一、尋找優良地塊開發

 

    相比較住宅地產，商業地產的開發對地塊條件的要求無疑是更高的，這幾乎成為商業地產開發成敗的前提性因素，所以在選擇地塊的時候有必要引起充分的重視。

 

    在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性分析報告的質量和足夠的深度。

 

 

    二、確定項目財務分析與目標

 

    商業項目在開發伊始，就應該根據開發商自身的實力確立相應的財務目標。包括根據開發商能承受資金壓力的大小確立商鋪租售的比例、租售的時機以及資金回籠的速度等，以保證開發商獲取利潤的最大化。對于大型商業項目，商鋪租售的比例和租售的時機把握不當都將會在很大程度上影響商業整體的運營能力，實際的贏利能力，甚至導致整個項目的運營失敗，所以說，一個合理的財務目標是持久運營大型商業項目的基礎性因素。

 

    三、重視特色開發

 

    商業地產開發發展到今天，正在進入一個追求特色的時代，是否具有特色已成為項目生存與發展的關鍵所在。就像人的靈魂，一定要有。特色，具體就體現在產品的差異化和核心競爭能力上，這是兩個完全不同的概念。

 

    現在市場上都在一窩蜂地搞“SHOPPlNGMALL”，概括起來都是“集吃喝玩樂購為一體的一站式消費中心”概念，顯然缺乏特征與差異，開發雷同造成市場明顯嚴重的同質化現象，競爭也就由此加劇。而若想避開激烈的市場競爭并從中脫穎而出，就只有努力發掘、提升項目的核心的競爭能力，走差異化道路。市場證明只有有特色的產品和項目才能在市場競爭中立于不敗之地。

 

    四、設置集客設施

 

    現在有“體驗為王”的說法，即創造出讓消費者感到新奇愉悅的消費體驗，這將是大型商業地產成功的基因所在。在商業形態形成初期，人們在室外消費逛街，隨著商業的發展，人們由室外轉到了室內，環境變好了，但是人們逛街游玩的樂趣卻沒有了。如果開發的商業設施能讓消費者體驗到文化、設計與美，并參與到各種游樂活動中去，那么，逛街就不僅是消費這么簡單，而會成為充滿趣味的活動，這時，消費場內的建筑物也都賦有了個性與生命，充滿魅力。

 

    比如無錫廣益海外風情街項目，利用項目自身的“水”資源，在娛樂區前方五六米寬的河道上開辟一塊水上娛樂區：架上獨木橋、吊索，水上設置漂浮物等，讓游人挑戰自我，參與這種富有刺激性的娛樂活動，既匯聚了人氣，又營造了歡快愉悅的消費氛圍，一舉兩得。

 

    五、聘請專業顧問公司

 

    前面我們已經說過，專業顧問公司的重要性。這里我們以市場分析與業態定位及招商兩塊核心工作環節來說明與專業顧問公司合作的重要性。

 

    比如說市場分析與業態定位，應該說，商業項目的前期市場調研工作是一個相當龐大與復雜的過程，包括商圈的確定、問卷的設計、競爭性商業的考察分析等等，都有其自成體系的專業性與科學性，市場調查信息采集得是否準確到位，直接關系到定位的恰當與否，直至最后的商業運營成功與否，這是一連串的因果關系。這里就出現了明顯的需求——對專業顧問公司的需求。

 

    再比如招商，如果說調研定位是運用了專業公司的技術優勢的話，那么，招商就要充分運用上專業公司的資源優勢，專業公司在多年的經營過程中，與各商業經營機構建立了多層面的合作關系，能夠為招商提供多方面渠道和有力的保證；相反如果由于缺乏專業顧問公司的介入而導致招商不能順利完成的話，就會使項目面臨巨大的風險，現在眾多大型商業店面空置畢竟并不全是物業自身素質不佳導致的。

 

    六、重視與商業經營機構的合作

 

    對于有志于長期進行商業地產開發的開發商，應重視與商業經營機構的合作。這種合作當然有別于住宅開發中的買與賣，也有別于與普通小商戶間短期的出售或租賃關系，這是一種長期協作，互利平等的戰略合作伙伴關系。

 

    對于地產開發公司和商業經營機構，一個旨在租售出去自己的物業，一個為加速發展壯大又多方考察素質好的商用物業。而且地產商在開發物業前，可以多方征詢經營商的規矩與需求，做到有的放矢；而經營商也可以根據自己的戰略發展目標規劃，示意開發商尋找合適的土地有目的的開發，促進其順利擴張。二者結合，良性互動，同時對項目品牌和價值的提升也相當有裨益，因此達到真正的互利雙贏境界。

 

    七、招商與規劃設計相互配合

 

    商業項目的招商與規劃設計應該是相互配合、彼此互動。開發商首先提出一個總的相對概括的規劃設計，用其進行招商，而在確定了一定商家后，再反過來對原先的規劃設計進行修改、完善，然后再繼續招商這樣一個循環往復的過程。而現實中總有不少開發商在規劃設計完全完成后再去找主力店洽談招商，這種待價而沽的招商方式明顯只適合散戶小戶，而對于大型連鎖主力店，則會顯得過于被動。

 

    一般來說，大型商業的買家或租客都是為數不多的商業集團，只有度身定做才能真正迎合他們的需求。并且不同的大型主力店有不同的功能要求，比如每家店的規模上下限，扶梯、樓梯的個數、位置，停車位的方式、數量以及空間布局、外立面處理等等，這些使用要求就是設計的依據，必須由店家提出，而不是開發商自己指定，等到建成后再要求店家削足適履。所以說，不與招商工作配合的盲目的規劃設計只能增加前期不必要的成本和后期招商的難度。

 

    八、重視經營管理對接能力

 

    由于出售方式的存在，使得開發商把目光從長遠拉回了短期，盯到短期利益上，這與大型商業項目依靠持久經營而獲取動態收益是相違背的。大型商業項目的成功開發通常需要具備三個方面的能力：資金運作能力、定位決策能力以及經營管理對接能力，只有把握好這三個方面的問題，項目才能真正成功。但事實是多數開發商都忽視了經營對接能力而使得這方面的問題和矛盾日益突出，使項目面臨巨大的挑戰。

 

    現在市場上普遍采用的是把商業物業出售給中小投資者、出租給大型零售商的方法，這樣其實商業管理的作用依然很重要。管理的價值就在于通過營造商圈的號召力、提供多樣性的消費服務以及不間斷的主題行銷推廣來匯聚商業客流，幫助商戶創造收入，從而開發商自己才能有所收益。這其實更像一個生物鏈，只有經營者從消費者身上獲得了利潤，投資者才能從經營者身上獲取投資回報，而開發商也才能從投資者身上獲取利潤和資金循環。