模式+案例分析：如何開發(fā)運(yùn)營特色小鎮(zhèn)？

“特色小鎮(zhèn)”不僅僅是一個(gè)普通意義上的小鎮(zhèn)概念，它與常態(tài)“小鎮(zhèn)”有著本質(zhì)區(qū)別。常言所提的“小鎮(zhèn)”，更多意義上是一種行政區(qū)域上的概念，這種小鎮(zhèn)可以有產(chǎn)業(yè)，也可以沒有產(chǎn)業(yè)；可以有很深的文化底蘊(yùn)，也可以僅是一個(gè)小規(guī)模人群的普通聚居地。但“特色小鎮(zhèn)”卻是一個(gè)集合產(chǎn)業(yè)、文化、旅游和社區(qū)之功能于一體的一個(gè)新型聚落單位，是以產(chǎn)業(yè)為核心、以項(xiàng)目為載體，生產(chǎn)、生活、生態(tài)互相融合的一個(gè)特定區(qū)域。

特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式

特色小鎮(zhèn)的發(fā)展是一個(gè)系統(tǒng)工程，一個(gè)成功的特色小鎮(zhèn)，規(guī)劃、開發(fā)、投融資、運(yùn)營必須統(tǒng)籌規(guī)劃，缺一不可。同時(shí)，也要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)情，“一鎮(zhèn)一策”。

特色小鎮(zhèn)的開發(fā)基于三個(gè)基礎(chǔ)，三者缺一不可。一是特色產(chǎn)業(yè)的落地。特色小鎮(zhèn)在自身產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上與旅游、教育等結(jié)合，完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，這是構(gòu)成人口要素的基礎(chǔ)。二是長期居住人口的聚集。長期居住人口的聚集會(huì)產(chǎn)生生活、娛樂、休閑、教育、醫(yī)療等多種需求，會(huì)催生居住社區(qū)、醫(yī)院、商業(yè)街、商業(yè)綜合體、銀行等一系列的生活配套設(shè)施和服務(wù)機(jī)構(gòu)。從而帶來基建、環(huán)保等宜居所需要的投資機(jī)會(huì)。三是外來消費(fèi)人口的聚集。特色小鎮(zhèn)通過旅游的方式吸引外來流動(dòng)消費(fèi)人口。通過外來流動(dòng)人口帶動(dòng)小鎮(zhèn)吃、住、行、游、娛、購、康（健康）、體（運(yùn)動(dòng)）、學(xué)（獲得知識(shí)）九大要素的發(fā)展。

烏鎮(zhèn)夜景圖

特色小鎮(zhèn)的三大基礎(chǔ)決定了特色小鎮(zhèn)的開發(fā)核心是產(chǎn)業(yè)與旅游雙輪驅(qū)動(dòng)。從住建部出臺(tái)的第一批特色小鎮(zhèn)統(tǒng)計(jì)來看，類型上也是分為產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)和旅游型小鎮(zhèn)兩種類型。其中產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)又分為六大類：1、特色產(chǎn)業(yè)型（嘉善巧克力甜蜜小鎮(zhèn)、平陽寵物小鎮(zhèn)）；2、新興產(chǎn)業(yè)型（云棲小鎮(zhèn)、夢(mèng)想小鎮(zhèn)等）；3、高端制造型（機(jī)器人小鎮(zhèn)等）；4、航空產(chǎn)業(yè)型（安吉航空小鎮(zhèn)、蕭山空港小鎮(zhèn)等）；5、金融創(chuàng)新型（上城玉皇山南基金小鎮(zhèn)、房山基金小鎮(zhèn)等）；6、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)型（余杭藝尚小鎮(zhèn)、西湖藝創(chuàng)小鎮(zhèn)等）。旅游型小鎮(zhèn)分為四大類：1、生態(tài)旅游型（仙居神仙氧吧小鎮(zhèn)、杭州灣花田小鎮(zhèn)等）；2、資源獨(dú)特型（磐安江南藥鎮(zhèn)、西湖龍塢茶小鎮(zhèn)等）；3、歷史文化型（北京市密云區(qū)古北口鎮(zhèn)等）；4、城郊休閑型（太湖健康蜜月小鎮(zhèn)、臨安頤養(yǎng)小鎮(zhèn)等）。

磐安江南藥鎮(zhèn)

所有類型的小鎮(zhèn)核心都在于人口的聚集。以長期居民和外來消費(fèi)人口兩條基本邏輯來進(jìn)行特色小鎮(zhèn)開發(fā)，特色小鎮(zhèn)開發(fā)一般都包含六個(gè)部分：

