一、項目財務決算

 

    商業物業的開發必須預測開業之后的收入，并和資本投入結合起來考慮。在可行性研究階段已經做過項目成本預算，在建筑設計階段的最后可以進行更為準確的決算，計算項目的開發費用和成本，進行投資和受益的經濟分析，制定開業后的經營目標，并以此作為店面出租的依據。

 

    二、項目財務核算

 

    開發商完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考，并大量引用分析結論。

 

    對于小型商業地產項目，不需要做得很細，過分精細可能會影響時間成本，采取銷售模式的商業地產項目，財務核算的工作要簡化很多。

 

    三、資金需求方案

 

    指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目其他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案。

 

    四、融資方案

 

    指開發商結合其自身資金狀況、企業自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制訂的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業自身資源，否則除非非市場因素存在，企業是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業地產投資商不知道金融投資依附于企業資源的特點，所以在項目運作時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產生對股權的過高期望，從而導致融資方案不可行。

 

    項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確度會直接影響投資商決策的準確度。

 

    五、項目融資

 

    除非開發商有足夠的資金作支持，除非項目采取出售的融資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運作過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩個極端的內容。主要形式有股權融資和債權融資。

 

    開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。

 

    完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業計劃的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。

 

    在完成項目商業計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：

 

    （1）委托專鹽融資服務機夠進行融資

 

    這種融資操作對于初步進入商業地產投資領域的投資商來講是必不可少的，，因為專業商業地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業地產項目與國際資本直接、快速對接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時，開發商是需要付出融資成本，即需要在向融資服務機構支付一定融資啟動費用的同時，還需另外支付相當于總融資資金額2.5%～5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高，但需明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力值得懷疑，換言之，這種融資機構不太可能真正完成項目的融資。

 

    （2）自己組織融資團隊進行融資

 

    融資操作對于已經有商業地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

 

    這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協調好的話，可齊頭并進。