡上幽暗濃密的森林，城里人購買的小農莊，就點綴在這純粹的田園風光中。
藍城小鎮主體由一棟棟約500㎡的中式宅院，也是組成藍城小鎮的最小"細胞"單元。戶外，便是前庭、后院、菜園，再到大片農田和果林的"庭院園田"四級體系。主體建筑為了不占用耕地面積而被分為了兩層， 主體建筑一層是一個高3.9米架空層，也是一個主要用于農業生產的高科技農藝空間;二樓則是一個建筑面積為143㎡青瓦白墻木柱的合院，在功能設置上囊括了會議室、起居室和農具房和書吧的多種功能。種植空間主要集中于內園，其中蔬菜和鮮花還有藍莓雜種，以及專門的蔥蒜韭菜區、竹筍區和蜜蜂養殖區，主要用以滿足農場主的日常生活。外圍則是將近11畝的大片果林、農田。
在這個小鎮，將以綠城農業作為產業引擎，在"小鎮中心"周邊，建設大型農業基地，將當地及周邊農民就地轉化為現代農業工人，并讓城里人在這里玩轉創意產業，以此消除城鄉二元對立。同時，按照"供給側改革"思路，一方面通過現代農莊產品，把城市家庭的種菜養花需求與綠城農業進行深度結合，一方面對農村基建、教育、醫療等領域進行建設及改造。從春風長樂的規劃中，我們發現開發商不再試圖攀附"都市"，而是邀請市民去做一個真正的"農村人"。它已不是一次地產開發，而是一次改變中國城鄉關系的社會實驗。
三、華僑城特色小鎮。
在新型城鎮化建設進程中，旅游產業得到了長足發展，而華僑城絕對是受益者。1985年從深圳灣畔的一片灘涂起步，華僑城如今已連續多年雄踞全球主題公園集團"亞洲第一、世界第四"。
文化+旅游+城鎮化"是華僑城"城鎮化"的戰略核心，"旅游+互聯網+金融"則是城鎮化項目的戰略支撐。在新模式助推下，2016年，華僑城城鎮化項目在廣東、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。
華僑城甘坑新鎮
華僑城甘坑新鎮，位于深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，擬規劃面積約12平方公里。這是華僑城擬投資500億元打造的首個"文化+旅游+城鎮化"小鎮，這也是深圳的首單特色城鎮，被稱為中國文創第一鎮。甘坑新鎮的未來發展規劃將圍繞'文化+生態+旅游+科技+城鎮化'戰略模式，以'傳統遇見未來'為主題，計劃以建設'新型城鎮化的國家級標桿'為目標，建設集文化、生態、科技、旅游四位于一體，擁有6張國家級名片的特色小鎮(即國家級生態保護與建設示范區、國家級文化產業示范園區、國家5A級旅游景區、國家級新興產業示范區、中國歷史文化名鎮、全國重點特色小鎮)甘坑新鎮項目建成后，將成為年接待500萬人次游客，年GDP達1000億元，60%以上產業來自原創IP的"中國文創第一鎮"。
四、華夏幸福特色小鎮。
華夏幸福將自身定義為"產業新城運營商"。從這個意義上看，華夏幸福，可以理解為一個提供區域經濟綜合解決方案的供應商。而其之所以能夠成為行業翹楚，在于產品布局比別人早了很多年。根據華夏幸福最近公布的計劃，其將在未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。
在業內人士看來，華夏幸福打造的特色小鎮與其產業新城模式是一脈相承的。得益于體量小的特點，華夏幸福特色小鎮分布在城市半徑50公里以內，填補市中心到產業新城之間土地利用的空白，一方面疏導城市人口和產業、環節城市壓力，是城市化加速階段下順勢而為的產物;另一方面平衡了華夏幸福在城市中心、周邊和遠郊之間大小城鎮的協調發展。
大廠影視小鎮距離北京CBD僅30公里，處于北京傳媒東延長線上，區位得天獨厚。小鎮以影視產業為核心，以"產城融合""三生融合(生產、生活、生態)""人文融合"為理念，以"人才孵化+產業基地"為戰略，是一座"產業鮮明、綠色生態、美麗宜居"的新型特色小鎮。已經建成的3個國際領先的文創產業園，可提供從產業發展規劃、全球資源整合到招商管理服務、景區化智慧化運營等全產業鏈服務。
文章來源：騰策顧問
