特色小鎮(zhèn)中的房企轉(zhuǎn)型：由開(kāi)發(fā)建設(shè)到產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)

 

在特色小鎮(zhèn)建設(shè)如火如荼之際，國(guó)內(nèi)房企也在爭(zhēng)相打造中國(guó)的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”，以求順利轉(zhuǎn)型升級(jí)、尋找新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。專家表示，房企需要在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、留住人才以及長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力方面多下功夫，才能讓特色小鎮(zhèn)前景更樂(lè)觀。

 

房企爭(zhēng)相打造特色小鎮(zhèn)

 

2017年，各大房企開(kāi)始重點(diǎn)跟進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，特色小鎮(zhèn)成為追捧對(duì)象。據(jù)了解，四川金杯集團(tuán)、碧桂園、華僑城、綠城等一批房企正在打造中國(guó)的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”，尋找新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。

 

四川金杯集團(tuán)總裁周進(jìn)表示，四川金杯集團(tuán)是較早從事大康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的企業(yè)之一，現(xiàn)在有兩個(gè)產(chǎn)業(yè)模式，一是遠(yuǎn)郊的“大康養(yǎng)旅游度假區(qū)”，二是城市近郊的“智慧生命小鎮(zhèn)”。

 

中國(guó)產(chǎn)業(yè)集聚研究專家、《老楊會(huì)客廳》創(chuàng)始人楊建國(guó)告訴筆者，2017年以來(lái)，房企進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)已成主流趨勢(shì)，多家房企明確提出要進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，而有不少企業(yè)已經(jīng)先行一步落地了不少項(xiàng)目。

 

“雖然呈現(xiàn)出了一波投資特色小鎮(zhèn)的高潮，但不同房企之間，布局的重點(diǎn)和方向各不相同。”楊建國(guó)分析，以碧桂園為代表的科技小鎮(zhèn)模式，通過(guò)堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)先行和產(chǎn)城融合，以“1+N”的發(fā)展模式，即1個(gè)重資產(chǎn)平臺(tái)加N個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)，共同形成大生態(tài)。而碧桂園自身持有重資產(chǎn)，可以做到為鳳筑巢，陪伴創(chuàng)新型企業(yè)成長(zhǎng)。

 

以綠城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)模式也備受關(guān)注。楊建國(guó)介紹，這類小鎮(zhèn)大都布局在一線城市和核心二線城市周邊，以盤(pán)活農(nóng)業(yè)用地，整合農(nóng)業(yè)、健康、教育、頤養(yǎng)、園區(qū)服務(wù)資源為目標(biāo)，打造“農(nóng)業(yè)+文旅+養(yǎng)老+居住”復(fù)合小鎮(zhèn)。

 

楊建國(guó)表示，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)模式也頗具特色。根據(jù)華夏幸福最近公布的計(jì)劃，其將在未來(lái)三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內(nèi)部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。華夏幸福特色小鎮(zhèn)分布在城市半徑50公里以內(nèi)，填補(bǔ)市中心到產(chǎn)業(yè)新城之間土地利用的空白。

 

“此外，還有華僑城的文旅小鎮(zhèn)模式。根據(jù)規(guī)劃，華僑城將通過(guò)PPP模式推出‘100個(gè)美麗鄉(xiāng)村’計(jì)劃，構(gòu)建100座具有中國(guó)傳統(tǒng)民俗文化特色的小鎮(zhèn)。”楊建國(guó)補(bǔ)充道。

 

小鎮(zhèn)成房企轉(zhuǎn)型升級(jí)平臺(tái)

 

對(duì)于房企進(jìn)軍小鎮(zhèn)熱潮，業(yè)內(nèi)人士議論紛紛。國(guó)內(nèi)房企為什么爭(zhēng)相布局特色小鎮(zhèn)建設(shè)？他們的這些動(dòng)作是主動(dòng)謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)，還是有“圈地”嫌疑？

 

對(duì)此，中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示，特色小鎮(zhèn)是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型的重要途徑之一。特色小鎮(zhèn)不同于“郊區(qū)大盤(pán)”，更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合而非“睡城”。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以投資培育產(chǎn)業(yè)換取相對(duì)成本較低的土地，是下一步土地儲(chǔ)備的重要來(lái)源。而地方政府也積極抓住這一契機(jī)，補(bǔ)足產(chǎn)業(yè)缺失，促進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)。應(yīng)該說(shuō)，特色小鎮(zhèn)的合作模式可以引導(dǎo)地方政府和開(kāi)發(fā)商達(dá)到雙贏。

 

