特色小鎮(zhèn)為何容易變形為房產(chǎn)開發(fā)？專家說出了真相

 

特色小鎮(zhèn)有著國家及各地方政府推出的土地及金融優(yōu)惠政策，很多房地產(chǎn)開發(fā)商通過特色小鎮(zhèn)的模式以較為低廉的價格獲取土地，用進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

 

“特色小鎮(zhèn)沒弄好，最終弄成房地產(chǎn)，這是誰的責(zé)任呢？我覺得，可能是大家都沒有準(zhǔn)備好吧。”張誠自問自答道。

 

張誠是田園東方投資有限公司創(chuàng)始人兼董事長、CEO。他在江蘇省無錫市打造了一個田園綜合體的項目。該項目所在地陽山鎮(zhèn)，于2018年入選農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、財政部聯(lián)合啟動的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)強鎮(zhèn)示范建設(shè)目錄中。

 

他所說的“大家”，包括企業(yè)、政府，也包括利益相關(guān)者、理論工作者。他認(rèn)為，要說責(zé)任的話，就是“大家”都沒有準(zhǔn)備好，缺乏對特色小鎮(zhèn)這一新事物的處理經(jīng)驗。

 

那么，這些年，在地方的探索中，特色小鎮(zhèn)遍地開花，屢屢出現(xiàn)亂象，其背后是什么原因?qū)е碌哪兀孔鳛槌Ｄ暝谝痪€的操盤手，張誠接受第一財經(jīng)專訪，談了自己的看法。

 

特色小鎮(zhèn)發(fā)展變形的背后

 

張誠對特色小鎮(zhèn)的變形很有心得。他對第一財經(jīng)解釋稱，所謂特色小鎮(zhèn)，是新型城鎮(zhèn)化下的事物，應(yīng)該是小城鎮(zhèn)發(fā)揮資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，形成恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)聚合、并適合人們居住的聚居所。簡單來說，就是既要創(chuàng)造出財富，又要能夠適合人們的繁衍生息。

 

特色小鎮(zhèn)作為一個新事物，需要形成一個新的系統(tǒng)，最終才能有效運轉(zhuǎn)。那么，要想兼顧生產(chǎn)和生活，就離不開一系列的制度安排。

 

值得關(guān)注的是，此前，特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)的亂象之一是，打著“小鎮(zhèn)”旗號，行“圈地”之實，成為另一個房地產(chǎn)項目的翻版。

 

這背后的原因，一方面是特色小鎮(zhèn)的建設(shè)本身有著房地產(chǎn)開發(fā)的需求，特色小鎮(zhèn)離不開房地產(chǎn)，任何小鎮(zhèn)都需要有人居住，這種居住需求恰好給了房企進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)的契機；另一方面是很多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋找轉(zhuǎn)型機會。特色小鎮(zhèn)有著國家及各地方政府推出的土地及金融優(yōu)惠政策，很多房地產(chǎn)開發(fā)商通過特色小鎮(zhèn)的模式以較為低廉的價格獲取土地，用進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

 

張誠認(rèn)為，在小鎮(zhèn)的形成過程中，政府、企業(yè)、原住民，還有金融機構(gòu)等，都要對產(chǎn)業(yè)的開展給予支持，讓其最終形成秩序引導(dǎo)、政策供應(yīng)。否則，特色小鎮(zhèn)這一新事物就無法形成。

 

然而，在地方政府層面，由于主客觀條件的限制，企業(yè)無法獲得有利條件，更遑論特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，需要依靠農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)相融合的新規(guī)劃、項目運營需要特殊的經(jīng)營條件。尤其是在政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不成熟的地方，企業(yè)要開展經(jīng)濟(jì)活動，自然就無法構(gòu)建新模式，只能因襲原有路徑，這是一些失敗現(xiàn)象背后的原因。

 

具體來說，從政府角度，在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，有些地方政府習(xí)慣于用大拆大建，跟城市工業(yè)園區(qū)、商務(wù)區(qū)相似的方式，來做特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃。由于不知道按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，只能拿出城市的標(biāo)準(zhǔn)，用城市規(guī)劃和城市建設(shè)的尺度，如規(guī)劃許可證、驗收標(biāo)準(zhǔn)，來要求特色小鎮(zhèn)。也就難怪會出現(xiàn)在有些地方建設(shè)一個美麗鄉(xiāng)村的項目，被地方政府要求具備同樣的人防、城市亮化工程等驗收標(biāo)準(zhǔn)。

