導讀
任何事情的發展都不能一往無前，特色小鎮也不例外。無論是政府、開發商還是規劃設計服務商，在小鎮開發的摸索中都要經歷“由錯到對”的不斷討論、不斷糾正的過程。
飆馬在操盤小鎮的實戰中發現，開放商很容易陷入一種尷尬的位置，對公對私都很為難，對公，即是對應政府部門，眾所周知特色小鎮是發改委提出的振興鄉村的途徑，做特色小鎮少不了要請示到政府部門，這樣就有了很多硬性的條件；對私，即是對應消費者、游客，如何準備把握他們的興趣愛好和消費心理才能讓小鎮成活？由此開發商就進退兩難了，陳老師遇到了多方面因為沒有深思熟慮而產生的尷尬，如：
——現在政府供地的各種指標配比是否能讓開發商規劃出合理的投入產出比？在“資本逐利”的不變本質下，沒有足夠的建設用地指標是否會導致眾開發商圍獵特色小鎮的熱情下降？
——政府習慣性的對小鎮開發方案的審批標準是否與當前的市場需求一致？特色小鎮仍然是一次“高大上”的向世界出發，還是應該成為一次小橋流水、“藏富于民”的回歸？
——資源作為小鎮的“胚胎”，您可否結合內外環境診斷出其可否發育成人？當前或日后是否有足夠強大的交通、人氣為您的小鎮打通“五臟六腑”？
——設計者“屈意承歡”的同質化規劃與“低風險”的無特色復制到最后是否真的低風險？這說到底是消費者對新事物的接受不夠開放，還是創作者對夢想的追求不夠熱忱？
——市場買家是否會為沒有人氣、沒有發展后勁的小鎮房子一擲千金？如果不會，“掛羊頭賣狗肉”式的房地產開發是不是一種不顧后果的任性？
——高高在上的文化是要生拉硬扯而來還是應該在小鎮“軟著陸”？現在我們到底是要升華地方“小文化”搞申遺，還是要讓有情愫、情緣、情境、情趣、情韻的“大文化”在小鎮春風化雨？
這些問題，不僅僅困擾著開發商，對于小鎮策劃、特色小鎮未來的出路也是重要的考驗。
正文:
自2016年底，中國特色小鎮正式推動，此后一年多時間，我先后受邀診斷了70多個項目，足跡遍布大江南北，而與小鎮開發商正式合作操盤的項目也有8個。在診斷和合作操盤過程中，有些尷尬令人哭笑不得，有的來自政府，有的來自開發商，有些問題無法避免，有些問題則純屬認識上的。
這些問題也好，尷尬也好，不只是個別現象，而是非常普遍的存在。現今我一并整理發出，希望能給正在推動和建設小鎮的政府官員也好，開發商也好，專家學者也好，提供一些思路。
01
建設用地指標配比太少
盡管國家不斷出臺政策扶持小鎮（包括田園綜合體、鄉村振興）開發，明確提出可以增加建設用地指標，但各級政府仍然死死摟住紅線不放。其實沒有必要避諱，小鎮開發最大的盈利點仍然是房地產，投入那么大，僅靠門票餐飲客棧是根本無法收回投資成本的。建設用地指標配比少，你叫開發商怎么敢真正進入？圈地風起云涌，開發卻越來越冷清，于是，就出現了到處都是優質項目的叫賣聲！
但是，在我們與各政府溝通時，他們竟說：“發文我們也看到了，但上級沒有直接傳達這個精神、沒有指示我們必須按發文辦理。而土地紅線那可是地雷，誰敢輕易踩？”
我就不明白，那么多農民進了城，農村空巢的不僅僅是人，土地也“空巢”的厲害，大片大片的農林地荒蕪無人打理，為什么不可以放開部分發展經濟呢？特別是農民宅基地，人都進城不回來，進城買房了，農村卻還保留一塊空宅基地，這難道對城市人公平嗎？宅基地為什么不能流轉？城里人為什么不能下手投資使用？
其實，國家已經打開了一個口子：
