特色小鎮(zhèn)怎么玩？一篇文章讓你出師

 

古有世外桃源，今有特色小鎮(zhèn)。

 

特色小鎮(zhèn)的概念在眼下非常火熱，但她不只有桃源景色，還是產(chǎn)業(yè)擔當。何為特色小鎮(zhèn)？其實，她并不非中國的特色，世界主要的一些發(fā)達國家早有類似成果，比如美國以金融著稱的對沖基金小鎮(zhèn)，加州的門羅帕克小鎮(zhèn)；以高科技聞名世界的硅谷，也是一連串的小鎮(zhèn)聚集而成，其中蘋果公司所在地也不過是人口五萬多的小鎮(zhèn)，英特爾則出生于人口七萬多的山景城。再比如歐洲，劍橋大學就在劍橋鎮(zhèn)，是英國教育和科技創(chuàng)新中心，騎車一刻鐘就能穿越整個主鎮(zhèn)區(qū)。

 

這些地方才是真正的小而美，不僅是宜居宜學的好地方，還“霸占”了舉世聞名的產(chǎn)業(yè)。今天，我們就來說說祖國的特色小鎮(zhèn)建設浪潮！

 

概念解讀

 

什么是特色小鎮(zhèn)？

 

當前特色小鎮(zhèn)正是風口，很多企業(yè)也想借助中央關(guān)于特色小鎮(zhèn)的政策實現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)型，但是特色小鎮(zhèn)是什么？搞懂這個問題才是企業(yè)出發(fā)的第一步。實質(zhì)上，特色小鎮(zhèn)是一個3到5平方公里集生產(chǎn)、生活、生態(tài)為一體的綜合體項目，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同，與所在的城市空間相對獨立，但功能和要素高效互動。

 

1、生產(chǎn)：特色小鎮(zhèn)必須具備產(chǎn)業(yè)屬性，導入產(chǎn)業(yè)。

 

現(xiàn)在新的產(chǎn)業(yè)項目越來越少，關(guān)于特色小鎮(zhèn)的宣傳越來越多，但這并不意味著產(chǎn)業(yè)園的時代過去了，而是需要升級了。特色小鎮(zhèn)就是其升級，必須圍繞一個具有特色、站位高端的產(chǎn)業(yè)主題形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)，包括經(jīng)典傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、新興導入產(chǎn)業(yè)、功能提升產(chǎn)業(yè)。但眼下有不少房企打著建設特色小鎮(zhèn)的旗號，干的卻是房地產(chǎn)的事兒，試圖低成本拿地建設老本行住宅樓或產(chǎn)業(yè)園，出發(fā)就是錯誤的，到最后恐怕竹籃打水一場空。

 

2、生活：特色小鎮(zhèn)必須宜生活，聚人氣。

 

除了導入特色核心產(chǎn)業(yè)，還要能居住，宜居住，住宅及基礎配套設施建設要齊全，能滿足現(xiàn)在人們?nèi)粘５纳睢W習、工作、購物以及休閑娛樂的需要，公共服務完備。

 

3、生態(tài)：特色小鎮(zhèn)必須是3A景區(qū)級別的綠色生態(tài)小鎮(zhèn)。

 

特色小鎮(zhèn)要綠色發(fā)展加生態(tài)低碳，除了產(chǎn)業(yè)導入需要的幾百畝用地和生活配套的幾百畝用地，其余2500畝以上都是生態(tài)型的3A景區(qū)。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展模式、布局形態(tài)、建筑技術(shù)都應該采用綠色化和生態(tài)低碳的發(fā)展思路和標準。

 

4、空間：特色小鎮(zhèn)范圍是3-5平方公里，相當于一個城中鎮(zhèn)。

 

特色小鎮(zhèn)不可以理解成原來產(chǎn)業(yè)新城或開發(fā)區(qū)縮小版，她比產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)模要大，也更復雜。產(chǎn)業(yè)園可以是500畝地產(chǎn)項目，但特色小鎮(zhèn)要求，范圍是3-5平方公里，也就是4500畝以上，也就是再造一個城鎮(zhèn)規(guī)模。

 

