核心提示：作為城市商業的基礎，社區商業所占社會消費品零售總額在發達國家可達60%左右，而在我國的一線城市，這一比例也僅為三分之一。有專家認為，社區商業是有待被挖掘的藍海市場。以萬科為首的眾房地產開發商爭相瞄準社區商業進行發力。而因商業體量開發過度的一些城市也紛紛加入到大力發展社區商業的行列中。然而社區在實際運營中并不都是那么的一帆風順，社區商業究竟該如何打造？
社區商業這幾年可謂大火，不僅萬科、世茂、l綠地等房企扎堆加碼，就連地方如成都、貴陽、鄭州也大力推進社區商業發展，那么社區商業究竟該如何打造呢？
1、主題中心或成新思路
傳統印象中，社區商業主要是沿街商鋪，多為單個商鋪出租，業態主要圍繞基本生活需求，如餐飲、美發、超市等，缺乏統一規劃，檔次較低，功能欠缺，不能很好地滿足社區需求，但如今社區商業也正在走向“高大上”。上海梅川路開發商結合周邊現狀，打造5萬方的以餐飲為特色的商業街，近百家企業 入駐，目前已發展成為上海梅川路區域的一大亮點。
2、增加客戶黏性是關鍵
社區商業主要提供社區居民需要的日常生活服務，具有經常性、便利性的特點，因此具備持續性消費的先天優勢，市場基礎穩定，容易形成消費黏性。商業項目如何增加客戶黏性？為了實現差異化競爭、提升客戶滿意度，開發商開始由單純關注商鋪銷售轉向重視商業經營。比其他社區商業開發商更進一步，萬科看到社區商業的發展潛力后，大膽增設自營品牌，包括BRUNO咖啡面包坊、第五食堂、童玩中心、4PM學堂、幸福驛站、幸福街市等在內的商業自營品牌涵蓋了社區餐飲、社區服務站、社區菜市場、社區食堂、兒童托管服務等與居民生活密切相關的各方面。
3、確定合適的商業比例、業態規劃、品牌組合
染指社區商業，首先就是確定合適的商業比例。從社區商業本身屬性來看，作為整個社區的配套，一般是為了提升社區的居住價值，從而用配套商業產生住宅溢價；另一種模式就是把社區商業當成商業地產來看待，直接通過開發合適的社區商業來實現商業地產開發利潤。
開發目的決定前期開發方向上，首先需要確定社區商業在占本項目究竟取多大比例。為便于分類，一般來講，把社區商業按照規模比例和定位兩個維度，劃分為三個類別：內向型社區商業、中間型社區商業、外向型社區商業。其商業面積占總項目比例分別為3%，6%，12-20%三個比例段。小到僅有售樓部，或小區會所，或僅在小區臨路部分修1層底商，大到會所、獨棟商業，甚至從地下到地上2層多層商業。
規模過小，導致配套嚴重不足，基本生活不便捷，住戶怨聲載道；規模過大，導致招商困難，銷售受阻，空置率高，影響總體回款和商業價值。在這一點上，同樣需要綜合考慮地段、開發目標、企業現金流需求、項目定位等因素，但地段、區域成熟度、周邊小區入住率、商業配套要重點考量。
除此之外，社區商業還要注意業態初步規劃和品牌組合。一般情況下，商業價值越大的業態，利潤越高。比如珠寶、黃金、IT、眼睛、品牌服飾，其一般在各級城市、各大商圈，都是租金承受能力最高的業態，即便是10-20萬城市人口的小縣城，其核心地段，黃金口岸，珠寶、服飾、眼鏡店的租金往往能達到凈面積300-500元每月每平米，甚至更高。但除非是在高端居住小區、優良地段，否則其商業在社區實現并非易事。因為此種規劃很顯然脫離了社區居民的需求，典型的好高騖遠。
社區商業的業態規劃中，還要注意業態對小區居住品質的影響。比如火鍋、燒烤等重油煙業態，其油煙對上層住戶造成嚴重的污染。目前重油煙餐飲基本告別底商，僅面包、咖啡、奶茶等輕油煙餐飲可以入住。夜啤酒、酒吧，以及嘈雜的業態入住社區商業，也會帶來經營時段與住戶之間的沖突，在前期規劃和商家準入上要高度關注。
4、以差異化滿足消費者的個性化需求
社區商業的最突出的特征就是以差異化來滿足消費者的個性化的需求，而在消費者個性化需求中，非商品性需求，諸如快遞、各種繳費項目、買火車票、買各種演出票、甚至是代看小孩等等；情感訴求的需求比如到你店里你能夠喊得出他的名字，他來買肉，你立刻知道他買多少、想怎么燒著吃、想買那一塊肉等等；當社區商業充分地滿足了消費者的這些需求了以后，社區居民的生活質量便迅速地提升了，因為大賣場的以量取勝的時代已經過去了，現在是以質取勝的時代了，消費者需要的東西恰好能夠提供，這便足夠了，這也是7-11等便利店在日本、臺灣、香港等國家和地區日益興旺的最核心的要素。
5、謹防步入社區商業經營誤區
最大的誤區就是社區商業全部銷售。事實上，社區商業自持成功的比比皆是。##項目規劃為中高端居住小區，在社區內部規劃了2-3萬平米商業，全部自持，且定位與項目住宅人群基本匹配，中高端為主，在整體定位、招商、后期經營管理上嚴格把關，其步行街的風情感，體驗感甚至超過純商業步行街。集聚了該城市各品牌咖啡、西餐、茶坊、會所，餐飲業態的標桿商家，其社區步行街目前極具人氣，進入了良性循環，一鋪難求，租金從最初建筑面積單位每月平均38，上升到目前僅80，經營溢價豐厚。
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