去年8月，國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布農村集體土地不用經過國家征地環節轉換土地性質，直接進入市場。
去年12月，國土資源部、國家發展改革委印發《關于深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障工作的通知》，指出將安排一定比例年度土地利用計劃，專項支持農村新產業新業態和產業融合發展。對存量建設用地用于小微創業園、休閑農業、鄉村旅游、農村電商等農村二三產業的市、縣，可給予新增建設用地計劃指標獎勵。
今年3月，國家發展改革委發布了《2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》。文件指出：1、土地經營權和住房財產權可抵押貸款；2、利用農村閑置用地發展新產業新業態有獎；3、進城落戶農民自愿退出宅基地有獎。
02
政府要求必須高大上
想征地，行，先拿個高大上的規劃方案來！于是開發商積極找“高大上”的規劃設計院，也不管最終是否能實施落地，什么智能化、物聯網、足球小鎮、航空小鎮、音樂小鎮都上來了，怎么好就怎么畫，只要政府首長高興就行。這是典型的忽悠政府，可政府還真就吃這一套。遺憾的是這些畫餅真的能實施落地嗎？
我不知道政府的官員這么積極推動特色小鎮，到底是為了完成任務呢還是要在任期內實現某些政績。我想問，你們真的了解你們管轄的那塊土地嗎？你的那一方“沃土”有些什么資源？有什么樣的人才？有什么樣的文化因子？你真的了解嗎？任何特色小鎮都必須有合適的基因。我很早前就說過，不是什么地方都可以做小鎮的！也不是什么小鎮都可以在任何地方做的！烏鎮做互聯網小鎮是因為有馬云及一大批互聯網人才，有非常好的互聯網氛圍，也就是說互聯網的基因非常強大，強大到世界性的互聯網大會都選址在那里。可海南也有個互聯網小鎮卻成了笑話。這就像在云貴做個中藥材小鎮“生逢其地”，而你在新疆戈壁灘上做個中藥小鎮，想想這又會是一個什么笑話？
03
拿地不管資源稟賦，只要便宜只要規模大就敢拿
某些地方存在著指標問題，規定這個地方要在多長時間內建成多少個特色小鎮，這樣一來，就激進了開放商拿地。我從一開始就提醒，現在仍然不斷告訴大家，小鎮選址的三個基本要素是資源必須有特色，資源的特色等于資源的價值，資源的價值決定小鎮未來對接的市場。可以說，資源價值決定小鎮的市場價值。而資源又包含三個方面，一是自然資源，如山水湖林；二是文化資源，如民風民情、歷史傳說、古代建筑等；三是社會資源，如大型游樂設施、博物館、體育館等。選址的第二個要素是交通，車程時間不能超過一小時，且通達性好。第三個要素是人氣，周邊是否有基本人氣源。
可惜的是，到現在為止，還有更多的人不知道如何選址，以為只要地能到手，大把大把的鈔票就到了手，這無疑是白日做夢。前不久到山東菏澤，有個開發商就劃了二萬畝小麥地要做小鎮，無山無水無花無草，且離市區一個半小時，我直接否定了這個項目。
04
還是房地產
從我研究小鎮開始，我就疾呼：小鎮不能沒有房地產，小鎮去房地產化是極端的錯誤，也不現實。今年，國家發改委終于發聲糾正了“去房地產化”的錯誤。實話實說，如果，小鎮不能做地產，根本不可能有開發，中亞提出“宜居、宜業、宜游”，沒有房地產，怎么實現“宜居”？另外，沒人是傻子。至于原因，前面我已經說的很明白了。
