從整個50強整體來看，2020年中國標桿產城50強變化是比較大的。本篇主要解讀TOP20企業變化與主要動向。
圖：2020中國標桿產城運營商綜合實力TOP50
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傳統龍頭創新方向與發展預期
傳統產城企業在謀求創新發展過程中，方向不同、打法不同使得對于企業運營能力、運營收入的成果不同，市場對于企業的預期不同。
普洛斯 - 2020年普洛斯的排名上升是顯著的，其主要原因在于2方面
（1）穩健的規模增長與成熟模式，普洛斯2019年末開發并管理園區已經超過4000萬方，資產管理規模660億美元，收入穩健可持續，而物流地產基金也在本次公募基礎設施REITs下獲得了非常好的市場預期；
（2）在復合了隱山資本、際鏈、環普等多個平臺后，普洛斯在2019年進博會上展示的物流大生態平臺吸引了大量政府、潛在客戶、合作伙伴，根本上改變了對普洛斯傳統倉儲物流開發建設的認知。更確切的說，隨著大物流生態的逐步成型且進入閉環運作，普洛斯從一家物流地產開發運營企業轉變為，以信息流為核心的綜合解決方案提供的科技型企業。這樣的轉型不止為普洛斯獲得了廣闊的業務空間，而其根本使得普洛斯在下一次資本化的過程中有了更多講故事的空間。
聯東集團 – 2020年聯東的排名是略微下降的。聯東集團在2020年終于喊出了全年轉型的口號，發展方向也有所調整，從具體落地策略來看主要做了3件事
（1）核心城市進一步深耕，如上海等有充足產業支撐的區域，未來單個城市可能要做到20個以上的園區，核心城市的深耕為實現300個園區的規模下的穩健性提供了保障；
（2）為了做大規模在產業轉移的背景下，進一步探索新興區域發展機會；
（3）基于園區規模做服務，優先探索的是以聯東園區食堂、U谷金融等。但在筆者理解，僅以聯東園區食堂、U谷金融更多的還是主要對于園區客戶的增值服務，其主要在于聯東食堂的規模效益并不一定有周邊小商戶的效益好，而其盈利也相對薄，無法支持百億量級的聯東，而U谷金融針對其他金融機構在客戶觸達性方面相對好，但在融資、服務方便并不一定具備優勢，且在盈利性上不足以支撐現在這個量級的聯東真正的轉型升級。專業的人做專業的事，這是一個長期實踐獲得的經驗與教訓。平臺方做好平臺方角色，以平臺方的優勢在某些細分產業鏈條中進行深挖，發現機會交給有能力的人去做，打造機制更為靈活的類似“啟迪阿賈克斯模式”方為輕資產運營獲益的根本。
億達中國 – 2020年億達中國升至第6位。
2019-2020年度，億達打造全新板塊“億達未來”一家專業輕資產經營的企業，提供相應的園區招商運營服務等。筆者理解，重資產有重資產的優勢，但輕資產亦有輕資產的好處，在前期快速打開局面的過程中，有部分項目運營出現問題，乃至退出，這都是一家乙方企業正常的業務試錯流程。
但關鍵還是在于，在輕資產思路下企業到底如何創造價值，如億達未來做的大數據招商、基于區域基因的產業鏈招商等等，這都是創造價值的手段。
我們理解關注億達未來的發展關鍵還是體系、人才建設。招商運營的核心是體系與人才，筆者對億達的印象是一家長期相對封閉的企業，如何打開內部架構，富集人才驅動業務發展，這也是億達未來所必然肩負的發展使命。
其次，傳統龍頭企業在普洛斯、聯東、億達之外，招商蛇口提出綜合發展模式并積極創新發展。
招商蛇口通過港、區、城的有機融合、協同發展形成產城融合生態圈。整個生態圈內，涵蓋了產業、商業及其配套的城市功能以及生活、休閑、文化、娛樂等服務設施，把生產、生活、生態的內在聯系協調一致，實現宜業宜居、有機共榮的生活場景。
在具體落地把握方面，按照快周轉（T+3）、階段性持有運營（T+10）和片區綜合運營（T+30）的三類發展策略組合產品線，其實就是長期、中期和短期的投資有一個組合，形成合理配比的有機整體，兼顧短中長期業務發展的節奏需要，進而實現公司長期良性可持續發展。
總的來說就是“保障T+3增量、嚴控T+10增量，優化存量，平衡中發展T+30業務。
張江高科在科技投行的發展思路基礎上，提出進一步聚焦科創板的思路，但其背后是存在隱憂。
