“旅游地產(chǎn)”這塊蛋糕，到底該怎么吃？

往年進入地產(chǎn)旺季，重慶樓市的旅游地產(chǎn)就開始賣力的吆喝，從市內(nèi)的黃水、南川、綦江、金佛山、仙女山、四面山到市外的貴州、湖北利川的蘇馬蕩等眾多區(qū)縣都沖著重慶的酷熱，來販賣涼爽，溫度成為各個旅游項目戳中購買者的興奮點。

 

但最近兩年，旅游地產(chǎn)逐漸降溫。除天氣這種小因素外，整個經(jīng)濟形勢下行，資金流向發(fā)生變化，旅游地產(chǎn)作為生活外的附加產(chǎn)品，人們在選擇時會有更多考慮,特別是今年受疫情影響，曾經(jīng)路邊推銷旅游地產(chǎn)的中介再難找到他們的蹤跡。重慶最早開發(fā)旅游地產(chǎn)的仙女山上，最高峰時期售價7000多一平的避暑房，如今掛牌4000也無人問津。仙女山上曾經(jīng)人滿為患的景區(qū)接待中心，如今也變得異常蕭條，就連那唯一的一家大型超市也已換了三個經(jīng)營者。

 

“從第一個“吃螃蟹”的深圳華僑城旅游主題公園的成功到海南旅游地產(chǎn)在全國引發(fā)的“南海傳說”效應(yīng)，再到重慶旅游地產(chǎn)的爆發(fā)式增長，再到目前重慶旅游地產(chǎn)的整體大蕭條”旅游地產(chǎn)到底經(jīng)歷了什么？

 

重慶旅游地產(chǎn)經(jīng)歷三個時代

 

01

“產(chǎn)品時代”

第一個階段是“產(chǎn)品時代”，做剛需旅游度假產(chǎn)品。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)業(yè)主使用旅游地產(chǎn)住宅的目的和時間，單次使用時間超過30天的自住型客群，如老人帶小孩避暑的，占比高達70.4%。由于自住型需求占了絕對大的比重，因此購買的旅游地呈現(xiàn)“剛需化”，客戶熱衷于購買建面30多平方米的小戶型；

02

“返租時代”

第二個階段是“返租時代”：由于旅游地產(chǎn)的空置期相對較長，開發(fā)商為了促進成交，紛紛在銷售時加入了“金融概念”，也就是我們常說的“售后返租”，每年固定返X%，打開百度一搜索就會彈出相關(guān)信息；

03

“度假房+旅游地產(chǎn)”

第三個階段則是“度假房+旅游地產(chǎn)”開發(fā)模式，即開發(fā)商在項目中興建了會所、商業(yè)街、娛樂設(shè)施等大型配套，同時加入觀光旅游等概念，企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)商上升為景區(qū)運營商。

 

新模式背后的憂患

 

然而，第三個時代的運營商身份卻對開發(fā)商有著更高要求，一旦哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則有崩盤的風(fēng)險。

 

無獨有偶。近日，黑山谷另一大型旅游地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)人坦言，之前在開園運營后的第一年時間里差一點就倒閉了。

 

景區(qū)運營風(fēng)險比商業(yè)地產(chǎn)更大，商業(yè)地產(chǎn)至少可以靠孕育幾年，隨著周邊入住率、人氣的提升而重生。但一旦景區(qū)打造出來后，在市場上沒有取得相應(yīng)回應(yīng)，沒有人氣作為支持，那基本上就宣告死亡，甚至連調(diào)整的余地都幾乎沒有。

 

上海易居智庫研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，“由于開發(fā)商開發(fā)項目以銷售回籠資金為主導(dǎo)，而對旅游資源整理、配套的打造上所需要的人力物力更好，對開發(fā)商資金鏈有著更高的要求，但是如果人氣不足還是會導(dǎo)致這些配套設(shè)施虧損，沒有辦法實現(xiàn)租金收益，這對于中小投資者來說尤其后果嚴(yán)重。”

 

旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向

 

究竟，旅游地產(chǎn)開發(fā)未來路在何方？——“因地制宜，打造自己項目的專屬IP尤為重要。”

 

模式一：資源+主題酒店

自然資源與主題化是兩個獨立的發(fā)展趨勢，同時又具有相互轉(zhuǎn)化的特征。主題度假形式主要目的是強化度假區(qū)的特色，增強度假項目的競爭優(yōu)勢。既體現(xiàn)在度假區(qū)的特色，又成為度假區(qū)旅游吸引物的主要內(nèi)容。

模式二：養(yǎng)生地產(chǎn)

據(jù)了解，中國旅游養(yǎng)生地產(chǎn)類型有：養(yǎng)生SPA會所、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假村、養(yǎng)生旅游社區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等。旅游養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)需要通過策劃規(guī)劃把這些產(chǎn)品相互之間整合起來，形成區(qū)域組團、項目成團的結(jié)構(gòu)，并設(shè)計出合理的空間布局，交通與游線，從而突出配套的特色化。

模式三：文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合

通過不同的文化類別，打造不同的主題文化，通過整理相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，促使整個文化產(chǎn)業(yè)鏈上的資源最大化。比如上海迪斯尼，通過“文化地產(chǎn)”是文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)、運營相結(jié)合為一體的綜合服務(wù)平臺，通過運營使文化產(chǎn)業(yè)鏈價值最大化，同時使文化地產(chǎn)價值實現(xiàn)增值是整個文化地產(chǎn)開發(fā)與運作的核心。

 

購買旅游地產(chǎn)的注意事項

 

首先是要選高美譽度的知名品牌開發(fā)商。對旅游地產(chǎn)來說，知名品牌開發(fā)商的美譽度會有更大的優(yōu)勢。一般情況下，品牌開發(fā)商具有較強的開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)能力，且有足夠的資金作保證，在同樣的市場條件下，抗風(fēng)險能力相對較強，風(fēng)險系數(shù)也相對較低。

 

其次是要考慮空置和物業(yè)管理的問題。一般來說，除了打算買來做常住型的第二住所式公寓或別墅外，其他各種類型的旅游度假產(chǎn)品，受空間限制，在投資者無法入住的時間里，都存在相對較長時間的空置問題。因此，如何解決長期空置問題，所以，投資者除了必須重點考察項目所在的旅游市場發(fā)展前景，項目配套設(shè)施、物業(yè)的裝修程度外，更要注重考慮項目的運營模式。

 

另外，在出手購房時，還要先搞清楚該旅游地產(chǎn)項目的產(chǎn)品特征，是商業(yè)性質(zhì)還是住宅性質(zhì)，土地年限是多少。值得一提的是，在某些區(qū)域，有不少旅游地產(chǎn)項目是既有住宅用地，又有商業(yè)用地，即使是有些住宅項目，也只有50年的產(chǎn)權(quán)。