總之，特色小鎮(zhèn)是一個完善的功能組合，有完整開放的產(chǎn)業(yè)功能、居住空間與社區(qū)、商業(yè)設施、公共服務、基礎設施、生態(tài)、文旅。原來的產(chǎn)業(yè)新城、房地產(chǎn)模式已經(jīng)滿足不了現(xiàn)在的發(fā)展需要，所以，開啟特色小鎮(zhèn)的建造之旅，雖然是新機遇，但也必然會要遇到很多新問題。

 

玩法解讀

 

特色小鎮(zhèn)新玩法

 

如果你想借力特色小鎮(zhèn)，首先，產(chǎn)業(yè)屬性是前提，應當早做產(chǎn)業(yè)園定位，導入一個特色產(chǎn)業(yè)，而不是做大而全。沒有產(chǎn)業(yè)特色就不能聚集同類閉環(huán)產(chǎn)業(yè)的聚集，沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集就不會有人口的增長和聚集，沒有人口聚集你的地產(chǎn)項目也沒有人的需求。

 

其次，特色小鎮(zhèn)是一個綜合體項目，稅收、非稅收收入、土地增值、業(yè)績....特色小鎮(zhèn)的投資起碼要20億～30億，甚至更多，需要各種業(yè)態(tài)的企業(yè)與政府一起合作，才能打造好一個既有特色又有美的小鎮(zhèn)。目前做特色小鎮(zhèn)都是PPP模式合作，投資周期幾十年，所以，特色小鎮(zhèn)一定要與當?shù)卣陌l(fā)展規(guī)劃，空間規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相結(jié)合，爭取政府的支持和投入。

 

最后，特色小鎮(zhèn)的特色可以有千萬種，但商業(yè)是不可缺少的，商業(yè)活躍才能回籠投資，所以設計好商業(yè)模式恰恰是特色小鎮(zhèn)成功運營的手段。那商業(yè)模式有沒有一些典型可行的思考呢？

 

我的經(jīng)驗是：

 

1、選址在大城市周邊。

 

2、旅游度假區(qū)附近。

 

3、集合各自優(yōu)勢一起投資。

 

4、必須結(jié)合政府發(fā)展規(guī)劃。

 

其中，1和2是解決特色小鎮(zhèn)生存，也就是人流聚集的問題，只有人流聚集，才能盡快回籠資金，否則資金成本會很高；3是解決特色小鎮(zhèn)成功運營的問題，特色小鎮(zhèn)是圍繞主題產(chǎn)業(yè)打造的產(chǎn)業(yè)生態(tài)和生活生態(tài)，是一個縮小的城市運營，周期很長，建設期3-5年，運營期20-30年,需要一個銀團一起投資，結(jié)合各自的優(yōu)勢，考驗的是資源整合及協(xié)同能力；4是因為沒有當?shù)卣闹С譀]法立項。

 

特色小鎮(zhèn)只要滿足以上四項就是可行的，比如當前各地都在搞的文旅小鎮(zhèn)，招國際大IP，只要符合以上四點建議，就會有比較強的落地性和持續(xù)運營性。

 

綜合以上，想要躋身特色小鎮(zhèn)的建設大軍，一是要弄懂什么是特色小鎮(zhèn)，二是要從自身基礎出發(fā)做好定位和立項，三是要選址明確，規(guī)劃有方，四是要整合資源，財力持續(xù)，運營創(chuàng)新。

 

特色小鎮(zhèn)就是基于原有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的升級產(chǎn)品，看得見山、望得見水、記得住的鄉(xiāng)愁。區(qū)別于工業(yè)園、開發(fā)區(qū)，加入了更多的生活元素和自然景致。比如，華夏幸福在無錫的項目，定位的主題產(chǎn)業(yè)是智慧傳感產(chǎn)業(yè)，大概是3.5平方公里，整個合作計劃在15年，整個項目中規(guī)劃有住宅、商業(yè)、景觀、綠化、酒店、學校、產(chǎn)業(yè)等等。

 

總之，特色小鎮(zhèn)重在產(chǎn)業(yè)特色，回歸人們的綠色優(yōu)質(zhì)生活，而不是現(xiàn)在房價高起、交通擁堵、空氣污染的“大城市病”，這需要企業(yè)去精心策劃，對現(xiàn)有資源進行深入挖掘，去粗取精，找到小鎮(zhèn)特質(zhì)，描畫一個有價值、有顏值的現(xiàn)代桃源！