在過去的2020年，政府在小鎮土地供應，小鎮發展定位，小鎮產業要求等多方面提出了指導性意見，為小鎮未來的發展提出了方向與規范。在政策和市場快速發展的時期，小鎮行業正在發生不容忽視的新動向：項目端，新的標桿小鎮項目逐漸成形、曾經的神盤走在了升級之路上；企業端，經過多年風格與口碑的確立，一批個性化企業顯現出崛起的跡象；市場端，疫情已經給消費者導入了新的小鎮產品購買邏輯。
本文從政策端、企業端、項目端三個角度出發，對2020年小鎮行業的重要政策及代表性事件進行了總結與分析。
小鎮土地紓困
一直以來，在鄉村打造小鎮項目時，土地的利用都是一個比較傷腦筋的問題。地方政府不愿意將建設用地指標用于發展休閑農業與鄉村旅游，更傾向于將建設用地用于收益更高、見效更快的項目。鄉村項目以農業為基礎、衍生出休閑旅游功能，與非農產業相比，投資回收周期更長，在運營初期，大多難以實現盈利。而且，休閑農業與鄉村旅游設施用地普遍按商服用地的類型配置，中小型的項目大多難以按市場價格負擔建設用地。
2020年2月，國務院發布《關于抓好“三農”領域重點工作確保如期實現全面小康的意見》。《意見》提出，農村集體建設用地可以通過入股、租用等方式直接用于發展鄉村產業。按照“放管服”改革要求，對農村集體建設用地審批進行全面梳理，簡化審批審核程序，下放審批權限。推進鄉村建設審批“多審合一、多證合一”改革。抓緊出臺支持農村一二三產業融合發展用地的政策意見。
在突破用地困難上，2020年有小鎮項目試水集體建設用地入股。2020年10月，藍城上海南郊芳香小鎮二期啟動，該項目中，上海朱涇鎮與藍城簽訂合作框架協議，朱涇鎮待涇村99宗、共計113.02畝的農村集體經營性建設用地作股本，藍城出資，共同成立了上海花涇建設發展有限公司，成為上海市首例以土地使用權作價入股方式與社會資本合作開發經營的農村集體經營性建設用地。
億翰產城認為，集體建設性土地入股，企業無需一次性繳納土地款，而是每年以分紅形式繳納土地租金，有效降低企業的前期投入，優化企業債務結構，或許可以成為企業在“三道紅線”后追求規模化新的探索。
小鎮新定位
2020年9月，發改委發布《關于促進特色小鎮規范健康發展的意見》，賦予了特色小鎮“微型產業集聚區”的新定位。這是自2017年，多部門聯合發布《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》，首次明晰特色小鎮的概念和內涵以來，頂層設計對特色小鎮功能和定位的進一步明確。
根據《意見》，特色小鎮應當是規劃面積小于5平方公里，主要由企業投資、建設、運營，生產、生活、生態空間比例合理，集聚高端產業和產業高端環節，功能多元，宜業、宜居、宜游的微型空間。在區位布局上，《意見》明確提出特色小鎮不能“遍地開花”，而是主要在城市群、都市圈、城市周邊等優勢區位或其他有條件區域進行培育發展。
該《意見》 首次明確了要突出企業主體地位，更多地推進市場化運作；以企業投入為主、政府有效精準投資為輔；培育一批特色小鎮投資運營優質企業，鼓勵有條件、有經驗的大中型企業獨立或牽頭發展特色小鎮。
我們可以發現，這份《意見》中提到的因地制宜、突出特色，引導市場主體擴大有效投資等具體要求都源于“浙江經驗”。浙江省特色小鎮為全國提供了可以效仿的模板，是一個引領者的角色。在2017年第二次全省考核后，浙江特色小鎮就已進入“求精去糟”階段。此次全國性的意見發布后，各地的特色小鎮將加速進入優勝劣汰階段，自身較健康的將有更多機會，有問題的則會被加速淘汰。