 

從企業(yè)角度，面對特色小鎮(zhèn)這個新事物，企業(yè)按道理應(yīng)該形成產(chǎn)城融合的小城鎮(zhèn)路徑，培育“產(chǎn)”和打造“鄉(xiāng)”。農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)，以及一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，在開展的過程當(dāng)中，相對來說，需要更多的智力投入和時間投入，因此，在不具備更寬松的扶持環(huán)境條件下，再加上這些產(chǎn)業(yè)基于全社會的生產(chǎn)力水平，資金回報能力較弱，對企業(yè)而言，如果要承擔(dān)同樣財務(wù)責(zé)任的話，自然是有心無力，要想運行下去，就不得不采用房地產(chǎn)模式。

 

從某種程度上來說，企業(yè)也是被逼的。從一些技術(shù)條件來看，在過去多年以來土地財政的支撐下，以及城市建設(shè)的要求下，土地規(guī)劃利用會出現(xiàn)一些慣性邏輯，如果有一些地方政府的土地財政需求仍然迫切的話，就只會用同樣的條件去供應(yīng)特色小鎮(zhèn)所需要的土地。但從用地性質(zhì)到空間形態(tài)，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，都是迥異于城市和園區(qū)在城市規(guī)劃和在土地供應(yīng)方面大塊供應(yīng)土地的情況，有可能更需要稀松、低強度，同時更優(yōu)惠的土地利用條件，這在過去的政策環(huán)境里面，都是不被允許的。這同樣也倒逼參與其間的企業(yè)，不得不采用房地產(chǎn)模式。

 

借鑒國外的特色小鎮(zhèn)

 

根據(jù)艾瑞咨詢研究院的研究報告顯示，國內(nèi)外文旅特色小鎮(zhèn)案例，選址是基礎(chǔ)，提煉IP是重點，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是關(guān)鍵，運營是保障。

 

比如，瑞士達(dá)沃斯小鎮(zhèn)，世界經(jīng)濟(jì)論壇年會所在地，憑空氣起步，以會議聞名的度假勝地。

 

達(dá)沃斯原本是阿爾卑斯山系最高的小鎮(zhèn)，海拔1592米，地處偏遠(yuǎn)，交通不便，在1850年以前是一個貧窮偏遠(yuǎn)的農(nóng)村。現(xiàn)如今，已經(jīng)是國際化的高山度假勝地，是世界經(jīng)濟(jì)論壇的舉辦地，成為了全球經(jīng)濟(jì)和政治精英聚集的小鎮(zhèn)。

 

艾瑞認(rèn)為，達(dá)沃斯小鎮(zhèn)的發(fā)展路徑是，在旅游業(yè)發(fā)展較為成熟的基礎(chǔ)上，以會議發(fā)展為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，結(jié)合滑雪、康養(yǎng)旅游和體育旅游產(chǎn)業(yè)，使會議和旅游深度融合形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，延伸會展旅游的產(chǎn)業(yè)鏈，使達(dá)沃斯成為了聞名遐邇的會議發(fā)展小鎮(zhèn)。

 

再比如，日本柯南小鎮(zhèn)，動漫夢境的現(xiàn)實王國，是被動漫IP激活的文旅小鎮(zhèn)，也是全世界“柯南迷”的朝圣之地。

 

日本北榮町是動漫《名偵探柯南》作者青山剛昌的故鄉(xiāng)，北榮町借助作者及其動漫作品IP，將小鎮(zhèn)上的火車站、路上的標(biāo)志牌、浮雕、井蓋、文創(chuàng)產(chǎn)品等全部以柯南為主題打造，運用“動漫IP+文旅小鎮(zhèn)”的發(fā)展模式，打造了柯南旅游小鎮(zhèn)。

 

