特色小鎮(zhèn)項目如何定位，才能搞定投資方？

 

投資方到底在想些什么？投資方是如何評估小鎮(zhèn)的價值前景的？對于任何一位投資者來說，“進(jìn)入、回報、退出”都是必須要考慮的問題，投資特色小鎮(zhèn)也不例外。

 

如何進(jìn)入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域?入門檻有多高?

 

一般情況下，特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)都會涉及到拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施等土地一級開發(fā)內(nèi)容，同時會有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投入，需要大量的資金，從幾十億到上百億。

 

任何一家房企要獲得如此多的資金，并且全權(quán)代理一個小鎮(zhèn)項目都不是一件簡單的事，更何況自17年下半年以來，多家銀行已經(jīng)收緊房企開發(fā)貸，部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

 

所以說，誰來統(tǒng)籌，是第一件事。這方面，當(dāng)?shù)卣疇渴仲Y本方成立開發(fā)基金平臺，進(jìn)而招商成為辦法之一。

 

綠地集團(tuán)京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵表示，“后期運(yùn)營上，我們留下來的產(chǎn)業(yè)是要通過扎扎實實的招商、運(yùn)營來拿到利潤，換句話講，如果只有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力，沒有產(chǎn)業(yè)的策劃招商運(yùn)營能力的話，是賺不到錢的，只有兩者具備我們才有可能把特色小鎮(zhèn)項目能夠把它玩成功。”

 

開發(fā)周期有多長?是否能夠快速實現(xiàn)回報?

 

特色小鎮(zhèn)投資周期較長，如何才能控制好回報的周期也是投資方不得不考慮的問題。

 

穩(wěn)盛投資的總裁許亞峰在對特色小鎮(zhèn)的投資上表示，“我們考察的一些小鎮(zhèn)項目，大多是通過一個IP做一些核心資產(chǎn)運(yùn)營，比如做度假目的地、文旅、養(yǎng)生養(yǎng)老等等，但是這些資產(chǎn)運(yùn)營是相對長期和漫長，投資回報周期很長，我們希望能夠配套一塊能夠快速實現(xiàn)回報的資產(chǎn)或者是配套的住宅也好，或者是像剛才的能夠長期租賃的一塊資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)一個快速的回報，這是很重要的。”

 

“基本上我覺得現(xiàn)在比較好的類型項目，是在核心城市的周邊，因為高鐵完全改變了城市的生活方式，城市周邊的項目處于一個能夠相對快速到達(dá)的區(qū)位。” 許亞峰表示。

 

在具體投資方式上，許亞峰表示分階段來考察，前期會有一個類似于開發(fā)基金和機(jī)會型基金，投資于前端的開發(fā)，這種前期開發(fā)相對承受的風(fēng)險更高，但預(yù)期回報會更高一點;后期開發(fā)周期結(jié)束之后，也可以投資后期的持有資產(chǎn)運(yùn)營，我們也在規(guī)劃這階段的情況，我覺得這條路也是比較對的。”

 

是否有完善的退出機(jī)制?

 

“當(dāng)有一件事需要花費(fèi)5年到10年的時間去完成的時候，你總要想清楚退路在哪里。”

 

周期長，投資大，就必須要有完善合理的退出機(jī)制。然而很多投資方在考察之后發(fā)現(xiàn)，目前的特色小鎮(zhèn)項目大多都沒有考慮到這一點。

 

關(guān)于后期的退出機(jī)制，許亞峰認(rèn)為，“未來真正持有階段可能要依靠長久的資本市場持有能夠長期運(yùn)營的資產(chǎn)，未來持有的資產(chǎn)都是具備現(xiàn)金流的，可以通過資本證券化的方式，把持有型物業(yè)再進(jìn)行第二輪的資金的一個回收，我覺得核心的項目要看到好的市場的前景，同時有好的團(tuán)隊，同時還要有好的匹配的資金能夠?qū)崿F(xiàn)，這樣我覺得一個小鎮(zhèn)項目才能比較順利的進(jìn)行。”

 

雖然現(xiàn)在很多人都在談小鎮(zhèn)的商業(yè)模式，但在商業(yè)模式之前，實際上還有很多問題，其中政府協(xié)調(diào)、獲取融資以及小鎮(zhèn)運(yùn)營是三個最關(guān)鍵的問題。

 

開發(fā)企業(yè)首先需要在規(guī)劃審批、土地指標(biāo)、土地價格、基礎(chǔ)設(shè)施配套增方面獲得政府的支持，這對單一企業(yè)來說很難;

 

其次，特色小鎮(zhèn)的投入周期很長，很多小鎮(zhèn)項目希望能獲得10年以上的大額、低成本的融資;

 