特色小鎮2.0：產業更特
2020年4月，浙江省以“產業更特、創新更強、功能更優、形態更美、機制更活、輻射更廣”為目標，正式提出建設特色小鎮2.0。特色小鎮之“特”，關鍵在于產業之“特”。在原來“產業特而強”的基礎上，特色小鎮2.0會進一步拔高目標，提出“產業更特”——原來特色產業投資占比要求達到70%以上，現在要求特色產業的投資和產出占比都要達到70%以上。2.0版本對于主導產業的發展定下了更高要求。
表：部分省份特色小鎮立足產業
目前，小鎮按照產業作用、資源整合難度兩個指標可分為三類：第一類是起到城鄉融合和文化保護作用的風俗文旅小鎮。第二類是基于本地傳統產業基礎改造升級的原生型產業小鎮。第三類是作為新興產業引擎的嵌入型科技小鎮。
不同類型的小鎮有不同的能力要求排序，在小鎮建設時，首先要明確項目的核心能力要求。
風俗文旅小鎮要求項目的投資商與產業運營商要同時具有民俗文化的產業化的能力、小鎮配套改造的能力、園區日常運營及維護的能力。代表項目如上海重固鎮新型城鎮化項目（中建新型城鎮化公司打造）等。
原生型產業小鎮開發的核心是傳統產業資源的整合與提升的能力，是全面優化產業鏈條上下游組織生產的能力，是產銷平臺對接的能力。代表項目有綠城龍塢茶鎮等。
嵌入型科技小鎮的開發運營難度最大，不僅是資源協調配置的難度大，還包括物理空間、制度政策、配套設施的從0到1，以及產業側的整合及運營。政策配套和智力要素是此類小鎮打造的關鍵。代表項目有大連鑫創國際健康科技小鎮等。
舊改文創小鎮在一二線城市流行
近兩年，舊改小鎮，在一二線城市較為流行。目前北上廣深都已有了老舊廠房改造文創小鎮的案例，如上海的泰迪活力小鎮和尚同·創智小鎮、北京的西店記憶文創小鎮、深圳的大運軟件小鎮和1983創意小鎮、廣州的東澳創意小鎮等。
舊改小鎮，一般是對位于城市的核心區域或城市相對核心區域的老舊產房、老工業中心的改造，面積大小不一，產業性非常強。比如一些自身攜帶IP的核心產業小鎮雖小，其輻射范圍、支點作用、引領作用卻很大。
對于這些一線城市來說，城市核心區域舊改，一般打造具有強產業資源屬性的特色小鎮；相對核心區域，一般選擇打造具有輕資產屬性的文創、休閑小鎮為主。比如上海寶山區打造的泰迪活力小鎮。
政府方面，一二線城市寸土寸金，有區域翻新的需求，城市更新能夠完善基礎設施配套、培養經濟新動能、增加了政府財政稅收。開發商方面，土地的升值空間大，在利益驅動下選擇布局一二線城市。對于產業企業端，其本身需求與一二線城市比較適配，產業企業發展需要高端人才，在一二線城市更易獲得。
圖：一線城市的老舊廠房改造文創小鎮
縣域經濟下信貸支持特色小鎮發展
2020年5月，發改委印發《關于加快開展縣城城鎮化補短板強弱項工作的通知》，要求抓緊補上新冠肺炎疫情暴露出的縣城公共衛生、人居環境、公共服務、市政設施、產業配套等方面存在的短板弱項，擴大有效投資、釋放消費潛力、拓展市場縱深，為堅定實施擴大內需戰略和新型城鎮化戰略提供重要支撐。
8月，發改委再發《關于信貸支持縣城城鎮化補短板強弱項的通知》，支持區位布局合理、要素集聚度高的產業平臺（主要是中國開發區審核公告目錄內的產業園區、各省份特色小鎮創建名單內的特色小鎮）公共配套設施建設項目。
上述通知將為中國縣域經濟帶來重大利好，縣城特色小鎮作為載體，特色小鎮建設也將進一步受益。
小鎮標桿項目升級
