初步評判：一位來自皖北的朋友告訴我，皖北要造“華夏第一街”；來自皖西南一個小鎮(zhèn)的朋友也告訴我：我們小鎮(zhèn)上搞改造，把老街扒了，順著公路建了一條十里長街。正所謂：忽然一夜春風來，處處都有商業(yè)街，小到縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)，大到大城市、大都市。合肥淮河路商業(yè)步行街人稱“安徽第一商業(yè)街”，蕪湖中山路商業(yè)步行街不樂意，宣稱它才是真正的安徽第一商業(yè)街，難怪劉歡要在《水滸傳》里大唱“你有我有全都有哇”，敢情這商業(yè)街作為商業(yè)地產的又一種高級形態(tài)，已被視為城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。

 

    既然是城市名片，那自然要光鮮，要有品位，要有文化。既然商業(yè)街是城市繁榮的象征，所有的商業(yè)地產項目就必須在“繁榮”上做文章。殊不知，商業(yè)街“繁榮”的關鍵問題不是外在光鮮，而是內在的業(yè)態(tài)與業(yè)種的結構問題。

 

    從商業(yè)街的空間結構上細分，商業(yè)街可分為室外商業(yè)步行街和室內商業(yè)步行街；室外商業(yè)步行街又分為大型商業(yè)街、主題商業(yè)步行街和社區(qū)商業(yè)步行街，室內步行街又可細分為不同專業(yè)的商業(yè)步行街；從商業(yè)街的市場結構上細分，商業(yè)街又可細分為特色商業(yè)街，如美食一條街、小吃一條街、IT商業(yè)街和綜合商業(yè)街；從商業(yè)街的形態(tài)結構上細分，商業(yè)街又可分為單邊商業(yè)街，雙邊商業(yè)街，多邊商業(yè)街……不同種類不同性質的商業(yè)街，給了不同的商業(yè)地產項目開發(fā)商不同的市場機會，也給了不同區(qū)域不同類別的城鎮(zhèn)不同的選擇機會和攀比基礎，而真正讓商業(yè)街繁榮的業(yè)態(tài)和業(yè)種結構問題卻被拋到一邊。

 

    解決商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種結構問題，首先要搞清幾個要點：一是根據(jù)城市人口、容量、市場規(guī)模確定商業(yè)街的長度，一般說來，綜合性商業(yè)街的理想長度是當?shù)鼐用衿骄徫锼馁M的單位時間來考量的；二是確立商業(yè)街的功能，從整體市場定位入手，將傳統(tǒng)商業(yè)街單一的購物功能向購物、休閑、娛樂、會展、旅游文化等多樣化的各級市場功能轉變；三是明確業(yè)態(tài)結構和業(yè)種結構，通常業(yè)態(tài)結構是“1+2+N”，“1”代表購物中心或百貨店，“2”代表專業(yè)店或主題店，“N”則代表不同種類的品牌店，而業(yè)種結構里通常是商業(yè)零售業(yè)占30%～35%，餐飲業(yè)占20%～25%，休閑、娛樂、酒店、服務等占30%～40%。四是統(tǒng)一的形象提升和物業(yè)管理的規(guī)范是保證商業(yè)街走向繁榮的關鍵。

 

    論點闡述：商業(yè)街開發(fā)呼喚理性。