艾瑞認(rèn)為，柯南小鎮(zhèn)從一座名不見經(jīng)傳的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，發(fā)展成為現(xiàn)在全世界“柯南迷”的朝圣之地，有兩個方面的原因，首先，小鎮(zhèn)將大眾熟知的動漫作品人物、場景、動漫衍生品、動漫作家等與旅游業(yè)深度結(jié)合，以此吸引旅游者；其次，小鎮(zhèn)將《名偵探柯南》動漫IP的衍生品作為支柱產(chǎn)業(yè)，動漫工藝品、筆記本、手機掛件等動漫文創(chuàng)商品的開發(fā)售賣，為北榮町帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，以此帶動小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

 

對于國外的特色小鎮(zhèn)，張誠認(rèn)為，要借鑒表層、底層，而不是比較中間層。

 

具體來說，所謂底層，指的是社會發(fā)展到一定階段，東西方所共同面臨的，要解決相似問題的必要性，這是必須要充分借鑒的。只有看到事物發(fā)展的本質(zhì)，然后對問題進(jìn)行徹底的認(rèn)知和接受，才能開始。

 

此外，表層的一些具體技法，比如農(nóng)業(yè)科技的應(yīng)用，社會組織的運作模式，產(chǎn)業(yè)和設(shè)施的營造方式，以及政府跟企業(yè)的協(xié)作方式，也是可以充分借鑒的。

 

至于中間層的具體實現(xiàn)路徑，就各有不同。

 

比如，城市要反哺鄉(xiāng)村，給予鄉(xiāng)村更加寬容的政策和財政支持，更多倡導(dǎo)人文主義而非功利性，更多關(guān)注可持續(xù)性而非短期性。

 

值得關(guān)注的是，伴隨電商的發(fā)展，中國也出現(xiàn)了獨具特色的“淘寶村”。甚至出現(xiàn)一個村改變一個縣，推動縣域經(jīng)濟(jì)的“換道超車”的現(xiàn)象。

 

以山東省曹縣大集鄉(xiāng)丁樓行政村為例，形成了“淘寶網(wǎng)店＋服飾加工銷售”電子商務(wù)經(jīng)營模式。在電商的帶動下，作為省級貧困縣的曹縣，目前也已經(jīng)形成了演出服飾、木制品、農(nóng)特產(chǎn)品三大電商產(chǎn)業(yè)集群加一個跨境電商的產(chǎn)業(yè)帶，該縣演出服飾的網(wǎng)絡(luò)銷售居全國第一，日本的棺木也多出自該縣。

 

依托淘寶村，位于蘇北的沭陽縣成為全國最大花木基地之一。

 

在上海財經(jīng)大學(xué)電子商務(wù)研究所執(zhí)行所長崔麗麗看來，這些頗具中國特色的“淘寶村”的出現(xiàn)，關(guān)鍵因素是要激活民眾、藉由平臺集合眾人之力，帶動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的振興。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的核心是產(chǎn)業(yè)振興，而重點是以人為本。地方政府能夠順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，順勢而為，適時介入和引導(dǎo)是關(guān)鍵。

 

比如，山東菏澤曹縣大集鎮(zhèn)的演出服飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是在時任書記蘇永忠在進(jìn)行消防檢查時偶然發(fā)現(xiàn)的，而在察覺這一民間業(yè)態(tài)時，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府并沒有出于相關(guān)管理工作的便利而對這個產(chǎn)業(yè)進(jìn)行封殺，相反，采取了疏導(dǎo)、加強防火措施、鼓勵的態(tài)度，才使得這一產(chǎn)業(yè)能夠逐漸發(fā)展壯大。

 

再比如，江蘇沭陽縣的花木產(chǎn)業(yè)，也是當(dāng)?shù)卣诿耖g網(wǎng)絡(luò)銷售發(fā)展到一定程度時，及時介入，對售假和不誠信情況采取重拳打擊，使得花木經(jīng)濟(jì)能夠更健康地發(fā)展壯大。

 

崔麗麗認(rèn)為，從這兩個個案都可以發(fā)現(xiàn)，政府在適當(dāng)?shù)碾A段采取合適、到位的管理手段，都能促使特色產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)厣l(fā)芽。企業(yè)能夠做的是提供開放性的創(chuàng)新包容型平臺，能夠借助科技的力量賦能個體，并適時聯(lián)合當(dāng)?shù)卣扇『线m的管理措施，使得產(chǎn)業(yè)不斷做大、做強，形成市場經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，從而達(dá)到多贏。