特色小鎮的開發是一個復雜的系統工程，牽涉到選址、規劃、設計、建設、產業運營等方面。其中選址是第一步也是首要一步，選擇比努力更重要，好的選址是特色小鎮成功的一半。
根據國家部門有關規定，特色小鎮占地面積控制在1-3平方公里范圍內，打造一個高度產城融合的空間，并要體現特有的地域文化。其中，建筑用地面積一般控制在1平方公里左右，聚集人口約1萬至3萬人。特色小鎮要突出功能集成、節約集約，目標是達到“宜產、宜居、宜游”。
目前國內企業做的特色小鎮，產業集中在康養和文旅兩個方向。根據產業布局和區域空間理論，本文結合國內企業過去幾年的經驗教訓，總結出特色小鎮開發選址需關注的五個要素。
要素一：政府考量
企業在做特色小鎮的時候，一定要清楚政府對小鎮的定位。當地政府對小鎮事業發展需要充分的理解、支持與推動。如果政府單純認為小鎮是一種產業園區或是一種地產開發，簡單以土地、財政的模式思維，便于與企業做特色小鎮思路是錯位的。
建設特色小鎮一定是一個大的規劃，分步實施的過程。其不是一個房地產的買賣，如果小鎮要推動往前，后期涉及到多個部門的協調溝通問題，政府的主要領導需要參與推進，不然小鎮最終落地成功會非常難。
要素二：購買能力
選擇購買力較強的城市周邊，目標客群具有較強的產品消費能力。做特色小鎮或鄉村振興田園綜合體，如果沒有找到區域位置的目標人群，盲目定位產品，會導致很大不確定性，很好的東西沒有消費者?；蚴菓摱ㄎ缓芨邫n的產品，結果目標群體找錯了，對發展造成很大的影響，產品沒有辦法匹配消費。
比如說在尋找目標客群的時候，要分析當地的財力是結構性市場還是區域市場，目標客戶來自于全國還是附近的重點城市，要做充分的考量和分析，才能最終確定產品的定位。
要素三：區位交通
區位的位置和城市之間的關系非常有規律可尋。對于北京和上海等一線城市，交通距離在80公里之內的位置都不是問題。對于準一線、二線城市，40公里以內都能接受。對于三四線城市，20公里可能都太遠了。所以在選擇群體的時候，城市的供給關系要非常清晰當地人的文化， 尤其是目標客群的文化。
現在近距離出行，首選的交通工具就是高速，所以在選定位置的時候，高速的出口是最優的位置。附近能有高鐵或機場當然更好，交通節點距離項目地10分鐘車程以內為佳。另外對于昆明、三亞這些旅游度假景點的項目，面向的是全國市場的群體，與區域性市場的定位是兩個概念，需要區別的綜合性去分析。
要素四：生態環境
這是一個非常重要的要素，因為城市中的中產階級和富人，向郊區或者鄉村轉移的過程當中，首先關心的是要去山清水秀的地方，要享受新鮮空氣，享受別樣風光。對于空氣質量，小鎮周圍的自然環境，都是非常在意的因素，直接影響目標群體的變化。小鎮周邊有山或河流、湖泊、水庫等自然資源，有農業資源可以利用，有歷史文化資源沉淀，這些為優先加分項。
要素五：土地規模
土地規模不是越大越好，但是土地規模要有一定的量。有專家建議項目建設用地指標在1000-1500畝為宜，土地指標持續供應有保證，容積率可綜合平衡。特色小鎮或田園綜合體是以造城的模式，大部分用地是各種文化、娛樂、商業、教育、醫療、基礎設施等功能，從城市向郊區轉移，在轉移的過程當中，需要起碼的規模。
另外，要明白國家的土地指標是控增量的，當地政府為了政績，承諾給企業多少地來建設特色小鎮，企業一定要去查土地的總規，看實際還有沒有用地指標。并且要清晰城市與鄉村的邊界，現在有城市的控規，還沒有完整的鄉村控規，城市控規在指導鄉村控規的時候，很多項目是不能落地的。所以在土地的考量過程中，一定要非常清晰土地的邊界，才能把項目很好的實施下去。
特色小鎮的不同風格類型及特點歸納
產業型特色小鎮
對產業基礎、產業要素和交通條件依賴性較強，一般適宜選址在產業經濟發達、綜合配套供給完備的綜合職能城市近郊，具有較好生態環境的區域。
景區型特色小鎮
對旅游資源（自然資源或人文資源）依賴性較強，一般適宜選址在旅游城市及周邊，或人口市場流量較大的綜合職能城市近郊。
商業型特色小鎮
需要大流量客源為支撐，一般適宜選址在擁有大量持續流動客源且消費需求旺盛的綜合職能城市的城區、旅游城市及交通樞紐城市。
社區型特色小鎮
目標市場以追求理想生活的城市居民為主，一般要求居住環境優良，交通及相關配套服務相對便利，具有較好居住環境的環城或近郊區域。
特色小鎮成功選址案例介紹
烏鎮雅園康養小鎮
被譽為中國最成功的養老度假小鎮。雖然位于浙江的一個縣級市,但是地處江浙滬“金三角”、杭嘉湖平原腹地,距杭州、蘇州均為60公里,距上海106公里,而且位于中國歷史文化名鎮——烏鎮。烏鎮是國家5A級景區，是江南六大古鎮之一，素有“中國最后的枕水人家”、“魚米之鄉、絲綢之府”之稱。2014年11月10日始，烏鎮成為世界互聯網大會永久會址，全球國家和地區政要、國際組織負責人、互聯網企業領軍人物在這里開會，和達沃斯一樣，具有世界級的影響力。
玉皇山南基金小鎮
位于浙江杭州上城區,緊靠杭州市中心，距離西湖3公里、杭州新CBD錢江新城6公里、距蕭山國際機場半小時車程。玉皇山南基金小鎮坐落于南宋皇城遺址核心區塊，處于玉皇山之南、錢塘江之北。小鎮規劃面積3平方公里，核心辦公區域1平方公里，屬于典型成功的產業型特色小鎮。
桃李春風頤樂小鎮
位于杭州市遠郊的臨安，距離主城區武林廣場約40公里，地鐵5號線附近，臨近青山湖森林公園，典型的遠郊旅游度假類型。小鎮占地約61萬平方米，總建筑面積約26萬平方米，容積率僅0.36。桃李春風屬于典型的社區型特色小鎮成功范例，交通位置便利，居住環境優良，配套設施完善。
文章來源：元時代智庫
