特色小鎮(zhèn)規(guī)劃中怎樣打造差異性？

縱觀特色小鎮(zhèn)的發(fā)展歷史，有經(jīng)驗(yàn)亦有教訓(xùn)：有因新的產(chǎn)業(yè)注入而讓小鎮(zhèn)煥發(fā)新的生機(jī)與活力，有因過度商業(yè)化而失去原有風(fēng)貌與特色……

 

在特色小鎮(zhèn)開發(fā)多元化的今天，如何規(guī)劃運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)是每一個(gè)有遠(yuǎn)見求發(fā)展的企業(yè)都要去思考和面對(duì)的問題。飆馬商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為，小鎮(zhèn)規(guī)劃的成敗與否，其根本是要做到：求同存異。異也就是差異性，有別于其他小鎮(zhèn)的特色與開發(fā)模式。

 

我們一起來看看特色小鎮(zhèn)規(guī)劃時(shí)如何尋找獨(dú)特的差異性？

 

 

開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的差異性

 

小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)選擇，最重要是根據(jù)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃，結(jié)合本身的資源來決定。不同企業(yè)采取的不同開發(fā)模式，也具有重要的借鑒價(jià)值。

 

傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型做小鎮(zhèn)，先行隊(duì)伍目前已經(jīng)走出四種主要的開發(fā)模式：

 

1、自帶產(chǎn)業(yè)模式。

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上就是以產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來進(jìn)行分類的，文旅小鎮(zhèn)就要有旅游產(chǎn)業(yè)，金融小鎮(zhèn)就要有金融業(yè)的導(dǎo)入。目前，大量的特色小鎮(zhèn)在規(guī)劃做文旅，從各地方上報(bào)的特色小鎮(zhèn)規(guī)劃來看，文旅地產(chǎn)比例也遙遙領(lǐng)先。

 

文旅小鎮(zhèn)對(duì)景觀資源和旅游IP的依賴度高，開發(fā)企業(yè)要低價(jià)拿地，必須具備強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入的能力。

 

這種產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，使開發(fā)企業(yè)在和地方政府談判的過程中能夠處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位，按照訂單模式拿地，一次性談妥底價(jià)，化整為零，分批次獲取土地，而且有定向招拍掛等定制出讓條件，分批次獲取土地，土地價(jià)格不變，底價(jià)成交。

 

可售部分的產(chǎn)品，聚焦投資客開發(fā)適銷的主流產(chǎn)品，采取高舉高打模式，以低于周邊競(jìng)品的價(jià)格，完成大規(guī)模快速銷售回款，解決現(xiàn)金流的問題。持有資產(chǎn)通過資本平臺(tái)變現(xiàn)。這種模式對(duì)于資本運(yùn)作能力要求高，而錢袋子一旦被卡緊了，也容易出現(xiàn)問題。

 

2、 先住后產(chǎn)模式。

 

在開發(fā)模式上是先開發(fā)住宅，承諾后期導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)配套的模式。和自帶產(chǎn)業(yè)模式不同的是，在文旅方面，尚無自身運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)和成熟的核心IP資源，在售項(xiàng)目更多是打造硬件配套展示區(qū)來吸引客戶，并沒有清晰的開發(fā)和拓展模型。

 

現(xiàn)在，地方政府對(duì)于特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃方案，成熟度的要求越來越高，也就是說在拿地的時(shí)候就要想清楚怎么干，變相銷售住宅的開發(fā)模式也越來越難復(fù)制。

 

 

3、借雞生蛋模式。

 

借雞生蛋模式最大的特點(diǎn)在于聚焦存量土地，輕資產(chǎn)操盤模式。通過和擁有存量土地的中小房企、農(nóng)林企業(yè)和地方政府進(jìn)行合作，甲方出錢出地，房企代建或者入股的模式進(jìn)行開發(fā)。與大型農(nóng)業(yè)企業(yè)、林場(chǎng)等有大面積土地資源的合作，獲得土地，同時(shí)完成小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

 

4、資源合作模式。

 

傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的短板就在于產(chǎn)業(yè)能力缺乏，沒有自己的產(chǎn)業(yè)資源庫和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，這也是很多房企做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)最大的障礙。

 

資源合作模式就是通過大型企業(yè)的加持，以獲得和政府在土地指標(biāo)和規(guī)模上的談判空間，約定低于市場(chǎng)價(jià)的低價(jià)和稅收返還，通過和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和成就共享機(jī)制來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)。

 

從這四種模式來看，傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型做特色小鎮(zhèn)，其實(shí)不管是做文旅還是做特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，致勝關(guān)鍵就是產(chǎn)業(yè)。是否有強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，直接影響拿地的成功率，也決定了后期的開發(fā)模式和盈利算賬模式。

 

但是，目前來看，大量轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)都在住宅開發(fā)領(lǐng)域，部分涉及商辦，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)甚少交集，要順利轉(zhuǎn)型，還要經(jīng)過一番考驗(yàn)。