2020年，一些業界熟知的標桿項目開始了新一輪的擴張升級，幾年后，我們或許可以期待升級版的它們給行業帶來新的學習模板。
阿那亞：阿那亞·北戴河的范圍將向北拓展，整體從3300畝擴展至6500畝，從海邊社區走向面向未來的海邊市鎮。
圖：阿那亞向北拓展（可橫屏查看）
拈花灣：靈山文旅集團去年新簽約大拈花灣文化旅游康養項目，將把整個項目打造成為一個無錫太湖治理的活態展示館，占地約3250畝。大拈花灣項目與拈花灣的直線距離3.6公里，隨著兩地之間交通的改善，兩個項目有了機會連成一體。
雅居樂：雅居樂云南原鄉旅游度假區，是雅居樂產城旗下文旅樣板項目，位于云南騰沖曲石鎮，整個項目總投資約5億元，分三期建設，一期為原鄉棲花嶺景區，二期為大龍井古鎮休閑區，三期為兩江口溫泉療養區。棲花嶺景區于2019年開業，占地約1800畝，有100畝的玫瑰花田和300畝的馬鞭草花海，在2020年一年內連續創3A、4A級旅游景區稱號。
小鎮金字招牌輸出
項目在一個區域的成功探索，將帶來兩種可能：一是在單個區域市場的更加強勢，滲透更深；二是在其他區域輸出產品模式有更多機會，有更明顯的形成全國性品牌的空間。這種金字招牌在本地和全國的輸出，隨著近幾年鄉村振興、新型城鎮化的推進，越發常見。
田園東方：憑借無錫田園東方蜜桃村這一標桿項目，田園東方通過輕重結合的方式對外輸出了多條產品線。據官網顯示，田園東方目前在全國有12個項目，這12個項目分屬四條產品線，園田季（田園文旅小鎮）、園田里（田園度假鄉村）、園田坊（都市田園商街）、田野樂園（親子自然游樂）。田園東方將把這四條產品線以輕重資產相結合的方式更廣泛且快速地推向市場。
表：田園東方目前項目（資料來源：官網）
藍城：藍城在2016年宣布了100個小鎮的計劃，截止2020年8月，藍城已在全國簽約小鎮項目88個。產城觀察網統計，2020年藍城簽約的小鎮中，多數以其擅長的康養為主題。
表：藍城2020年簽約項目（產城觀察網統計）
客天下：客天下在梅州客天下項目中，打造了獨特的特色小鎮模式。憑借這一標桿項目作為背書，深耕廣東，并將特色小鎮模式向全國復制，形成小鎮集群。
表：客天下項目布局（來源：公眾號）
文旅小微企業崛起
在文旅小鎮領域，除了大企業之外，隨著政策支持和市場重視，目前越來越多的小微文旅企業正在崛起，這些小微企業經營個性化的文旅產品，或作為小鎮的經營主體、或是小鎮平臺內某個功能模塊的產品提供者。未來，市場上海量的小微企業將發展成為各細分領域的中堅力量。
政策支持正在解決小微企業的痛點，例如融資難問題。2021年初，文旅部發布了和銀行聯合遴選的全國320個文旅投融資項目，各地入選的項目實施主體均為本地區市級以下國營或民營文旅公司。這個特點也是本次投融資項目的最大亮點。
市場上的資本也對小微企業更加重視。2020年初，鄉建全程服務商鄉伴文旅集團宣布，獲摯信資本2億元B輪融資。鄉伴文旅近年來陸續開發了連鎖民宿“鄉伴原舍”、田園綜合體開發“理想村”等一系列相關業態。從定位上看，鄉伴的成長性或市場空間，不僅僅是旅游目的地的打造，而是以鄉村旅游載體，推動農村一二三產業的協同發展。基礎設施、產品、人才是鄉伴推動鄉村建設的三個要素。
圖：鄉伴文旅的產品功能模板（來源：鄉伴官網）
文化產業新基建
2020年6月，中宣部文改辦下發《關于做好國家文化大數據體系建設的通知》，指出建設國家文化大數據體系是新時代文化建設的重大基礎性工程。在“新基建”即將進入加速期的同時，文化界的“新基建”也緊隨而至。政策對于當前建設智慧小鎮、智慧景區有很大指導作用；國家文化大數據體系建設，不僅意味著數字基礎設施的進化，更是為人們提供更多精神文化需求的接入口，最終讓每個人鏈接到智慧城市生活中去。
