傅林江：中國(guó)特色小鎮(zhèn)發(fā)展“窗口期”已經(jīng)到來(lái)

 

11月4日，在由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、浙江賽得健康產(chǎn)業(yè)投資管理集團(tuán)主辦的第六屆老年住宅區(qū)項(xiàng)目交流大會(huì)上，藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江做了題為《特色小鎮(zhèn)的探索與實(shí)踐》演講，對(duì)特色小鎮(zhèn)商業(yè)模式、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)內(nèi)容進(jìn)行深入分析。

 

由宋衛(wèi)平執(zhí)掌的藍(lán)城集團(tuán)目前已經(jīng)把特色小鎮(zhèn)作為一個(gè)核心產(chǎn)業(yè)，傅林江在會(huì)上講了一個(gè)故事，在建設(shè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目方面，宋衛(wèi)平給高管團(tuán)隊(duì)提了一個(gè)要求，讓住在藍(lán)城小鎮(zhèn)的人至少多活五到十年。

 

傅林江表示，他為此還專門拜訪了中醫(yī)保健領(lǐng)域的權(quán)威醫(yī)生，對(duì)長(zhǎng)壽所需的各種因素進(jìn)行分析，并根據(jù)實(shí)際情況植入藍(lán)城小鎮(zhèn)項(xiàng)目的內(nèi)容中，“起碼把居住環(huán)境做好，住在里面愉悅，也能多活幾年。”

 

傅林江認(rèn)為，隨著十九大報(bào)告提出城鎮(zhèn)化目標(biāo)和中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀，中國(guó)已經(jīng)提前進(jìn)入城市化和逆城市化并舉的階段，特色小鎮(zhèn)發(fā)展最好的窗口期已經(jīng)到來(lái)，但由于興起時(shí)間較短等原因，如何做好特色小鎮(zhèn)仍面臨著眾多難題。

 

以下內(nèi)容據(jù)傅林江演講整理：

 

機(jī)遇前所未有

 

十九大報(bào)告提出要“以城市群為主體，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城市格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”也就是說(shuō)，不能光做大城市，要做城市群，特別要做小城鎮(zhèn)。

 

“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、局購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”更強(qiáng)調(diào)房子的生活屬性，表達(dá)了人們對(duì)于美好生活的向往，我們打造的理想小鎮(zhèn)是用來(lái)住的，是作為我們最終的理想生活目的地。

 

“幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶。”要求我們?cè)谛〕擎?zhèn)的建設(shè)實(shí)踐過(guò)程中，更加注重生活、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)屬性。

 

另一個(gè)是逆城市化提前到來(lái)助力特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，中國(guó)因高鐵的迅速發(fā)展，明顯縮短了城鄉(xiāng)間的空間距離和心理距離，突破了城市邊界，走廊效應(yīng)凸顯，加快城鄉(xiāng)一體化迅速發(fā)展，已經(jīng)提前進(jìn)入城市化和逆城市化并舉的階段，中國(guó)特色小城鎮(zhèn)發(fā)展最好的窗口期已經(jīng)到來(lái)。

 

逆城市化指明了小鎮(zhèn)的生活內(nèi)涵和目標(biāo)群體，逆城市化是城市人口向鄉(xiāng)村居民點(diǎn)和小城鎮(zhèn)回流，即當(dāng)城市的發(fā)展到了一定極限，中心城市的各種功能，如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、休閑娛樂(lè)等功能向有條件的中小城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村分解，勞動(dòng)力與消費(fèi)群體也發(fā)生轉(zhuǎn)移。

 

逆城市化的人口流動(dòng)一般呈現(xiàn)特定的階段秩序，富人最先搬出，隨后是中產(chǎn)階級(jí)，伴隨著新居住地功能完善，最終形成小城鎮(zhèn)。

 

從歐美的城市發(fā)展變化趨勢(shì)來(lái)看，英美發(fā)達(dá)國(guó)家城市人口變遷分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段是從遠(yuǎn)郊、農(nóng)村向城市集聚，也就是城市化；第二階段是從城市集聚到城市外圍、郊區(qū)，也就是城市郊區(qū)化；第三個(gè)階段是從城市集聚到小城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村，也就是逆城市化階段。

 

研究發(fā)現(xiàn)，歐美城市在城市人口比例升至50%左右時(shí)，會(huì)出現(xiàn)第二階段的城市郊區(qū)化現(xiàn)象，當(dāng)城市人口比例升至75%左右時(shí)，會(huì)出現(xiàn)第三階段的大規(guī)模的逆城市化現(xiàn)象。中國(guó)目前城市化率已經(jīng)到了57%左右，加上城市流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到逆城市化階段。