但是，這里出現了一個很尷尬的問題，很多開發商把小鎮完全當做了房地產大盤開發，并且是直接沿用過去的經驗、理念、模式、團隊，甚至規劃設計。這就出問題了，小鎮選址一般離中心城市還有一定距離，大面積的開發地產，請問你的市場在哪里？有的開發商對我說：現在有錢人多，在城市邊上買一套別墅周末度假一定有市場。那么我再問：他們買別墅是為了度假，但你做了什么度假配套？度假的功能在哪里？難道要他們開上一個多小時的車到這荒郊野地躲在幾百萬買來的房子里看電視？
什么是度假？
度假不是觀光，也不是休假。這里我有必要解釋一下度假和休假的區別。休假就是疲勞之后進行的一次放松，而度假則是蓄謀已久的一次享受。放松和享受的區別是：一個是身心的恢復，一個是情感的需要。那么度假既然是情感的享受，就不能僅僅著力于房子，而是要統籌考慮整個小鎮所有環節和細節與情感的關聯，就是說，哪怕一個花池，也要匠心獨運地打造，至少要表達某種情趣，如果能暗含某種情愫那更是另一個境界。說白了，度假房是否真能度假，一切功夫在“室”外。
不計后果的復制
抄襲、模仿不得不說是中國的一大特色。因為模仿成本最低，模仿風險最小，模仿最省心省力。但是，小鎮若是全民模仿呢？陜西一位官員講：在陜西，至少有10多家模仿袁家村的，但至今無一家成活。很多地方模仿烏鎮，挖一條長長的河，河上建幾座石拱橋，河兩岸修上一些古建筑，街上再鋪上石板……以為又一個烏鎮誕生了。可是，烏鎮還是烏鎮，模仿的有一個還活著的嗎？
小鎮不能被復制有幾個生死因素：
資源不可復制性。資源具有不可復制性、移動性。烏鎮之所以不能被復制，是因為“江南水鄉”這個資源不能被復制。大理之所以不能被復制，是大理的蒼山洱海不能被復制，麗江之所以不能被復制，是納西文化不能被復制。沒有了特定的資源背景，一味地照搬照抄，你搬過去的只是建筑風格和配套設施，卻搬不走她賴以生存的“基礎”，皮之不存，毛將附焉？
靈魂不能被復制。每一個小鎮都有自己的靈魂，或是自然資源，如桂林山水；或是文化（包括歷史、傳說、古籍、風俗）；或是人物（歷史正反面著名人物、近現代有影響的人物）；或是產業，特別是最先進、最前衛、最有科技含量的核心技術產業；或是氛圍，說不清道不明，但就是能感染人。靈魂決定一個小鎮的生命力度，賦予小鎮內涵、氣質、顏色、味道、層次，一個沒有靈魂的小鎮就像一具沒有靈魂的僵尸。而不同的小鎮，其靈魂一定不同，無法復制，更不可能模仿。即使在同一資源下的兩個小鎮，因其靈魂不同，小鎮的特色也絕不相同。
桂林山水甲天下
環境不能被復制。氣候、土壤、空氣質量、植被、山湖林海，這些都是構成環境的重要條件。這些也正是小鎮定位依據的必要條件。可以說，什么樣的環境決定小鎮什么樣的背景和特色。如果不考慮這些環境因素生拉硬扯，照抄照搬，其結果也只能走上亡途。因為，你不可能在珠三角開發一個戈壁小鎮，不可能在黃土高原開發一個烏鎮，也不可能在江漢平原建設一個鷹獵小鎮。
06
同質化嚴重
中國的城市已經“千城一面”，難道還要讓今后中國的文旅小鎮也“千鎮一面”？君不見，一談到小鎮無論是政府官員還是開發商一定會強調：青磚黑瓦馬頭墻，飛檐龍柱八角閣，民族的就是世界的，最代表民族風格的當然要大放異彩。其實，這是一種膚淺的表現，特色小鎮的生命就是“特”，我們不能讓根深蒂固的民族情結限制了設計者的思維，在保留傳統的同時，也要繼續發展創新，民族文化才有持續的生命力。
