特色小鎮并非特色旅游小鎮
特色小鎮的概念最早舶來自國外，比如美國的硅谷、格林威治小鎮，英國的劍橋鎮等。景鑒文旅智庫的創始人周鳴岐指出，這些小鎮之所以能經久不衰，因為具有特定的自然、人文、歷史、經濟因素，使其具有不可復制性。國內的特色小鎮建設中，存在一個誤區，就是把特色小鎮直接等同于“特色旅游小鎮”。業內人士指出，雖然特色小鎮一般具有旅游的功能，甚至和旅游業有千絲萬縷的聯系，但是特色小鎮并不等同于“旅游小鎮”。
業內表示，一般情況下，特色小鎮可分為工業生產型產業小鎮、文旅度假型產業小鎮、商品交易型產業小鎮、研發服務型產業小鎮、學院教育小鎮等。跟旅游關系最密切的是文旅特色小鎮，從世界范圍來看，這類小鎮根據周邊的風景資源不同，又分為古鎮村落、溫泉度假小鎮、濱海度假小鎮、濱湖度假小鎮、運動觀光小鎮等許多門類。
用特色產業打破小鎮旅游淡旺季“魔咒”
北京聯合大學旅游發展研究院張院長則認為，特色小鎮，不完全是旅游小鎮，但可以加入旅游、休閑、度假功能。比如，有些產業類小鎮，以制造業或新型制造業為主，升級后技術含量較高，未來發展有產業作為依托的。而中國的特色小鎮建設，最關鍵的就是要以產業為依托。另一類是歷史文化小鎮，比如山西的平遙，基本以旅游為主，季節性強，有明顯的淡旺季。這類小鎮的產品鏈適合做得長一些，不能僅靠收門票。這類小鎮和工業小鎮不一樣，規模上要控制，不是越大越好。
張院長強調特色小鎮，“第一要有產業依托，第二，要有自己的特色定位。”無論小鎮主營的是何種產業，一定要有產業依托，不能按照景區來建，游客只買一張門票，來了就走了。
特色小鎮需要考慮，本土的資源怎么變成產品，以及這些產品怎樣形成產業、甚至形成產業集群。除了工業產品的產業集群，文化特色產品、文化創意產品也可以形成產業集群，甚至可以是“無中生有”。比如，以花卉做文章的小鎮，花期只有幾個月，一年就靠幾個月來支撐，肯定不行。除了做到月月都有花，圍繞花卉產業可開發護膚用品、保健用品、茶葉以及與花有關的文化、餐飲等。
國內特色小鎮缺乏專業運營管理團隊
周鳴岐表示，“中國旅游資源以山岳型景區為主，南方還有大量的水鄉古鎮。目前旅游小鎮最大的問題就是資源同質性很高，如不進行良好的差異性定位和策劃，非常容易千鎮一面。”
在業內看來，文旅特色小鎮要構建旅游核心吸引物。“對于類似江南一帶的同質化的、扎堆的古鎮村落的項目，除了江南六大名鎮還具備操作價值，其他的古鎮只是簡單修繕或者盲目復制，基本毫無市場前景。”他認為，在一個區域里，市場只會記住同一品類里NO.1到NO.3的項目，其他排行靠后的項目都難以形成品牌效應，這類項目只能在每年傳統節日里，因游客溢出效應而有些活力，其他時間都會是死水微瀾。
此外，后期的整體項目運營管控就顯得非常重要。目前的情況是，當下中國行業內，真正具備專業水準的度假小鎮運營管理團隊相當稀缺。而小鎮作為經營性資產，其運營能力決定了未來資產的價值是印鈔機還是無底洞。
古北水鎮的模式不可能在短時間內被復制
陳向宏和他的團隊“十年磨一劍”一筆一筆畫出了烏鎮和古北水鎮，并打造了完善的旅游度假產業鏈條。而烏鎮、古北水鎮的模式不可能在短時間內被復制出來，因為成功的特色度假小鎮應設計完善的游覽路線、完整的配套設施。當前旅游已經全面進入到休閑度假階段，過往老化的、粗糙的、簡陋的旅游度假設施，根本無法滿足現代游客的升級消費需求。
周鳴岐說，從世界各國和中國特色小鎮的成功案例來看，基本上沒有通過政策指令搞起來的，都是諸多因素在一起作用的結果，都是獨特的，難以復制的。現在很多經濟并不發達的省份一開口就搞100個特色小鎮，是否符合經濟發展的規律呢？
