初步評判：就像小康時代的當代人一樣，商業地產自誕生以來就有先天性“三高癥”，只不過這“三高”不是“高血壓”、“高血糖”、“高血脂”，而是“高投入”、“高風險”、“高回報”。受高額利潤的驅使，商業地產項目成了地產開發商眼中的美味佳肴，但遺憾的是，如果你的資金量不足以達到“高投入”的標準，那么高利潤也就成為“畫中餅”。

 

    業界有人披露，一些商業地產開發商自有資金僅5%就敢大膽投資商業地產開發項目；還有一些投資商，雖然自身經濟實力不夠，但有一定市場眼光和社會關系資源，想在商業地產項目開發上，以“四兩撥千斤”之力，靠少量的資金投入，通過精心策劃的產權式操作手法，達到促進當地商業地產項目創新目的，當然最主要的是，達到資金快速回收的目的。對開發商來說，用產權式操作手法來做商業地產項目是拯救因市場定位或其他決策錯誤的商業地產項目，或者包裝爛尾樓成功的一個非常好的操作手法。

 

    解剖這種操作手法，發展產權式經營不外乎以下幾個步驟：首先是將產權、經營權和所有權分開；然后再將其分割成便于出售的銷售單元；按著推出“售后包租”投資計劃，以較低的投資門檻，誘人的投資回報率來打動商戶，當然，這一切都是在理想經營的狀態下，經過如此包裝后，商業地產項目便身價陡增，據業內人士透露，現在產權式操作的投資門檻一般為人人都可以支付的8萬～10萬元，回報率也由過去的6%～8%升到了8%～10%，返租年限也由從前的3～5年完成現在的8～10年，用這種手法操作，可以在短期內使價值1萬元/平方米左右的商鋪價錢陡升至2萬元。還有一種操作手法是，投資者一次性付款后，由承租的經營商返租商鋪，客戶可選擇6～10年的資金回收期，年回報率10%～17%。在承租商售后包租合同的保證下，價值1萬元/平方米的商鋪可瘋狂地飆升至5萬元/平方米，為了創造新高，有些此類項目還通過拍賣手段，創造了9.8萬元/平方米的天價。有人算了這么一筆賬，價值1萬元/平方米的商鋪如賣出2萬元/平方米的價格，即使10年包租，收益為8%，但投資者的收益也只有（80%～50%）/10＝3%，這也就是為什么產權式操作遭遇信譽危機的原因，實際收益與投資商戶的期望值差距太大了。而在具體操作中，產權式操作方法對產權的分割，使得項目后期經營會遇到前所未有的困難。

 

    從某種意義上說，產權式操作經營商業地產項目也只能是權宜之計，有時甚至會加大商業地產本身的風險。

 

    論點闡述：產權式操作掣肘商業地產運營。