1、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)。這是形成長期人口的關(guān)鍵。特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)實(shí)情為基礎(chǔ)，一般以新興產(chǎn)業(yè)或者特色產(chǎn)業(yè)為主。

2、配套產(chǎn)業(yè)園開發(fā)：將特色產(chǎn)業(yè)集中在配套的產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園里包含研發(fā)、制造等功能。

3、旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)：這是吸引外來消費(fèi)人口的關(guān)鍵。旅游的開發(fā)包括多個(gè)旅游景點(diǎn)的開發(fā)、旅游文化的開發(fā)、特色街區(qū)的開發(fā)等等，通過旅游開發(fā)帶來流動(dòng)外來人口來小鎮(zhèn)消費(fèi)。

4、休閑消費(fèi)區(qū)開發(fā)：通過開發(fā)各種休閑項(xiàng)目給消費(fèi)人口帶來吃、住、行、游、娛、購、康、體、學(xué)九要素的體驗(yàn)，擴(kuò)大消費(fèi)，帶動(dòng)小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。

5、居住社區(qū)：居住社區(qū)包括了原當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)農(nóng)村居民、產(chǎn)業(yè)聚集人口居住以及外來消費(fèi)人口的居住。

6、生活配套設(shè)施：醫(yī)院、商業(yè)街、商業(yè)綜合體、銀行等配套生活設(shè)施。

特色小鎮(zhèn)開發(fā)六部分

特色小鎮(zhèn)盈利與運(yùn)營模式

特色小鎮(zhèn)長期發(fā)展，盈利和運(yùn)營非常重要。從目前正在運(yùn)營的特色小鎮(zhèn)來看，特色小鎮(zhèn)的盈利與運(yùn)營也非常清晰，是基于小鎮(zhèn)土地的多級(jí)多層次開發(fā)，大致可以分為五類：

1、一級(jí)土地開發(fā)：進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)，政府會(huì)給予一定的補(bǔ)貼，企業(yè)享受土地升值收益。

2、二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)：包括六大房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：一居所地產(chǎn)、商鋪型地產(chǎn)、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)（周末）、三居所地產(chǎn)（度假）、養(yǎng)老地產(chǎn)。通過銷售或者租賃的方式實(shí)現(xiàn)盈利。

3、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)：一是特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，科技產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等對(duì)產(chǎn)業(yè)本身進(jìn)行開發(fā)；二是旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，包括主題公園、演藝廣場(chǎng)等（例如麗江千古情等）；通過項(xiàng)目的運(yùn)營獲得收益。

4、產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)：特色小鎮(zhèn)的兩大產(chǎn)業(yè)鏈為泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈；兩大產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機(jī)構(gòu)和政府政策等。

5、城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)：包括基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)。交通運(yùn)輸、水利、通燃?xì)獾裙こ碳昂罄m(xù)運(yùn)營盈利。公共服務(wù)如醫(yī)院、學(xué)校等通過運(yùn)營盈利。

特色小鎮(zhèn)盈利模式解析

案例：棕櫚股份潯龍河項(xiàng)目

湖南長沙潯龍河項(xiàng)目全稱長沙縣潯龍河生態(tài)藝術(shù)小鎮(zhèn)，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的創(chuàng)新型樣本之一。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積14700余畝，計(jì)劃投資140億元。自2009年啟動(dòng)建設(shè)以來，項(xiàng)目依托潯龍河便捷區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)、優(yōu)美生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)、深厚人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)，從盤活鄉(xiāng)村資源和促進(jìn)民生兩部分入手，率先破題城鄉(xiāng)發(fā)展瓶頸，推進(jìn)城市公共服務(wù)向農(nóng)村覆蓋、城市基礎(chǔ)設(shè)施向農(nóng)村延伸、城市現(xiàn)代文明向農(nóng)村輻射。

通過對(duì)鄉(xiāng)村環(huán)境、鄉(xiāng)村文化等“鄉(xiāng)愁”予以保留，大力發(fā)展農(nóng)村綜合產(chǎn)業(yè)，形成“教育產(chǎn)業(yè)為核心、生態(tài)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、文化產(chǎn)業(yè)為靈魂、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為配套、旅游產(chǎn)業(yè)為抓手”的產(chǎn)業(yè)格局，打造“望得見山，看得見水，記得住鄉(xiāng)愁”的詩意棲居，實(shí)現(xiàn)全民安居、樂業(yè)、樂享生活。

1、項(xiàng)目區(qū)位便捷。

項(xiàng)目所處地交通十分便捷，長沙縣主干道黃興大道北延線（東八線）貫穿整個(gè)項(xiàng)目，黃興大道從長沙高鐵站起先后與勞動(dòng)路、人民路、機(jī)場(chǎng)高速、長永高速交匯，形成與長沙市的無縫對(duì)接，車程至長沙縣10分鐘，至市區(qū)25分鐘，至黃花國際機(jī)場(chǎng)25分鐘，至長沙高鐵站30分鐘。