其次，設計者之所以沒有創新，其責任也要歸決某些官員和開發商，因為設計者是“乙方”，他們必須小心謹慎的尊重“甲方”，設計的原則和方向是由官員或者開發商個人意志和喜好決定的，而不是市場。“我要個什么東西，你給我畫出來就行了”，這是開發商想要的，卻不是市場想要的，作為乙方還能說什么？
也有人提出來說，政府的長官意志比開發商還要可怕。說得太對了，我們這么多城市的單調和平庸就是因為長官的無知、自大和淺薄造成的。
07
形態組合邏輯混亂
做小鎮沒個幾千畝談都不要談，所以開發商們是能圈多大就圈多大的地，可是，這么大規模用什么定位才能支撐呢？單純的文旅或者單純的產業顯然不是做成風景區就是做成產業園。由此，大家就把小鎮當個框，什么都往里面裝，明明定位文旅小鎮，什么汽車智能化、航天航空、物流物聯、中藥……當然，養老教育藝術更不能少。內容是豐富了，可這是一個什么小鎮誰能說的清呢？
小鎮定位必須清晰。因為規模過大所以不能排除多形態的組合，但形態之間必須要有邏輯關聯。如康養小鎮可以和休閑度假、藝術美術、音樂體育甚至是教育結合，但你不能在康養小鎮做什么航空航天，不能做互聯網孵化基地，不能做農產品提煉加工。同理，一個智能化小鎮需要的是純粹和安靜，不希望像文旅小鎮那樣熱鬧和浪漫。
但是，我們的政府官員在審批項目時第一句話問的就是有沒有產業？而且這個產業還不包括文化和旅游。當然，我們的開發商也就只能挖空心思拼湊和填充產業。我和很多開發商和政府官員爭論過，可他們是爺，我一個做策劃的有什么辦法？
在江西某市，開發商準備征地4000畝，做個康養度假小鎮。在與市委書記溝通中，第一句話就問：你們的產業是什么？不要給我談文旅，有沒有新科技產業？否則，我一畝地也不批給你們。我當時真想當頭棒喝：你讀過書沒有？文旅難道不是產業嗎？那海南靠什么產業發展的？
08
文化硬植
小鎮有沒有文化決定小鎮的內涵，決定小鎮的層次，決定小鎮的體驗深度，甚至決定小鎮能否持續發展，這點可能大多數人都不會反對。也就是說，文化無論在文旅小鎮、產業小鎮、田園綜合體亦或是其他特色小鎮，都有著舉足輕重的作用。
因此，很多小鎮開發商從選址開始，就非常注重文化的發現和挖掘，有的甚至將文化因子作為唯一的判定標準。沒有文化，再好的自然資源也會舍棄。沒有文化，編也要編出文化，即使生拉硬扯，也得拉扯出一個文化。于是，歷史名人、歷史事件、歷史遺跡，風俗、神話、傳說，天上地下，遠古未來，只要和文化沾點邊，就一定會大肆挖掘，哪怕就是捕風捉影，也一定會創造出一個“偉大”的文化。
其實，我認為完全沒有必要把文化神話，文化只是我們做小鎮的一個基礎條件，也就是一種資源。文化除了傳承，也確實還可以創造，文化非常寬泛，沒有必要生拉硬扯，只要我們心有情懷，一草一木皆為文化。
注重文化的發現和挖掘，無論上升到什么高度都不為過，但是，如果將文化作為小鎮的救命稻草，作為小鎮生存和發展的唯一條件，將文化極端化，卻極有可能弄巧成拙。有一個成語叫“涂脂抹粉”，還有一個成語叫“文過飾非”，更有一個大家熟悉的成語叫“畫蛇添足”。這三個成語給人什么感覺，大家自己體會吧。
我在小鎮操盤中遇到的幾個尷尬問題暫時就寫到這里，這只是操盤前期遇到的一些問題，有些是開發商自身的，有些是政府帶來的，有些是政策方面的，這些問題不解決好，小鎮要真正開發好，基本沒有可能。當然，肯定還有其他尷尬問題，我只是將我遇到最多的，溝通最難的幾個問題列出來。
