第二代商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)崛起，誰(shuí)能掌控未來(lái)？

核心提示：如果說(shuō)第一代商業(yè)地產(chǎn)是“溫飽”，致力于滿足消費(fèi)者的基本生活需求，那第二代商業(yè)地產(chǎn)將立足于“富裕”，提升物質(zhì)及精神生活品質(zhì)，進(jìn)階馬斯洛金字塔的上層。換句話說(shuō)，以往是量產(chǎn)白面包，如今是往面包里夾火腿和雞蛋，以質(zhì)優(yōu)取勝讓消費(fèi)者流連忘返，回味無(wú)窮。 

    如果說(shuō)第一代商業(yè)地產(chǎn)是“溫飽”，致力于滿足消費(fèi)者的基本生活需求，那第二代商業(yè)地產(chǎn)將立足于“富裕”，提升物質(zhì)及精神生活品質(zhì)，進(jìn)階馬斯洛金字塔的上層。換句話說(shuō)，以往是量產(chǎn)白面包，如今是往面包里夾火腿和雞蛋，以質(zhì)優(yōu)取勝讓消費(fèi)者流連忘返，回味無(wú)窮。

　　2015年站在新的時(shí)間起點(diǎn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在總量過(guò)剩、虛擬零售的夾攻以及零售額增幅放緩的大環(huán)境下，尾大不掉的第一代商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)如何突圍困局、尋求新生？第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人朱兆榮先生把脈零售市場(chǎng)的失衡癥結(jié)，剖析市場(chǎng)新陳代謝的合理周期，以獨(dú)到的眼光闡釋轉(zhuǎn)型和升級(jí)，并創(chuàng)新提出“第二代商業(yè)地產(chǎn)”的新生態(tài)。

　　第一代商業(yè)地產(chǎn)：優(yōu)勢(shì)漸消

　　第一代商業(yè)地產(chǎn)處于市場(chǎng)發(fā)展的早期，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)稀疏，通常并不講究合理規(guī)劃、體量大小、品牌引進(jìn)、業(yè)態(tài)配比和經(jīng)營(yíng)管理，單純的商品買賣以足以支撐起第一代商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)火火發(fā)展的20年。而近年來(lái)，體量局促、品牌和業(yè)態(tài)單一、規(guī)劃不合理且缺乏經(jīng)營(yíng)管理的第一代商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)越發(fā)精明的消費(fèi)者，顯得力不從心。

　　伴隨著第一代商業(yè)地產(chǎn)漸為明日黃花，朱兆榮先生表示：“我并不認(rèn)為供應(yīng)超量和電商崛起是第一代商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)落的癥結(jié)。相反，我認(rèn)為這是市場(chǎng)的自然規(guī)律，隨著市場(chǎng)的不斷進(jìn)步，消費(fèi)者的日漸進(jìn)取，‘什么都不講究’得第一代商業(yè)地產(chǎn)終將淡出歷史舞臺(tái)，為第二代商業(yè)地產(chǎn)的崛起讓路。而供應(yīng)量和電商也只是加速了這一趨勢(shì)，讓第二代商業(yè)地產(chǎn)加快步伐。這也是我們一直以來(lái)所期待的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。”

　　第二代商業(yè)地產(chǎn)：蓄勢(shì)崛起

　　我們把第二代商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)簡(jiǎn)單的歸納為以下幾點(diǎn)：

　　-地段“優(yōu)”，未必地處核心商圈，可以是辦公樓匯集的次級(jí)商務(wù)區(qū)，也可以是住宅匯集的民用生活區(qū)，但必須交通便捷、配套齊全，這是支撐商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的關(guān)鍵。

　　-品牌“鮮”，應(yīng)在不遺余力保留經(jīng)典品牌的同時(shí)，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的新品牌，只有做到“新”、“老”搭配，才能始終保持那份神秘感和新鮮感，這是吸引人流駐足的核心要素。

　　-業(yè)態(tài)“廣”，多業(yè)態(tài)、一站式、體驗(yàn)性消費(fèi)是第二代商業(yè)地產(chǎn)的核心，新生代購(gòu)物中心的立身之本。

　　-規(guī)劃“精”，合理搭配業(yè)態(tài)組合，配合現(xiàn)代人的生活節(jié)奏，在初具雛形的娛樂(lè)、家庭消費(fèi)以外，揉合游戲、體育、教育等多樣化的生活元素。

