一、忽視商業定位，忽視前期策劃

 

    目前商業地產項目前期規劃設計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調研論證，然后先找設計院設計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

 

    在這個流程當中，開發商雖然對項目定位也會做一些調研論證，但是其目的性、專業性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業的商業地產策劃公司的工作往法相提并論，導致很多時候開發商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導致對規劃設計的導向作用不明顯、指導性不強，由此埋下種種隱患。

 

    （1）缺乏必要的業態論證，造成盲目定位失誤

 

    商業地產的盲目定位者往往對商業本質一無所知，對商業經營的地段、交通、消費市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現象，不管地理位置，不論項目周邊商業氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發現項目根本無法滿足經營要求，造成了商業項目的嚴重空置。盲目定位的結果，必然導致方向性的錯誤，這對于商業地產來說，無疑是毀滅性的。

 

    （2）缺乏對商業業態的了解，導致建筑設計貨不對板

 

    不少商業項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質，都規劃設計了中庭，這些項目一旦未來引進超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

 

    （3）規劃設計重住宅輕商場，導致商場空間難用

 

    目前除商業中心有一些純商業項目之外，絕大多數都是商住項目，開發商與規劃設計單位在設計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當，導致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結合核心筒設計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業街的連續性，使得室外商業街的商業氣氛蕩然無存等等。

 

    （4）缺乏業態常識，規劃設計配套不足

 

    在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必需的理貨區方面、熟食區的煙道方面，商場的前期設計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠遠超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

 

    （5）主力店在規劃之前不能確定，規劃設計難以度身定做

 

    盡管目前出現了“訂單式商業地產”模式，但主力店在項目規劃之初不能確定，依然是項目明確規劃的障礙所在。

 

    二、以銷售為導向的開發模式

 

    開發商以銷售為導向的開發模式，加上資金鏈的需要，決定了商業地產的規劃設計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導致商業地產往往開始是極具隨意性地規劃設計一種報建方案。等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經營定位，開發商也往往急于開工建設，難以下決心更改設計方案，其結果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當的修正意見，商業規劃設計與市場經營定位脫節的問題暴露無遺。

 

    三、設計院的不專業和非市場化

 

    盡管規劃設計院在規劃商業地產項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業的局限，規劃設計院對商業業態的建筑設計和配套規范和細節知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規劃設計。與規劃設計單位在住宅領域的駕輕就熟相比，在商業地產領域，其經驗和深入程度，差得太遠。

 

    四、紙上談兵，與經營脫節

 

    商業地產的實際參與者包括：開發商、規劃設計者、策劃代理商、商業經營者、投資者，這五者之中，商業經營者是商業地產的基礎。商業地產的規劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規劃設計過程中，極少有某一方與經營者溝通和求教，一個經營者缺席的商業規劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節。

 

    五、策劃代理結構與開發商的對接障礙

 

    商業地產策劃公司一般習慣于做項目的全程代理，更關注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發商對于策劃機構介入前期規劃的價值也沒有充分的認識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業地產規劃設計為先、策劃滯后的現象見怪不怪，而規劃設計沒有策劃的導航，就只能跟著感覺走。