 

特色小鎮(zhèn)要做好選址與規(guī)劃

 

首先談?wù)勑℃?zhèn)的選址要考慮的要素，一個(gè)是政府，項(xiàng)目需要當(dāng)?shù)卣谡吲c工作上進(jìn)行充分支持。一個(gè)是購(gòu)買力，選擇購(gòu)買力較強(qiáng)的城市周邊，住宅預(yù)期售價(jià)處于當(dāng)?shù)鼐用窨梢猿惺艿氖蹆r(jià)區(qū)間。

 

第三是區(qū)位，一線城市周邊區(qū)縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離市中心直線距離50到120公里；新一線城市中郊、遠(yuǎn)郊，距離市中心直線距離30到50公里；二線城市近郊區(qū)縣，距離市中心直線距離5到20公里。

 

第四是交通，現(xiàn)存在或規(guī)劃有高鐵站、地鐵站、輕軌等線路，距離交通節(jié)點(diǎn)便捷且距離近，距離最近的高速出口車程在10分鐘內(nèi)最佳。

 

第五是生態(tài)，地塊內(nèi)部或周邊有河流、胡泊、水庫(kù)等自然水體資源，且水質(zhì)條件良好，地塊內(nèi)部或周邊有農(nóng)業(yè)資源科利用，有歷史文化資源沉淀。

 

第六是地塊，項(xiàng)目建設(shè)用地在1000畝到1500畝最為適宜，可利用農(nóng)業(yè)指標(biāo)不低于1000畝，土地指標(biāo)持續(xù)供應(yīng)有保障，容積率綜合平衡。

 

其次談一下小鎮(zhèn)規(guī)劃的原則，特色小鎮(zhèn)規(guī)劃必須結(jié)合文脈，吸收傳統(tǒng)美學(xué)精華，注重整體氛圍的營(yíng)造，并圍繞理想生活場(chǎng)景展開(kāi)，同時(shí)考慮符合美學(xué)的空間設(shè)計(jì)、功能生態(tài)的合理分布、場(chǎng)所定位的可識(shí)別性和高水平的運(yùn)營(yíng)管理。

 

所以小鎮(zhèn)規(guī)劃打造理想的生活居住及鄰里交往空間、溫暖親密的生活服務(wù)體系、完善便捷的商業(yè)服務(wù)配套、充分支持小鎮(zhèn)就業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源、功能豐富且必備的小鎮(zhèn)中心等五大原則，在做規(guī)劃時(shí)就要充分考慮。

 

小鎮(zhèn)的活力源于小鎮(zhèn)中心，它是小鎮(zhèn)的核心，是居住者聚集的場(chǎng)所，是各種社交活動(dòng)的發(fā)生地，小鎮(zhèn)的中心是為小鎮(zhèn)居民精心打造的文化生活空間，承載著整個(gè)小鎮(zhèn)主要的公共服務(wù)功能，匯集健康、教育、商業(yè)、文化娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑等內(nèi)容。

 

一個(gè)小鎮(zhèn)的中心應(yīng)該承載著精神文化聚集、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)配套、生活服務(wù)配套、議事決事四大功能。

 

特色小鎮(zhèn)建設(shè)需具備五個(gè)內(nèi)容

 

再談?wù)勑℃?zhèn)建設(shè)的必須內(nèi)容。第一個(gè)是小鎮(zhèn)需要理想和情懷，這是小鎮(zhèn)的靈魂，在定位上要比城市更溫暖，比鄉(xiāng)村更文明，因?yàn)樾℃?zhèn)是安放身體、安放需求、安放心靈的場(chǎng)所；在核心驅(qū)動(dòng)上堅(jiān)持唯有生活最珍貴，生活服務(wù)是小鎮(zhèn)的核心價(jià)值；運(yùn)營(yíng)要堅(jiān)持眾籌、共建、自治和分享，天下一家，客戶就是家人。

 

第二，小鎮(zhèn)需要融合，未來(lái)特色小鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)建制小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和生活小鎮(zhèn)的三鎮(zhèn)融合，綜合自身特征，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊(yùn)和生態(tài)稟賦，成為產(chǎn)城人文四位一體有機(jī)融合、生態(tài)、生活、生產(chǎn)融合的理想小鎮(zhèn)。

 

