商業地產項目業態組合定位需兼顧商圈、消費者和市場競爭的需要。

 

    一、從經營商家需求界定

 

    業態組合定位有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細節，內置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應該多少為宜，商鋪面積如何劃分才既利于招商又利于經營，公攤面積多少方易為經營商接受，所有這些細節都必須與項目的業態組合定位“精準”吻合。

 

    二、從消費群需求上界定

 

    業態功能組合必須尊重客戶的購物習慣，方便客戶購物，引導客戶在商場里停留得更久，使客戶產生強烈的購買欲，保證人流的良性循環，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費者在這一微環境中保持愉快的心態和較高的興致。

 

    三、從市場競爭中界定

 

    從市場競爭中節點主要考慮如下幾個因素：

 

    因素1：盡可能引進符合項目實際需要的新業態，以造成對原有業態的強烈沖擊，顛覆舊有商業格局：同時，所確定的業態必須有足夠大的規模，以至于3～5年內無人能出其右，形成規模上的強勢地位，將項目打造成新的商業中心。

 

    因素2：要有主流業態和核心店，保證項目開業后對周邊商業物業形成競爭態勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣：但又強調多業態經營，以使各業態之間優勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防風險。

 

    因素3：現代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業態引進，但二者之間存在競爭關系，要注意它們的錯位經營。

 

    因素4：首層和二層盡管采用產權清晰、便于日后管理的內置步行街業態，即使引進現代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進行產權分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確保回籠開發資金。

 

    因素5：大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾。

 

    因素6：現代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業態必須從首層開始配置，公推面積最少40％。其與大型綜超大致相似，將在一定程度上導致部分潛在客戶群不愿投資此類業態。