商業地產項目的規劃設計包括項目商業運營方案設計、建筑方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以商業運營方案設計為重中之重，沒有商業運營方案設計，那么建筑就會變得沒有意義。在國內，商業運營方案設計通常是由策劃機構或咨詢公司來完成，從而使建筑設計有了依據。在建筑設計方面，方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率，室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖紙設計可以稱之為微觀設計，即在商業運營方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化與細化。規劃設計管理包括如下幾塊核心內容：

 

    一、建筑規劃

 

    建筑規劃包括建筑設計、立面規劃、賣場規劃、裝修規劃等諸多內容。

 

    （1）建筑設計

 

    建筑設計主要涉及項目市場定位和主力店兩個問題。開發商在動工前，應對市場做一個調查，深入了解目標消費群體的消費習慣和購買能力等，確定適合做什么，也就是先找準市場經營定位。明確市場定位后要重視主力店的商場建筑要求，因為主力店的引進，能幫助提升整個項目的價值。開發商應更多地和一些主力商家溝通，了解他們對規模、層高、樓板荷載等要求，盡可能按照主力商家的要求來設計賣場。很多開發商忽視了這一環節，不管項目適合做什么，拿了地塊就做，如有些項目地段非常好，但由于賣場規劃設計不合適，導致有意向的大商家進不來。

 

    （2）賣場規劃

 

    一個項目商鋪分割應做到如何將大量商鋪靈活組織，化整為零利于出售，同時又可化零為整利于整體出租和經營。商鋪的分割要考慮業態定位，如社區商業的鋪位不應太大，以中小面積為主；而購物中心的鋪位劃分則應以大面積為主。此外，賣場的人流動線，通道、出口、電梯等也要全面考慮，要讓偏角的商鋪也能充分享受人流。

 

    （3）立面規劃

 

    商業建筑的立面規劃體現商業項目的整體形象及對消費人群的吸引力。立面規劃應和周圍的其他商業形成差異化，有自己獨特的風格，強調項目的可識別性。其中要注意廣告位、招牌、燈箱的投放，營造繁華感和商業氛圍，不能給人雜亂無章的感覺。

 

    （4）裝修規劃

 

    裝修規劃包括公共裝修、鋪位裝修。公共裝修主要包括頂棚、地板、燈光、隔墻等；鋪位裝修有對開門與平開門、卷閘門與玻璃門的統一要求。商場的裝修規劃要求，經營業態是關鍵，裝修檔次、材料色彩運用等都要符合經營業態的特性。如超市、社區商業面向的是大眾化的住宅居民，其裝修設計普通檔次即可；而西餐或酒吧一條街往往要裝修設計成歐美風格等等。

 

    二、配套規劃

 

    不同業態有不同的配套要求。如超市對理貨區、中央空調、電梯、消防等都有特殊的要求：餐飲需要有獨立排煙管道、防噪設施、上下水、充足的停車位等；電影院需要大空間、廁所、消防、隔聲等配套。在項目修建時就要充分考慮到各種商業業態的配套要求，盡量讓配套規劃完善到位。