某位權威專家說，國內房地產公司做的特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。不久前跟一個旅游圈的人聊天，問你所知的田園綜合和特色小鎮項目中，有幾個運營成功的？該人士說到做方案的項目有十多個，已建成的有三五個，但很難說得上運營成功。“
不論是特色小鎮、旅游綜合體，還是休閑農業與旅游觀光項目，往往更像是一個投入無限的游戲，即收入往往是有限的，有邊界和天花板；而投入則像是無限游戲，像是不斷吸收資金的黑洞。有限的游戲在邊界內玩，無限的游戲玩的是邊界。
1、收入的有限：上限和天花板
非地產模式的旅游區收入模型可以簡化為“游客量X消費額X重游率”。這個模型顯然是有一個上限。游客量即取決于一定市場半徑游客的出游意愿與景區吸引力，也與旅游區最大容量承載有關，比如游覽體驗項目的接待容量，停車、住宿、餐飲等的服務能力。同時也受到游客出游時間、選擇意愿的硬約束，比如絕大多數游客只能在周末、節假日才有時間外出。
而消費額，游客對于不同景區、不同游程的旅游點有不同的心理賬戶。比如重點風景名勝區高于鄉村旅游區，度假康養區高于休閑觀光區，國外游高于國內游等等。這跟旅游區的產品和體驗內容有關，也與旅游區的形象、口碑有關，也存在游客支付意愿的上限。
而重游率，國際上較高的迪尼斯可以達到70%，國內較高的烏鎮可以達到40%，而對于國內其他絕大多數旅游區，這個重游率無限接近于零.
收入模型最容易出現的問題，一是把市場半徑估計的過大，而實際景區的資源品級、產品影響力、體驗吸引力達不到那么大半徑，也沒那么多營銷預算與費用去影響那么廣泛的人群。其次是對自身旅游產品吸引力的認知過于樂觀，過分夸大對游客的吸引力，夸大游客在旅游區的停留時間，與消費金額。
這一點放到特色小鎮上，就是既然不是偏休閑旅游、有自然人文魅力的小鎮，人們為什么不去世界遺產、國家5A、風景名勝區和古鎮，而要去所謂的特色小鎮。對于田園綜合體也一樣，在農地原野上進行城市休閑功能的大集合，也往往不能提供更多的到訪理由。
2、絕大多數旅游區不適用地產來盈利或平衡。
不用說今天地產行業的過剩、飽和，和旅游地產的利用率低與回報不佳。且安原先的投資邏輯，購買者的置業康養首先是要處于良好生態、氣候的環境下，最好是名山大川，但生態特別好的名山大川往往是沒有建設用地的。
其次任何一個物業要能旅游度假，其基礎設施、服務設施、市政配套和物業管理等要形成一個支持網絡，離開了支持網路，地產物業這種是沒有使用價值的，盈利模式也無法走通。
所以對于很多的田園綜合體、特色小鎮、旅游項目，不用說土地指標的不容易獲取，而本身的生態氣候環境、交通通勤條件、市政配套等都無法支撐一個旅游度假置業的落地與使用。
3、投入的無限：黑洞與持續輸血。
旅游的收入是一個有限收入，面臨著吸引力、接待量、承載量的供給約束，也面臨消費出游的節假日與黃金周約束，也同時面臨天氣情況、交通條件、社會環境等約束。
而旅游項目的投入，則是一個持續的，可以稱之為無限的游戲，比如外部交通、內部交通，內部基礎設施、服務設施，內部旅游項目，持續的項目運營和產品更新則需要投入。這種投入就像是一個無限游戲，沒有最多，只有更多，下面的列表可以無限長：
——前期的商務，策劃、規劃、設計只是小毛毛雨；
——隨后的道路等基礎設施、服務設施、游步道需要投入；
——建設用地指標獲取與購買；
——觀光、游覽、體驗項目需要投入，游購娛項目需要投入；
—— 相關規劃、設計方案審批，即需要經費也需要時間；
——策劃團隊、建設團隊、運營團隊、營銷團隊的組建與培訓；
——傳統媒體、網絡媒體、社交媒體的營銷與推廣；
—— 后續的項目更新、運營管理均需要持續的投入。
……
一旦你的投入趕不上收入的現金平衡，或者沒有新的資金流進來，那么游戲就宣告結束。