第三是有運(yùn)營能力的企業(yè)不多，特色小鎮(zhèn)不是單純的搞工程建設(shè)或者賣房子，還要做好相關(guān)產(chǎn)業(yè)策劃、資源的整合、商業(yè)運(yùn)營，對企業(yè)的操盤能力要求非常高，一般的企業(yè)很難勝任。

 

哪些小鎮(zhèn)是天生適合房產(chǎn)開發(fā)商做的？

 

以小鎮(zhèn)營造為特征的地產(chǎn)開發(fā)模式中，基本都體現(xiàn)為：大盤長周期運(yùn)營，配套較普通開發(fā)項目完善，生態(tài)環(huán)境為區(qū)域標(biāo)桿等特點。

 

為了吸引客群，開發(fā)商對郊區(qū)社區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，教育、商業(yè)、娛樂、醫(yī)療社區(qū)服務(wù)一應(yīng)俱全，構(gòu)建了良好的社區(qū)環(huán)境。以中產(chǎn)階級的標(biāo)準(zhǔn)改造和發(fā)展公共設(shè)施，創(chuàng)造了良好的居住和投資環(huán)境，使郊區(qū)的吸引力越來越大。

 

房地產(chǎn)商營造出的“小鎮(zhèn)”地產(chǎn)式的郊區(qū)住房恰好滿足了大城市中產(chǎn)階級以上群體既擁有一套獨(dú)門獨(dú)院的住房（低密度的社區(qū)住宅），又可保持一定社會交往的心理（客群選擇的同質(zhì)化，社群打造的日益成熟）需求。在這股大潮中，從政府出臺的各類政策來看，可謂商機(jī)無限，作為推動中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的開發(fā)商也開始進(jìn)行探索。

 

那么，什么才是開發(fā)商能做的小鎮(zhèn)呢？無疑，只有核心發(fā)力點在社區(qū)的小鎮(zhèn)才是大部分開發(fā)商可能涉及的范疇，在開發(fā)運(yùn)營的過程中也需要進(jìn)行明確的聚焦，做到弱水三千只取一瓢。

 

客群聚焦

 

從本質(zhì)上來說，本輪小鎮(zhèn)潮中隱含了兩個城鎮(zhèn)化的方向，一為城市內(nèi)部的再改造（城市內(nèi)部區(qū)塊形成特色小鎮(zhèn)），二為城市周邊合適區(qū)域的開拓，這便是一種郊區(qū)化的體現(xiàn)。

 

從中產(chǎn)階級住區(qū)的英美模式來看，在城市化的后半段，鄉(xiāng)村并沒有被簡單的拋棄。由于城市中心人口密集，居民矛盾尖銳，居住、工作、商業(yè)等城市職能混合，城市建筑密度高、街道狹窄、衛(wèi)生條件差使中產(chǎn)階級以上的群體選擇在離城市不遠(yuǎn)的外圍購買低密度獨(dú)立式家庭住宅，這便產(chǎn)生一種全新的城鄉(xiāng)結(jié)合的居住形態(tài)（中產(chǎn)階級的烏托邦）。推動這種形態(tài)產(chǎn)生的正是城市的中產(chǎn)階級以上的群體，許多分布在大城市周邊的低密度小鎮(zhèn)也由此不斷增加，形成了現(xiàn)代歐美城市化的基本結(jié)構(gòu)。

 

從我國目前的情況來看，大都市郊區(qū)化的過程中包含了兩類人群的遷移。

 

第一類是中產(chǎn)階級以上群體向城市外圍的遷移，這種遷移模式居住與工作職能明顯分離，是一種純居住職能性質(zhì)空間形式的創(chuàng)造；

 

第二類是工人階層或者較低水平中產(chǎn)階級（新知識階層的一部分）向城市外圍的遷移，這種遷移模式居住與工作職能有可能分離也有可能重新進(jìn)行匹配。

 

那么，結(jié)合以上的分析，當(dāng)前小鎮(zhèn)地產(chǎn)的最大需求對象是城市人口中的哪個階層呢？從政策上來看，發(fā)展大城市周邊小城鎮(zhèn)被認(rèn)為是新型城鎮(zhèn)化的重要著力點，由于大城市向周邊城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移仍在持續(xù)，且周邊城鎮(zhèn)存在著大量的可開發(fā)用地，小鎮(zhèn)地產(chǎn)的發(fā)力點仍在于為城市中產(chǎn)階級以上群體打造低密度的純居住空間階段。

 

這種結(jié)果是由當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)條件、自然生態(tài)條件、私家車通行條件改善、信息時代下聯(lián)結(jié)度增強(qiáng)、城市中產(chǎn)階級以上群體重新關(guān)注家庭生活空間從而向外去尋求更人文化居所的時代背景所決定的。當(dāng)然了，任何封閉的小鎮(zhèn)都將使自身的人文氣息逐步喪失，小鎮(zhèn)在后期運(yùn)營的過程中一定是一個開放的系統(tǒng)，隨著周邊人員的聚集，小鎮(zhèn)地產(chǎn)的居住者也將開始出現(xiàn)分化，這種分化更多的是基于市場中性運(yùn)作的結(jié)果。