科創板估值雖高，但股權退出變現難度太大，對于長期持有型的機構投資者最終很容易重蹈深創投的老路，即造成賬面盈利，但手上無現金可用的窘境。
但從整體表現來看，2020年1季報張江高科投資收益已達4.48億元，單季度與2018年、2019年全年基本持平，也體現出了非常高的投資回報率，相信隨著前期投資項目逐步上市，張江高科未來在利潤實現方面還是值得期待的，但還需積極關注自身現金流量，在2019年張江高科經營活動產生的現金流量凈額為-67.32億元，且2020年1季度持續流出。在確保自身投資業務的獲得正向回報的同時，如何平衡好自身企業現金流以及政府對片區開發的目標訴求問題都是張江高科需要解決的問題。
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新興企業模式逐步成熟快速崛起
在TOP20企業中，排名上升比較快的包括金茂產城、金地威新、星河控股三家企業。
金茂產城 – 梅溪湖模式成熟，拿項目能力大大增強。
截止到2020年6月，金茂已有22個產城類項目簽約，其發展速度之快完全比肩2017-2018年度的華夏幸福拓展速度，在簽約規模上占了較大的優勢也使得年度排名快速提升。
究其成本，華夏模式還是城鎮化1.0時代，基于區域產業轉移與地方政府低議價能力背景下的產物，而金茂模式則是為都市圈時代二線、強三線城市打造城市新片區貼身定制。
從頂層邏輯上來說，華夏模式還是停留在產業招商-人口導入-區域發展的層面上，即“產-城-人”的發展模式，而金茂的思路則是“城-人-產”即以良好的產品與規劃，開發區域產業新城，基于良好的配套和創新生態聯動區域政府導入高端產業，實現項目發展。
其起點為城市產品與服務生態，招商力量主要依托于政府規劃，借的是政府的力量，所以做的更輕，但項目形象反而更好。在“城-人-產”的思路主導下，金茂在央企身份加持下快速的開疆拓土，但更多項目的落地成效，真實的產業引入情況還有待進一步觀察。
星河控股 – 深圳星河WORLD獲得發改委肯定。
2020年在發改委評選的第二批特色小鎮典型案例 - 深圳坂田創投小鎮成為第二批典型案例之一，而深圳坂田創投小鎮其核心就是深圳星河WORLD項目。項目建設國家級科技企業孵化器，設立創業投資引導基金，吸引中科軟科技公司等70多家創新型企業入駐，每年貢獻稅收達20多億元，帶動約2萬人就業。
通過特有的商務運營服務體系，創新性地提出租金、服務、產權換股權的運營模式，以此來解決企業核心業務外的經營問題。
據統計，目前入駐坂田創投小鎮的企業超600家，其中約15%是創新創業團隊，約40%是中小型的創新企業。深圳星河WORLD的成功源自項目優勢的地理區位，在算賬方面，深圳的高土地溢價為項目現金流平衡打下的堅實的基礎，而豐富的產業資源也為項目招商提供了得天獨厚的優勢。
在先天優勢的基礎上，星河產業集團聚焦產業投資、產業服務、創新產業孵化等多個領域，構建自身完整的“房東+股東”的發展模式，而近年來隨著企業的逐步發展，在創投領域星河卓有成效，包括芯原股份 - 中國芯片IP第一股等多家企業實現上市，為企業帶來了豐厚的利潤。
金地威新 – 只租不售模式逐步成熟，孵化紅利逐步體現。
金地威新依托其只租不售的發展模式，積極布局項目精細化運營管控，實現每年超20個億的穩健運營收入。在模式下，積極嘗試資本化，實現園區項目投-融-管-退的完整閉環。今天的成績都與前期集團控股不控權愿意放水養魚，支持板塊發展高度關聯。在基礎模式成熟下，未來發展值得期待。
其次，在金茂產城、金地威新、星河控股之外，傳統產城類企業南京高科在大片區開發與區域一體化政策下，業績表現斐然，且真正實現了大片區土地良性開發循環，配備大健康等相關產業投資基金區域片區發展。東久中國積極謀求資本化，在未來資本市場上或可實現更大的動作，這都值得關注。
總結來說，從2017-2020年億翰發布的四屆產城運營商TOP50來看，TOP20大趨勢是趨向于穩定，在行業變革之秋先發金地威新、星河控股等企業發展都說明了先發企業不一定有絕對優勢，選擇與企業發展匹配的發展賽道，構筑契合企業基因的發展模型是企業發展的根本。