　　-體量“大”，沒(méi)有大體量的商業(yè)空間，那合理規(guī)劃、業(yè)態(tài)豐富都無(wú)從談起。因此，這是第二代商業(yè)地產(chǎn)成功的根本。

　　-管理“新”，創(chuàng)新的管理和運(yùn)營(yíng)將成就卓越的商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)強(qiáng)大的品牌故事/主題/身份以及一支專業(yè)有效的管理團(tuán)隊(duì)，這樣的組合對(duì)于商場(chǎng)的成功大有裨益。

　　朱兆榮先生進(jìn)一步提出，第二代商場(chǎng)提供給消費(fèi)者的不僅僅是商品本身，而是一種生活方式和態(tài)度。因此，開(kāi)發(fā)商的落腳點(diǎn)在于充盈體量、豐富層次。從優(yōu)化消費(fèi)體驗(yàn)出發(fā)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)致力于合理的空間設(shè)計(jì)、多渠道的消費(fèi)模式、一站式的服務(wù)理念，突破傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的窠臼。

　　超量供應(yīng)終將被消化，電商無(wú)法獨(dú)善其身

　　朱兆榮先生認(rèn)為，目前市場(chǎng)所謂的超量供應(yīng)，尤其是在一線城市的超量供應(yīng)，只是把開(kāi)發(fā)周期縮短了，因此短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了供應(yīng)過(guò)于集中。朱兆榮說(shuō)：“短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)較大的供應(yīng)很難適應(yīng)市場(chǎng)自然消長(zhǎng)的節(jié)奏，因而造成短期內(nèi)的供過(guò)于求。從以往的經(jīng)驗(yàn)我們可以看出，一個(gè)商圈從起步到成熟需要經(jīng)歷一個(gè)潛心培育的過(guò)程，例如，傳統(tǒng)的核心商圈南京西路、淮海中路、小陸家嘴，它們也都是經(jīng)歷了10余年的積累，才發(fā)展成熟。而現(xiàn)在，我們看到的供過(guò)于求主要是在新興區(qū)域初露端倪，比如現(xiàn)階段的大虹橋板塊。在這些新興商圈，民用房還沒(méi)有落成，辦公樓租客還未入駐，較易催生供應(yīng)量過(guò)剩的困境。”

　　因此，站在開(kāi)發(fā)商的角度，充足的調(diào)研、精準(zhǔn)的布局必不可少，對(duì)租金的預(yù)期不可好高騖遠(yuǎn)。朱兆榮先生強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)著眼中長(zhǎng)線投資，項(xiàng)目定位有所錯(cuò)位、參差有別，做到差異化生存。隨著時(shí)間的推移，像虹橋這樣的交通要塞，在吸引了更多人流后，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)終將被逐漸消化。朱兆榮先生指出：“在當(dāng)前零售環(huán)境下，業(yè)主、投資者與開(kāi)發(fā)商不應(yīng)將眼光局限于短期增長(zhǎng)，而需更多地關(guān)注中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略與前景。”

　　盡管電商近幾年來(lái)呼風(fēng)喚雨，但始終無(wú)法與實(shí)體商業(yè)相比擬，電商的優(yōu)勢(shì)較為單薄，打得始終是價(jià)格戰(zhàn)，再無(wú)其它競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而精明的消費(fèi)者崇尚更多新鮮的事物，以滿足他們?nèi)找嫣籼薜囊曈X(jué)和觸覺(jué)，從而激發(fā)其消費(fèi)欲望。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，電商終究無(wú)法獨(dú)善其身，卻將成為實(shí)體店很好的營(yíng)銷手段。在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的今日，第二代商業(yè)地產(chǎn)將可以借助互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)線上營(yíng)銷、線下體驗(yàn)的模式，這也是第二代商業(yè)地產(chǎn)與第一代商業(yè)地產(chǎn)大不同。

　　最后，朱兆榮先生總結(jié)到：“中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)前景無(wú)限。日本、新加坡、臺(tái)灣等海外品牌首選的聚集堡壘，由于近幾年租金高企、市場(chǎng)容量趨于飽和，優(yōu)勢(shì)有所流失。中國(guó)正成為國(guó)際品牌進(jìn)駐亞洲爭(zhēng)相占領(lǐng)的要塞。伴隨著中國(guó)第二代商業(yè)的崛起，它包羅萬(wàn)象，內(nèi)涵豐富，定將是國(guó)際知名品牌的首選之地，而第二代商業(yè)地產(chǎn)也將與這些零售品牌緊緊相依，謀求長(zhǎng)足的發(fā)展之道。”

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