 

區(qū)域聚焦

 

目前，從各個地區(qū)對特色小鎮(zhèn)出臺的文件來看，不同的城市面臨的機(jī)遇并不相同，這個就需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐男枨笄闆r進(jìn)行仔細(xì)的甄別，并不是只要有政策、有風(fēng)光就能造出一個成功的小鎮(zhèn)來。

 

馬斯洛和其他的行為心理學(xué)家認(rèn)為，一個國家多數(shù)人的需要層次結(jié)構(gòu)，是同這個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、科技發(fā)展水平、文化和人民受教育的程度直接相關(guān)的。在發(fā)展中國家，生理需要和安全需要占主導(dǎo)的人數(shù)比例較大，而高級需要占主導(dǎo)的人數(shù)比例較小；在發(fā)達(dá)國家，則剛好相反。從這個角度出發(fā)，我國不同城市目前處于不同的發(fā)展時期，這也就決定了不同城市的需要層次結(jié)構(gòu)也是不同的。在發(fā)展中的城市，生理需要和安全需要占主導(dǎo)的人數(shù)比例較大，而高級需要占主導(dǎo)的人數(shù)比例較小；在發(fā)達(dá)城市，則剛好相反。

 

我國的中產(chǎn)階級以上群體仍然集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的省份和城市。基于這個角度出發(fā)，區(qū)域聚焦可以從兩個方面進(jìn)行界定。第一種是在中產(chǎn)階級以上群體分布集中區(qū)的城市周邊打造小鎮(zhèn)地產(chǎn)以迎合這部分群體的家庭式的居住需求（第一居所或者第二居所）；第二種是在全國范圍內(nèi)選擇生態(tài)資源極其突出的地區(qū)，針對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中產(chǎn)階級以上群體打造度假式的小鎮(zhèn)地產(chǎn)（第二居所為主）。

 

大城市中產(chǎn)階級以上群體數(shù)量不斷增長、集聚。我國中產(chǎn)階級以上群體主要劃分為四個層次，企業(yè)負(fù)責(zé)人、專業(yè)技術(shù)人員被認(rèn)為是中產(chǎn)階級以上群體的典型代表。

 

類別聚焦

 

小鎮(zhèn)類別也是多種多樣，做哪一種定位一定要跟自身產(chǎn)業(yè)鏈上的核心優(yōu)勢相結(jié)合，并將此做深。從房地產(chǎn)自身的發(fā)展歷程來看，在產(chǎn)業(yè)鏈上的橫向擴(kuò)張已經(jīng)持續(xù)了一段時間，許多知名開發(fā)商都已在深耕農(nóng)業(yè)、旅游、影視、動漫等相關(guān)行業(yè)，在運(yùn)營與管理方面積累了大量的有益經(jīng)驗。因此，從自身已經(jīng)打造的產(chǎn)業(yè)鏈條上尋找突破點，剛好可以將前期多元化發(fā)展的成果運(yùn)用到主營業(yè)務(wù)之上，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條上不同業(yè)務(wù)的深度整合。

 

配套聚焦

 

在小鎮(zhèn)的打造過程中，要充分考慮與主城區(qū)的關(guān)系和客群的定位，配套要有主次之分。小鎮(zhèn)的開發(fā)商，不再僅僅是普通的房屋建造者，而是整個小鎮(zhèn)社會資源整合者、調(diào)配者。從當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r來看，典型的小鎮(zhèn)地產(chǎn)開發(fā)包含了公共服務(wù)配套、文化配套、醫(yī)療配套、教育配套、運(yùn)動配套、購物配套、餐飲配套、辦公配套、休閑配套等配套體系。這些配套綜合形成一個良性的循環(huán)社區(qū)。這種社區(qū)配套下，其與城區(qū)或傳統(tǒng)鎮(zhèn)中心的距離變得并不重要，外部配套內(nèi)部化使居民對配套的共用性需求被最大限度地縮小。

 

社區(qū)聚焦

 

雖然目前關(guān)于特色小鎮(zhèn)的說法多種多樣，但作為小鎮(zhèn)地產(chǎn)營造上來說整個小鎮(zhèn)的營造是為社區(qū)服務(wù)的，例如，政府推動的產(chǎn)業(yè)聚集形成的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)本質(zhì)上是圍繞第二產(chǎn)業(yè)來打造的，而居住型的地產(chǎn)小鎮(zhèn)其產(chǎn)業(yè)的定位必定小而精、新而特，能與小鎮(zhèn)整體格調(diào)一致。因此，小鎮(zhèn)居住地產(chǎn)的重點還是在于社區(qū)的營造，通過社區(qū)營造，將小鎮(zhèn)地產(chǎn)變成都市人養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)靈的地方。