房企紛紛投身小鎮建設
在政策東風之下，民營資本因此大批涉足特色小鎮投資和開發領域。不少房地產公司都披露了特色小鎮建設計劃，包括萬科、綠地、碧桂園這些大型傳統房企。但隨著政策支持力度的加大，“特色小鎮”的本來面目開始模糊，最明顯的特征就是房地產化的凸顯。
業內人士認為，以特色小鎮的名義向政府拿地，成本相對較低，不可避免會出現以特色小鎮名義的圈地行為，而且特色小鎮建設核心在于運營，但不少入駐房企缺乏相應能力，如果不轉變開發模式，只能把小鎮開發變成新一輪房地產炒作。張凌云指出，現在中國的“特色小鎮”不要再重蹈“城市地產開發”的覆轍，特色小鎮不是簡單地搞搞“房地產開發”、賣賣房子就行了。
周鳴岐指出，目前，一般的旅游特色小鎮，都配比了一定的房地產，用于吸引投資。“特色小鎮要想長期存活，不能以房地產為主。當房產開發完，如果沒有產業，還能靠什么吸引人？”他認為，經濟學上有一個聚集效應，人才和產業都會向發達地區聚集。這種趨勢在當代的中國更明顯，因為中國各地域的貧富差距較大，就造成了更強的集聚效應。
電商巨頭的小鎮建設之路
在中國特色小鎮興起的當下，越來越多的金融機構、產業資本和國有資本進入到這個領域內，就連電商巨頭天貓也都坐不住了。
最近，天貓宣布在北京延慶四季花海景區打造貓咪主題休閑娛樂小鎮，就吸引了不少眼球。據悉，天貓小鎮的一期項目包含貓旅社、貓公關和小鎮貓舍，并將于雙十一開放；二期項目將引入天貓熱氣球館、滑雪場等項目。
業內人士紛紛猜測，電商巨頭阿里是要以商業資源來驅動房地產，還是進軍休閑度假周邊游市場？是要打造線上線下人貨場的新零售，還是僅僅動了情懷，想在“特色小鎮”上玩票一把呢？
延慶的四季花海位于北京市延慶四海鎮，青山綠水間，數千畝鮮花鋪展開來，姹紫嫣紅，農田變花園。幾年前這里的游客很多，圍繞著四季花海，農家樂性質的民俗接待開展得如火如荼，一些城市的白領甚至也被吸引過來，做起了民俗接待戶。原本在北京城里工作的白領李偉，前幾年也來此開民宿，但是這兩年她卻失落地發現，客人越來越少了，特別是到了秋冬季節，生意則更為慘淡。花海具有明顯的季節性特征，而且北京周邊類似的花海越來越多，競爭激烈，四季花海的吸引力逐年減弱。
不過，“天貓”小鎮是否能夠一舉成功尚是未知數。專家指出，在國內成功的特色小鎮項目仍然是極少數，多數項目處于盈虧平衡或奄奄一息之態。這與文旅產業投資的長周期、重資產特質有關系，而高技術投入、理念創新、資本實力、自然資源等級、專業團隊等都是決定投資成敗的關鍵因素。研究者的共識是，從國外到國內的成功案例來看，特色小鎮的根本是產業。一個成功的特色小鎮一般都是主題鮮明、并且有產業作為支撐的。而這些方面則恰恰是國內上馬的不少“特色小鎮”最為欠缺的。
特色小鎮對于地產行業商機何在？別以為地產行業想進就能進，不是這樣。
方式一：整體進入，全面開發
從小鎮加旅游到旅游加小鎮，實際上現在康養小鎮、文化小鎮、航空小鎮、運動小鎮、藝術小鎮，林林總總。難在題目，一千個小鎮能想出一千個題目嗎？想不出新題目，又得避免千鎮一面，這是一個難點。
比如我上個禮拜到中國人民大學藝術學院，討論世界藝術小鎮，藝術學院的院長先跟我們講了一番文藝復興的歷史過程，很有學問，就跟聽課一樣，聽他講了一番。講完以后就討論，還有一個人講了一些世界藝術小鎮的標準，后來我就說，院長高大上，這個標準也不怎么接地氣，但是這兩個融合到一起，按照伯拉圖的理念，然后按照歐洲文藝復興的過程，諸如此類的講了一遍。