對(duì)此，周進(jìn)坦言，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要主動(dòng)轉(zhuǎn)型為平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商，或者康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)的投資商和運(yùn)營(yíng)商。要從單一的思維變成復(fù)合型的思維，運(yùn)營(yíng)模式也要轉(zhuǎn)變?yōu)榧婢呓羞h(yuǎn)期特色的復(fù)合型模式。

 

楊建國(guó)表示，首先從宏觀背景來(lái)看，我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了“大協(xié)同時(shí)代”，一二三產(chǎn)之間的界限被打破，產(chǎn)業(yè)與服務(wù)、運(yùn)營(yíng)之間的界限被打通，這需要一批引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的企業(yè)和項(xiàng)目，而眾多房企布局特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，正是依托自身優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)，順應(yīng)了產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的趨勢(shì)。

 

楊建國(guó)進(jìn)一步指出，其次，特色小鎮(zhèn)是房企轉(zhuǎn)型的捷徑。一方面，房企擁有大資本、大規(guī)模，可為科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)，解決科技產(chǎn)業(yè)所面臨的成本高、空間擠、環(huán)境差問(wèn)題，提供產(chǎn)業(yè)人口住得起的房子，留住產(chǎn)業(yè)人口；另一方面，房企做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的短板就在于產(chǎn)業(yè)能力缺乏，沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)資源庫(kù)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而通過(guò)聯(lián)合外部產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行合作，在已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的小鎮(zhèn)做拓展開(kāi)發(fā)，降低了產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)難度。

 

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)，實(shí)際上有些的確是關(guān)注于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，例如碧桂園在廣東省惠州市布局科技小鎮(zhèn)，那么這樣一個(gè)特色小鎮(zhèn)，就成為碧桂園由單一房產(chǎn)業(yè)向科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的平臺(tái)。當(dāng)然也有一些房企不排除有“圈地”嫌疑，因?yàn)橛行┑胤秸疄榱税l(fā)展特色小鎮(zhèn)，會(huì)給予一些支持性用地，而且政府有導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)需求，一些房企就可憑借這類優(yōu)勢(shì)與之合作。另外，國(guó)家發(fā)改委全面推進(jìn)相關(guān)特色小鎮(zhèn)建設(shè)，會(huì)給予相關(guān)企業(yè)很大支持，所以企業(yè)肯定也是想抓住這一波支持政策。

 

做好內(nèi)功，前景樂(lè)觀

 

那么，這些由房企主導(dǎo)建設(shè)的特色小鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展前景如何？

 

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，從發(fā)展前景來(lái)講，一些大城市周邊的特色小鎮(zhèn)具有一定優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樗鼈兡軌颢@得比較好的城市外延輻射，包括人流和特色小鎮(zhèn)所需要的專業(yè)人才等。而比較偏遠(yuǎn)的、尤其是單一以旅游資源作為招牌的特色小鎮(zhèn)吸引力并不大。

 

楊建國(guó)直言，決定特色小鎮(zhèn)的未來(lái)主要從三個(gè)方面來(lái)看：首先要看產(chǎn)業(yè)。是否有強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，決定了后期的開(kāi)發(fā)模式和盈利模式。其次，留住人也同樣重要。這就需要吸引特色產(chǎn)業(yè)工人，需要有教育、醫(yī)療等配套，需要有良好的生活服務(wù)等等。最后，還要看項(xiàng)目投資方是否具備長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。特色小鎮(zhèn)的門(mén)檻較高，需要有一套好的商業(yè)模式，需要有一套精準(zhǔn)成熟的運(yùn)營(yíng)模式。做好這三項(xiàng)，房企構(gòu)建的特色小鎮(zhèn)前景就會(huì)很樂(lè)觀。

 

“特色小鎮(zhèn)的區(qū)位是開(kāi)發(fā)商衡量項(xiàng)目可行性的重要因素，該區(qū)位帶來(lái)的人口、旅游、交通等幾項(xiàng)硬性指標(biāo)，決定了項(xiàng)目投資價(jià)值和發(fā)展空間。”劉澄坦言。

 

談及未來(lái)，周進(jìn)也是信心滿滿。他說(shuō)：“經(jīng)過(guò)不斷探索，我們認(rèn)為康養(yǎng)旅游特色小鎮(zhèn)今后大有可為。而康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)和特色小鎮(zhèn)的建設(shè)完全可以做到因地制宜，充分利用本地的自然稟賦，同時(shí)廣泛地嫁接資源。這樣不一定依靠工業(yè)化來(lái)推動(dòng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展，而是利用現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)，進(jìn)而推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，這是未來(lái)方向，將會(huì)大有可為。”

 

文章來(lái)源：中國(guó)企業(yè)報(bào)