2020年4月，萬達丹寨小鎮成為貴州首個5G+智慧小鎮。丹寨萬達小鎮已實現5G網絡覆蓋，“5G智慧小鎮”利用5G、VR/AR、4K/8K超高清視頻、無人機、智能分析等技術，實現智慧導游、電子講解、信息推送等服務，提升游客體驗和旅游品質。推動景區、景點、公園數字化建設，對人流集中區、旅游危險區、環境敏感區實現視頻監控、流量監控、位置監控、環境監測，提升旅游的精細化管理水平，增強景區的體驗感。
圖：丹寨萬達小鎮通過“5G慢直播”形式創新推出線上旅游項目，網友可通過微信H5和快手平臺全天候、多角度、沉浸式觀賞丹寨春色
產城觀察網認為，智慧小鎮的建設除了5G、AR/VR等先進技術外，還有一個重要的作用，就是提升小鎮內各類信息獲取的便捷度，通過APP、微信等渠道，在小鎮內工作、生活、游玩的各類型人群都可以獲取自己所需的信息。需要注意的是，如何將此類數字化平臺建設得更個性化、貼合真實需求，是關鍵問題，否則反而會造成資源浪費。
政企合作，市場化運作解決鄉村振興新標桿
重固鎮新型城鎮化項目 ：2020年4月，重固鎮新型城鎮化的重要子項目章堰村入選上海市第三批鄉村振興示范村建設計劃，改造中最大的亮點就是保留了整個村莊原來的生態和文化的基底，使新老建筑“共存共生”，打造了一份古鎮精致改造范本；開展了“未來鄉村生活節”、“章堰雅集”等各類主題活動，打響了章堰村鄉村振興項目IP。章堰村文化館入選全球十大博物館及文化類建筑，成為“網紅建筑”、“打卡勝地”。
中建新型城鎮化公司是重固鎮項目的實施主體，負責重固鎮全域范圍內新型城鎮化建設。內容包括城市更新、鄉村振興、產業提升三大板塊，由中國建筑與區鎮兩級平臺公司合資設立項目公司實施。該項目致力于將重固鎮打造成為“國家新型城鎮化建設樣板區”“長三角一體化鄉村振興展示窗口”和“上海綠色智慧創新示范基地”。2020年9月，《解放日報》以《看得見山，望得見水，記得住鄉愁，重固鎮：加快打造鄉村振興示范片區，傾力建設“精致小鎮”》為題，整版報道青浦區重固鎮近年來著力推進鄉村振興的經驗。
上海市副市長彭沉雷于2020年10月26日對章堰村創建市級鄉村振興示范村進行了詳細調研，對“國有企業帶動鄉村振興，探索政企合作、市場化運作解決‘三農’問題的鄉村振興”的新模式給予了充分肯定及高度評價。
圖：重固鎮新型城鎮化項目中的章堰村文化館（章堰村是上海古文化發源地，項目改造中最大的亮點就基于整個村莊原來的生態和文化的基底進行，使新老建筑“共存共生”）
總結：疫情之下，小鎮的獨立性優勢凸顯
疫情對于遠離城市的小鎮項目產生中長期利好。疫情對人們心態、居住狀態發生很大的變化。疫情之后，小鎮作為獨立的社會“單元細胞”功能更為凸顯，客戶對于小鎮的產品購買邏輯更為明了：
1、疫情期間，人們多局限在有限的空間，疫情過后，客戶對于小鎮的產品購買邏輯更為明了：相比于原來的居住環境，人們對健康有品質的生活需求會更明確，家庭親情與社交空間將不局限于室內的露臺、庭院，這為集多功能于一身的小鎮創造了契機。
2、小鎮作為獨立的社會“單元細胞”功能更為凸顯：小鎮可提供對應就業、生活配套、宜居環境，自給自足能力強，受外部環境影響小，容易做到內部封閉，故對“生產、生活、生態”三生融合的建設目標會更為明確。
文章來源：產城觀察網