按這個要求，中國有幾個能搞？要不然咱們說幾個樣板看看？798算不算？不算，一定是新知識的創造。再問一下烏鎮算不算？也不算，最好形成一個博物館群。我說四川大邑，安仁古鎮，樊建川在那兒搞了25個博物館了，他說我沒去過，我說你去看看，如果他都算不上，我看世界藝術小鎮沒戲。我實在想不出來，也就是西班牙那兒可能有倆。但是我就說了一個觀點，如果能夠整體進入，全面開發，這是最好的。但是現在因為三部門倡導產業小鎮，上來做旅游，做休閑，做度假，恐怕也不行，里邊就我剛才講的，現在是小鎮加旅游，那我們要轉過來叫旅游加小鎮，這個難度是很大的。
方式二：借助資源，逐步推進
景區帶小鎮，這個格局現在已經形成了，比如黃山腳下有一個湯口鎮，是溫泉小鎮，但是借助黃山已經起來了。再比如說皖南有很多類似這樣的東西，好多地方都有。再一個就是山水促小鎮，現在已經形成標配，就像剛才講白石山這種情況，就是白石山做完了火爆起來了，跟著做了一個小鎮。比如像靈山的拈花灣，拈花灣是靈山第五期工程，投資30億，建了17萬平方米的建筑，建的很棒，非常精細，我極為贊賞，不是一般的贊賞，之后火爆。去年十一黃金周的時候，拈花灣一天進去13萬人，給那個董事長弄的，說拈花灣是個度假小鎮，是個文化小鎮，不希望這么多人來，但是大家把他當一個景點看。
但是馬上碰到一個難題，是在國家風景名勝區的范圍內，所以建設部的一個副部長去了盛贊，說搞特色小鎮這是一個樣板，我就說這個副部長是管特色小鎮的，跟著建設部城建司的領導去了，說不行，違背國家風景名勝區條例，所以建的房子不許賣，本來他就是有一個酒店自己經營，剩下一些房子賣出去，資金回收，而且他賣的價格是整個無錫最高的價格，很多人已經付了定金，不讓他賣，還有兩片地不讓開發了，所以就沒辦法，只好自持，自己運營，資金回收就慢了不知道多少倍，但是也確有問題。但是總體來看，就是景區帶小鎮，山水促小鎮，這是一個方式，這個方式是一個比較可行的方式。
方式三：放大古村，深化古鎮
這就是烏鎮和烏村搭配的方式，烏村離烏鎮就是3公里，就這么一個距離，黃金周的時候烏鎮10萬人進去，烏村1000人進去，所以烏村開發模式和運動模式都很獨特，就是外觀基本不動，里邊動一動，整個烏村460畝地，投資也就投了1億多。那個地方也沒有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就這些房子，后來變成空心村，他們就找村民把這些租下來就開始做，門票280塊錢。后來網上說你烏村什么地方？瘋了？可是280塊錢包括一頓飯，包括里邊所有的節目，比如走到哪兒，往那兒一坐茶就端上來，小吃就上去了，這是一套。再有一套是780塊錢，再加一個晚上，所以沒有人投訴。但是他就說，我就是要用這280塊錢，把觀光客人擋在門外，有真正有追求的人進來，所以有追求的人進來感覺甚好。我在那兒住了一晚，真是感覺甚好。所以我就說放大古村，深化古鎮，這是第三種方式。
方式四：搭車進入，形成配套
這就是袁家村這種模式，袁家村基本上就是飲食村，去的目的就是吃，可是我這次去袁家村，一看房地產已經進去了，嚴格的說袁家村不是一個村，已經是一個鎮，歷史上是個村，現在面積已經很大了，各種街道都形成了。
方式五：綜合格局，提升品質
這就是良渚文化村，現在浙江37個小鎮里有一個就是良渚文化村的一部分，也變成一個小鎮，我這里講的是地產商怎么進入。
方式六：先站干岸，趁火打劫
先別急著進，反正政府和前期開發商必有難過的時候，甚至有過不下去的時候，但是把原來的難題都解決了，土地，老百姓，諸如此類的，有基礎設施建設配套，這些難題都解決了，過不下去了，這時候你進入。這就叫先站干岸，再趁火打劫。但是這種項目有運氣的成分，因為有信息的溝通問題，像我看一眼就知道在什么階段，就知道現在有什么難處，但是一般沒有這種判斷。
