概念采購

    

    成熟的商業地產概念只能從市場中來，應該是區域性市場資源配置的最好表現。義烏小商品批發市場之所以成為全國聞名的小商品市場，就是義烏的政策資源、產業資源、市場基礎設施、區域商戶經營能力、市場組織與管理能力等資源合理配置后才誕生的。

 

    這是商業地產概念采購的主要來源。

 

    套用一句俗語，男怕選錯行，女怕選錯郎，叫做：商怕選錯“行”，住怕選錯“房”。這里所說的商業地產概念的“行”就是行業資源。

 

    商業地產概念采購的第二個來源是市場細分。

 

    相信大家都玩過這樣一個游戲，隨手摘下一棵樹枝，然后以每說一句“我想你”，“我不想你”來淘汰一片樹葉，以最后剩下的樹葉來決定“我想你”還是“我不想你”。

 

    市場細分的結果雖然不會這么荒唐，但其具體操作過程倒與此有相同之處。我們可以把概念采購放在“市場樹”上來處理，每次以充分的市場考量來淘汰一片不適于商業地產開發的“樹葉”，一步一步分級分層淘汰，我們便能找到適合自己開發的較為準確的商業地產概念。因為這個“淘汰”過程實際上就是一個不斷整合資源，優化組合資源作出綜合判斷的過程。

 

    商業地產概念采購的第三個來源是國際視野。

 

    按照西方商業業態的發展規律與人均GDP的關系，當一個國家和地區的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下時，商業處于農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP從1100到2000美元，城市化在45%以下時，商業形態出現第一次升級，百貨商場、商業街、批發市場等傳統商業取代了農業時代的廟會、地攤、集貿市場，商品為工業化下的城市生活提供基本保障；當人均GDP從2000到4400美元時，商業形態開始出現質的飛躍，多樣化、規模化的現代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP在4400美元以上，城市化70%以上，超越商業范疇的廣義商業如Shopping  Mall、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業開始涌現，這一代商業成為推動城市發展和區域進步的新動力。

 

    中國人均突破1000美元，在國際視野中尋找商業地產概念完全可以參照國情對其相應體系作一定考量。在全球經濟一體化進程中，國際商業地產概念的引進完全成為可能，像CBD、Shopping  Mall這些舶來的商業地產概念便是例證，接下來的事情便是找到適合中國發展的CBD模式和Shopping Mall開發模式，改變完全模仿或完全反對這兩種極端的概念采購方式。

 

    概念落地

    

    商業地產概念只有經過實踐檢驗在實踐中得到落實以后才能真正凸現概念存在的價值。鞋合不合腳，穿穿試試便知道了。

 

    商業地產概念的前期勘定，一定要考慮：

 

    一、 這個概念有市場嗎？有市場，市場容量有多大？

 

    二、 這個概念有前途嗎？概念是否符合商業發展趨勢？

 

    三、 這個概念有魅力嗎？對目標客戶有多大的吸引力？

 

    四、 這個概念有價值嗎？多大的投入能發揮其潛在價值？

 

    如何判斷商業地產概念是否有市場、有前途、有魅力、有價值呢？從東莞的第一國際Mall到北京的百榮商城，從上海的東方到廣州的天河，成熟的商業地產概念，基本上都具有以下四個特性：

 

    一、市場適應性，概念性商業地產不要只停留在概念的表象上，應該按明確概念鎖定的目標市場，目標投資戶和經營戶，對市場前景作正確的判斷和理性分析。

 

    二、資源稀缺性，概念性商鋪一旦確立，應設定壁壘，防范追隨者的市場干擾，同時也要有效避免競爭對手的資源攔截。

 

    三、可延伸性，概念性商業地產要不斷給人留下無窮的想象空間，因此把握概念推廣的節奏和火候，以概念的顯性化來不斷延伸概念。

 

    四、穩定性，概念性商業地產由于其價值體現需要一個過程，在這個過程中，可以對概念作SWOT分析，逐步完善豐富，并保持相對穩定性。

 

    值得一提的是，商業地產概念落地需要注意幾種趨向：

 

    商業地產概念是萬能的嗎？不是的。成熟的商業地產概念只能明確地表述項目的核心差異信息。要讓這些信息發揮其潛在的市場價值，還需要一定的營銷方法及其它相關市場資源的配合。這就是為什么一些商業地產項目招商很成功，而經營管理卻每況愈下的原因。

 

    商業地產概念要因地制宜，不能照抄照搬。看杭州四季青做的好，便搞一個安徽“四季青”，看上海“東方”經營成功，也要把東方的概念克隆過來，其結果只能讓人貽笑大方。

 

    商業地產概念切忌過分炒作，一些商業地產項目開發不把心思放在項目運作上，卻在概念炒作上鉚足勁想出奇制勝，這樣只能事倍功半。