第三，小鎮(zhèn)需要留白，小鎮(zhèn)是一個(gè)可自我生長(zhǎng)的生命體，在營(yíng)造過(guò)程中要適當(dāng)留白，給小鎮(zhèn)生長(zhǎng)空間，使其與未來(lái)發(fā)展變化相協(xié)調(diào)，建成交付、業(yè)主入住，只是小鎮(zhèn)的新起點(diǎn)，要積極探索和創(chuàng)新小鎮(zhèn)日常運(yùn)營(yíng)管理模式，確保可持續(xù)發(fā)展。

 

第四，小鎮(zhèn)需要文化再造，真正決定小鎮(zhèn)成敗的是文化的再造，通過(guò)傳承、借用、雜糅、創(chuàng)新淬煉出有特色的文化，賦予小鎮(zhèn)居民這一人群共同體以獨(dú)有的認(rèn)同感或內(nèi)在的靈魂，同時(shí)小鎮(zhèn)的文化還包括了以創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新為核心的價(jià)值觀、生活態(tài)度和行為方式。

 

影響小鎮(zhèn)居民歸屬感主要有幾個(gè)，對(duì)小鎮(zhèn)生活條件的滿意程度，對(duì)小鎮(zhèn)文化的認(rèn)同程度，小鎮(zhèn)居民間的社會(huì)關(guān)系，居民在小鎮(zhèn)的居住年限，居民對(duì)小鎮(zhèn)活動(dòng)的參與程度等等。

 

第五，小鎮(zhèn)需要運(yùn)營(yíng)，文化建設(shè)是小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的核心，通過(guò)文化復(fù)興、文化再造與文化IP的打造，挖掘小鎮(zhèn)的文化底蘊(yùn)，提升小鎮(zhèn)文化質(zhì)地，重塑小鎮(zhèn)文化風(fēng)貌，形成別具一格的文化靈魂及文化特色，這將成為小鎮(zhèn)差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

 

特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)不可或缺

 

小鎮(zhèn)基金是小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的保障，多元化的資金渠道，專業(yè)化的資金運(yùn)作，保證小鎮(zhèn)交付后服務(wù)體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、商業(yè)扶持、產(chǎn)業(yè)培育初始投入、精神文化建設(shè)、物業(yè)補(bǔ)貼等方面的需求。基金來(lái)源包括項(xiàng)目銷售計(jì)提、產(chǎn)業(yè)收益、公益售賣、業(yè)主捐贈(zèng)、金融收益、參觀旅游收入和社會(huì)捐贈(zèng)等方面。

 

商業(yè)服務(wù)是小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的活力，運(yùn)營(yíng)體驗(yàn)式、交互式的商業(yè)服務(wù)模式，為小鎮(zhèn)居民多姿多彩的生活提供了無(wú)數(shù)的想象力和可能性，聚集的人流、物流、財(cái)流成為小鎮(zhèn)生動(dòng)的活力之源。為適應(yīng)及引領(lǐng)現(xiàn)代人豐富多彩的生活需求，分類設(shè)置餐飲、零售、休閑、文旅、體驗(yàn)、辦公6大商業(yè)服務(wù)模塊，形成標(biāo)準(zhǔn)化的小鎮(zhèn)商業(yè)服務(wù)配套體系。

 

小鎮(zhèn)中心的主要商業(yè)業(yè)態(tài)必須自持，自持商業(yè)物業(yè)必須引進(jìn)有規(guī)模的品牌企業(yè)經(jīng)營(yíng)，商家企業(yè)需繳納保證金，對(duì)商家需進(jìn)行管理和考核，設(shè)置整改及退出機(jī)制，由小鎮(zhèn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，提升商業(yè)服務(wù)的整體水平。

 

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)是小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的根本，需要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依托人才與資本金融，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展。同時(shí)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)復(fù)合培育小鎮(zhèn)主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，吸引城市人才回流，促進(jìn)原住民的就地城鎮(zhèn)化，小鎮(zhèn)為政府提供稅收，為小鎮(zhèn)的發(fā)展持續(xù)“輸血”。

 

產(chǎn)業(yè)策劃上，要剖析當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及文化價(jià)值，挖掘本地區(qū)最有基礎(chǔ)、最具潛力、最能成長(zhǎng)的特色產(chǎn)業(yè)，形成多方主體共同參與的產(chǎn)業(yè)策劃方案。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面要對(duì)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃明確定位，確定主力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)，并預(yù)留產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)構(gòu)建及發(fā)展的空間，制定招商政策，吸引特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐。產(chǎn)業(yè)復(fù)合上要通過(guò)人才匯集實(shí)現(xiàn)眾籌、眾創(chuàng)，多產(chǎn)業(yè)要素多元化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和居住的良性互動(dòng)與循環(huán)融合。