 

 

產(chǎn)業(yè)特色的差異性

 

特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)一般分為兩種：

 

一種是改革開放以來自發(fā)形成的專業(yè)鎮(zhèn)(比如：中山古鎮(zhèn)，樟木頭鎮(zhèn)等)；另外一種是依托于當(dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體系，通過人才引進(jìn)和科技驅(qū)動(dòng)形成的新型小城鎮(zhèn)(如云棲小鎮(zhèn)、基金小鎮(zhèn)等)。

 

比如，“中國(guó)燈飾之都”——中山古鎮(zhèn)，其燈飾占全國(guó)燈飾照明行業(yè)70%的市場(chǎng)份額，每年大約有各地采購商320萬人次造訪古鎮(zhèn)。

 

云棲小鎮(zhèn)----隨著阿里、富士康在云棲小鎮(zhèn)駐扎，再加上被吸引而來大批互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)業(yè)家的集聚，云棲小鎮(zhèn)的星星之火，已成燎原之勢(shì)。目前，小鎮(zhèn)已引進(jìn)涉云企業(yè)200家，產(chǎn)業(yè)覆蓋大數(shù)據(jù)、APP開發(fā)、游戲、互聯(lián)網(wǎng)金融等各個(gè)領(lǐng)域，已初步形成較為完善的云計(jì)算產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

 

產(chǎn)業(yè)一定依托于其獨(dú)有的地理位置、周邊資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、文化屬性等，這也造就了小鎮(zhèn)有別于其他地區(qū)的產(chǎn)業(yè)特色的差異性。

 

經(jīng)過了近四十年的產(chǎn)業(yè)培育，這些自然形成的專業(yè)鎮(zhèn)不斷發(fā)展壯大，并且努力開發(fā)自己的市場(chǎng)和品牌，扮演著越來越重要的角色。

 

對(duì)比之下，過去的專業(yè)鎮(zhèn)只是在產(chǎn)業(yè)方面有所作為，而在國(guó)家明確的特色小鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中：第一是所有特色小鎮(zhèn)要按3A級(jí)以上景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；第二是突出歷史文化傳承，注重保護(hù)歷史遺存和民俗文化；第三是城鎮(zhèn)功能要完善。

 

因此，將這些小鎮(zhèn)建設(shè)成特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，對(duì)其提升和改造就顯得尤為重要。

 

 

自然資源的差異性

 

獨(dú)特的自然地理資源可以造就不同的特色小鎮(zhèn)。

 

以美國(guó)納帕谷為例，其多樣性微氣候非常利于種植優(yōu)良的釀酒葡萄，形成了葡萄種植業(yè)和釀酒業(yè)等特色引擎產(chǎn)業(yè)。

 

在此基礎(chǔ)上，采取政企合作成立旅游業(yè)提升區(qū)、成立非盈利組織進(jìn)行統(tǒng)一管理模式，并通過 PPP 模式進(jìn)行項(xiàng)目融資、招商引資及旅游宣傳推廣等方式發(fā)展地方旅游業(yè)，打造包括品酒、餐飲、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、婚禮、會(huì)議、購物及各類娛樂設(shè)施在內(nèi)的 " 葡萄酒 +" 旅游吸引核，形成綜合性鄉(xiāng)村休閑文旅小鎮(zhèn)集群，2016 年接待國(guó)內(nèi)外游客 350 萬，為當(dāng)?shù)卣畮矶愂粘?000萬美元。

 

西班牙胡斯卡小鎮(zhèn) 2011 年之前的區(qū)位、生態(tài)旅游資源均毫無特色，每年游客不超 300 人，但 2011 年因盛產(chǎn)蘑菇被索尼影業(yè)選為3D動(dòng)畫片藍(lán)精靈的宣傳基地，所有的白墻紅瓦的房子全部被刷成藍(lán)色，借助動(dòng)畫片宣傳一年內(nèi)游客暴增400余倍，當(dāng)?shù)卣途用褚源藶槠鯔C(jī)，相繼推出主題樂園、藍(lán)精靈集市、蘑菇節(jié)等旅游項(xiàng)目，創(chuàng)造了因一種顏色走向復(fù)興的小鎮(zhèn)奇跡。

 

綜上所述，小鎮(zhèn)規(guī)劃的根本原則就是：挖掘地域自然資源優(yōu)勢(shì)、體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)特色的差異性，在保留原著居民生活方式與習(xí)慣、延續(xù)地域特色文化的前提下，找到適合本公司資源優(yōu)勢(shì)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，將企業(yè)文化融入小鎮(zhèn)規(guī)劃之中，創(chuàng)建具有活力的、可持續(xù)發(fā)展的、具有鮮明地域特征的、綠色宜居的小鎮(zhèn)生活空間。

 

 

文章來源：遠(yuǎn)洋設(shè)計(jì)匯