特色小鎮的難點和痛點是，前期投入大、回報周期長、運營難度大。具體體現在：金融缺位，商業模式不清晰，政策支持雷聲大、雨點小，真正落地的政策少，產業資源支撐不足，缺乏運營能力以及“真真假假泥沙俱下”。那么特色小鎮要怎么吸引投資呢？哪些因素是投資的考慮首選呢？
如何進入特色小鎮領域？進入門檻有多高？
特色小鎮的發展還面臨著兩大門檻，一個是看得見的門檻，另一個是看不見的門檻。
其中看得見的門檻包括，產業發展的門檻。特色小鎮應該是有特色產業的小鎮，這樣的產業不單純是要有龍頭企業，而需要形成產業鏈條。
再比如，空間選址的門檻。具有名氣的特色產業小鎮基本上都是在特大城市周邊、城市群范圍之內或者重要交通沿線周邊，再或者是依托于特殊的自然資源條件或者產業條件有些地方不具備空間選址的條件，寧愿留白，留下未來的發展空間，也不要急于去謀劃。
此外還有資金門檻和規劃門檻。特色小鎮追求小而精、小而美、小而優，但這是建立在高強度的投資基礎之上。如何探索多元、可持續，特別是引入社會資本參與的模式是非常重要的。而要將產業和人文景觀統一結合在小的空間內，是需要很高的空間規劃水平。
至于看不見的門檻，其中之一就是想象力。比如，到浙江去參觀特色小鎮會驚嘆于當地的想象力，而江浙企業家、政府部門到國外考察，又會被發達國家更加驚嘆的想象力所折服。另外就是可持續運營的能力。一些地方沒有經過認真規劃、科學投資運營測算就上馬特色小鎮，在將來會面臨蕭條的局面。
特色小鎮雖然是投資品，但它同時具有公共屬性。小鎮一旦建成，就會涉及到對人和區域的社會治理。因此，在開發過程中，它是有門檻的，需要我們用更多的精力、更綜合的實力和更開放的心態去完成。
開發周期多長？能否快速實現回報？
俗話說“無利不起早”，商人在商言商，開發商建設特色小鎮的最終目的毫無疑問是為了謀取利益。因此，特色小鎮該如何實現盈利，它的盈利模式是什么自然也就成了開發商、運營商們最關心的話題。特色小鎮的盈利簡單點說，就是三個方面、三個層次。
短期靠物業：特色小鎮要有一點地產項目和住宅配比。哪怕很少，因為這可以平衡前期巨大的資金投入，不賺錢的話也做不長。
中期靠商業：在商業高度發達的時代，人們的衣、食、住、行都走向了商業化。特色小鎮若想實現客觀持續的盈利必定離不開商業的支持。沒有商業如何吸引客流，沒有客流如何盈利？因此，成功的商業功能配套板塊是可以實現中期盈利的。
長期靠產業：想要依靠產業盈利前期需要花費很長一段時間去培育和扶植，尤其是整合的過程中需要花費非常大的財力、時間、成本，需要經過長期的經營才能實現盈利。好的特色小鎮必須能夠通過經營獲得長期的收益，同時加上一定的土地配比去解決投資的壓力。
開發商們在建小鎮之前要做出一個戰略性的思想準備，叫做短期要有戰略性虧損的準備，要培育、要孵化它。它是個新生事物，不可能像普通地產那樣容易變現、招商、整合資源。中期要準備好在商業運營上下功夫，長期要在產業鏈的孵化和產業鏈的整合營運上下功夫，這才是它應該有的基本形態。
是否有完善的退出機制？
“特色小鎮”的建設應該設置考核和退出機制。在規劃設計和選址，或者自然地理方面不適合發展的“特色小鎮”，應該制定退出名單。如果第一批申報名單的“特色小鎮”在考核過程中不能合格，也應該停止建設。有了“特色小鎮”的退出機制，才能讓“特色小鎮”的發展名副其實，給子孫后代留下財富。
特色小鎮承載地方發展重任，只進不出或一次性命名制都不利于其健康發展。實行“退出機制”，持續開展評估督導和優勝劣汰，才能確保特色小鎮發展充滿活力。特色小鎮是城鎮化發展的有效補充，一端連著城市，一端連著鄉村。在它的發展過程中，既要解決就業、教育、醫療等民生問題，還要兼顧生態環境和產業發展。只有解決好這些問題的特色小鎮，才能產生聚集效應，吸引產業和人口匯聚。
文章來源：詩畫江南旅游規劃設計