潯龍河項(xiàng)目區(qū)位

2、項(xiàng)目資源豐富。

自然資源：三條河環(huán)繞，水質(zhì)無污染，無工業(yè)污染，具有豐富的青山綠水生態(tài)資源；

人文資源：田漢故鄉(xiāng)，具有很好的人文底蘊(yùn)；

政策優(yōu)勢(shì)：國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)——“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，湖南省試點(diǎn)第一村；資本優(yōu)勢(shì)：16個(gè)億一期專項(xiàng)定增，6個(gè)億首期銀行授信，100個(gè)億的PPP戰(zhàn)略授信；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：毗鄰長沙市縣，長沙市總?cè)丝诮?00萬人，其中100萬是可接受基礎(chǔ)教育人口。長沙縣2015年位列全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣第8，中西部第1。

3、項(xiàng)目規(guī)劃。

項(xiàng)目總體定位為“城鎮(zhèn)化的鄉(xiāng)村、鄉(xiāng)村式的城鎮(zhèn)”。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃包括兩帶、四心、五軸：其中兩大景觀帶包括小鎮(zhèn)封面景觀帶，潯龍河大道景觀帶；四大布局核心包括生態(tài)藝術(shù)小鎮(zhèn)中心，潯龍島獨(dú)家酒店集中區(qū)，頤養(yǎng)休閑集中區(qū)，藝術(shù)職教中心配套區(qū)；五大產(chǎn)業(yè)軸線包括水墨瀟湘（瀟湘文化水墨商街），StarPark（生態(tài)親子公園集群），原筑湘澗本草龍丘（綠色建筑示范空間），農(nóng)創(chuàng)工場(chǎng)（現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)），百藝山源（職教文創(chuàng)藝術(shù)基地）。

潯龍河項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)布局

生態(tài)產(chǎn)業(yè)：潯龍河成立農(nóng)業(yè)公司和新型供銷社，完善體系，搭建網(wǎng)上平臺(tái)，打造潯龍河品牌農(nóng)產(chǎn)品；攜手長沙縣政府、天津綠茵生態(tài)，打造田園綜合體。

教育產(chǎn)業(yè)：潯龍河引進(jìn)北京師范大學(xué)長沙附屬學(xué)校，打造幼兒園至高中的基礎(chǔ)教育；建設(shè)七大主題研學(xué)園區(qū)，開展研學(xué)教育；建設(shè)鄉(xiāng)村培訓(xùn)中心，開展企業(yè)家、黨員、新型農(nóng)民等培訓(xùn)教育。

文化產(chǎn)業(yè)：潯龍河引進(jìn)星光集團(tuán)，打造田漢文化園與田漢國際戲劇小鎮(zhèn)項(xiàng)目。引進(jìn)湖南衛(wèi)視金鷹卡通頻道，成為線下節(jié)目拍攝基地，共同打造麥咭親子文化園。深耕本土文化，寫小說、拍電視劇、編村志，建設(shè)的湖湘文化街，已成為湖湘文化的重要窗口。

旅游產(chǎn)業(yè)：潯龍河建設(shè)有湖湘民俗風(fēng)情街、民宿酒店集群、“櫻花谷”項(xiàng)目，截至2017年底，已接待游客174萬人次。引進(jìn)嘉兆國際集團(tuán)，打造甜甜灣自然探索中心、萌寵公園、動(dòng)物孵化基地、水上世界，都市海洋館；引進(jìn)律騰國際控股集團(tuán)負(fù)責(zé)景區(qū)招商運(yùn)營與旅游資源整合。

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)：潯龍河引進(jìn)泰禾集團(tuán)，建設(shè)康養(yǎng)社區(qū)，康養(yǎng)酒店和健康管理中心，打造康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群。

4、商業(yè)模式。

該項(xiàng)目通過大規(guī)劃（產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及公共配套）、大招商（五大產(chǎn)品體系）、大物業(yè)（智慧社區(qū)）、大眾籌（自住地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營地產(chǎn)）等四類平臺(tái)內(nèi)容，構(gòu)建潯龍河商業(yè)平臺(tái)體系。當(dāng)?shù)卮迕裢ㄟ^提供鄉(xiāng)村資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收入和生活品質(zhì)雙提升；企業(yè)通過投入資本，獲取投資收益；政府通過提供公共配套和社會(huì)保障，獲取稅收/民生/區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

潯龍河項(xiàng)目商業(yè)模式

文章來源：北京天風(fēng)文旅科技集團(tuán)有限公司