商業地產開發的專業化
來源:飆馬（中國） 作者:飆馬（中國） 時間:2015-01-06
商業地產開發是一項高度專業化操作的過程，包括需要專業化的設計公司、專業化的顧問公司、專業化的商業管理公司以及專業的商業地產開發商，這四個主體的專業化是保證項目成功的關鍵。而歸根結底，都是對專業人才的需求。目前復合型專業人才缺乏，商業地產項目的創新度和專業度嚴重不足。
一、操盤方式專業化
雖然目前商業地產開發形勢火熱，失敗的案例也比比皆是，最主要的原因是對商業項目的高度專業化要求認識不夠。
如國內開發商普遍還在沿用住宅項目開發的操作模式。基本上是開發商自己策劃，開發商委托并指導規劃設計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業態定位，還是設施的規劃都與國際大型商業項目的操作模式脫節。造成規劃設計等實施工作越深入，招商越困難。
除了住宅開發中的底商或配套商業項目操盤方式相對簡單外，以購物中心為代表的大型商業項目，在經營、開發與管理模式上有更高的要求。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。
一個項目的經營前途主要取決于三個方面
也就是說，一個大型商業項目在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營管理三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。大型商業項目就像酒店設施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發商難以直接進行專業化的商業設施規劃并對商家進行管理。開發商只有在專業商業投資、管理與顧問公司以及專業商業項目規劃設計公司的協助下，才能使一個大型商業項目達到專業化高度。
二、開發過程需要專業顧問
商業項目開發基本要完成5個方面的工作：市場分析與業態定位，功能流程規劃與提供設計技術依據，投資與財務評估，項目管理與實施，銷售與招商運作。在社會分工日益細化的今天，卻還有開發商憑借一己之力獨立完成上述工作，這顯然是非常之不明智的。
認識到大型商業地產項目對專業化水準的要求后，開發商應重視專業商業投資顧問公司與商業設施規劃設計公司的作用。在商業地產開發過程中，為何要把專業顧問公司擺在如此重要的位置呢？
（1）專業顧問公司具有資源整合能力
國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內開發商求之若渴的專業支持。
（2）專業顧問公司能夠提出專業顧問服務
專業顧問代理公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說白話的招商材料與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。
（3）專業顧問公司能夠保證商業設施的合理
專業公司的指導是規劃設計出一個達到商家專業使用要求的商業設施的保證。禾同業態的商家對賣場的規劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業項目面臨將所有這些復雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內。能夠指導規劃設計的也只有那些具有豐富大型商業管理經驗的專業商業投資顧問與管理公司。
三、規劃設計需要專業化設計機構
商業地產的開發設計同住宅項目的開發設計有本質的區別。相比住宅的設計，它的復雜性、專業性更高，既需要站在建筑的角度，又需要時刻想著規劃設計與商業的結合。其專業要求體現在：
（1）業態和功能的復雜
大型商業中心通常都包含主力店、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復雜。
（2）需求的多樣
在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業利益，進而為開發商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。
這實際上已不是傳統的建筑設計工作范疇，但這正是優秀的專業化的商業建筑設計師為開發商提供的專業服務。
（3）平面設計的嚴格
在大型商業的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積、柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。
不是所有建筑設計公司都能進行大規模商業地產項目的規劃設計。商業地產規劃設計的好壞，直接影響開發商的經濟回報，以及項目的生死存亡。商業地產是一個非常時尚活躍的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳把握市場動態，并與開發商、策劃機構及銷售代理公司之間密切合作、及時反饋，將市場的需求融入到規劃設計中，這些是優秀的商業地產設計師不可或缺的能力。
