物流園瞄準(zhǔn)＂智慧＂炒概念 園區(qū)洗牌一觸即發(fā)

核心提示：如果將剛剛過去的2014年比喻成物流地產(chǎn)的豐收年，倒也恰如其分。不過，再圓滿的豐收也難免出現(xiàn)幾家歡喜幾家愁的局面——僅從租售情況來看，滿租的理由總是相似的，而閑置的物流園則各有各的原因。盡管物流地產(chǎn)并非快進(jìn)快出的行業(yè)，但因其誘人的市場(chǎng)前景，大批新生的物流地產(chǎn)開發(fā)商前來分羹，這讓傳統(tǒng)的物流園區(qū)的日子并不好過。攻守之間，物流園大洗牌或?qū)⒁挥|即發(fā)。

如果將剛剛過去的2014年比喻成物流地產(chǎn)的豐收年，倒也恰如其分。不過，再圓滿的豐收也難免出現(xiàn)幾家歡喜幾家愁的局面——僅從租售情況來看，滿租的理由總是相似的，而閑置的物流園則各有各的原因。

    盡管物流地產(chǎn)并非快進(jìn)快出的行業(yè)，但因其誘人的市場(chǎng)前景，大批新生的物流地產(chǎn)開發(fā)商前來分羹，這讓傳統(tǒng)的物流園區(qū)的日子并不好過。攻守之間，物流園大洗牌或?qū)⒁挥|即發(fā)。

    兩極分化現(xiàn)象凸顯

    市場(chǎng)供需的緊俏則是物流地產(chǎn)備受各路資本青睞的根本原因，此外，不少地方政府也啟動(dòng)了建設(shè)商貿(mào)物流中心的戰(zhàn)略，除了優(yōu)惠財(cái)稅、減免租金以外，有些企業(yè)的拿地成本甚至比周邊工業(yè)用地還要低。

    剛需加政策雙管齊下，企業(yè)拿地想不痛快都難。例如菜鳥網(wǎng)絡(luò)在重慶、成都、鄭州等地與政府簽訂了超過1000畝的供地協(xié)議，對(duì)于明顯的“圈地”擴(kuò)張形勢(shì)，商務(wù)部電子商務(wù)司副巡視員聶林海曾直言，由馬云、沈國(guó)軍等大佬籌建的菜鳥物流平臺(tái)正在走上一條“歪路”。

    實(shí)際上，菜鳥物流并非個(gè)案。近年來業(yè)績(jī)持續(xù)滑坡的四川長(zhǎng)虹，物業(yè)量不降反升、自建物流園區(qū)的理由很難講通。

    中國(guó)物流采購與聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賀登才曾在公開場(chǎng)合表示：很多物流園區(qū)的對(duì)外宣傳材料都說規(guī)劃占地十幾平方公里，甚至更多，但是實(shí)際上100%完成建設(shè)面積的只有5%，建成面積在30%以下的占到41%。

    園區(qū)空置率高的現(xiàn)象緣由何起？記者在采訪河北三河勝記倉物流有限公司總裁譚喜建時(shí)了解到，目前很多物流園的立項(xiàng)并非市場(chǎng)需要，而是政府需要，建園企業(yè)不管自身有沒有資源整合能力，都選擇先把這塊“肥肉”夾到自己碗里。這就導(dǎo)致一些企業(yè)在拿到土地供給后才訝然于資金問題，加之政府基礎(chǔ)配套服務(wù)跟不上，‘空?qǐng)@’現(xiàn)象不難預(yù)料。

    “目前關(guān)于物流業(yè)的法律法規(guī)和市場(chǎng)之間匹配度不夠，一些物流園還停留在簡(jiǎn)單的工業(yè)地產(chǎn)或者物流園區(qū)建設(shè)方面。” 中投顧問董事、研究總監(jiān)郭凡禮在接受記者采訪時(shí)表示。

    2015年伊始，物流行業(yè)“圈而不建”的現(xiàn)象依然存在，而在行業(yè)鏈的另一端，高端（現(xiàn)代化）物流園正韜光養(yǎng)晦，低調(diào)耕耘。

    世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布的《2014年四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》指出，該季度北京兩個(gè)優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)設(shè)施百利威物流三期和普洛斯平谷一期竣工并交付使用，為北京工業(yè)物流市場(chǎng)帶來了共12.8萬平方米的新增供應(yīng)。

    而在杭州，高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供應(yīng)稀缺的局面在2014年并未有實(shí)質(zhì)性的改善，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的出租率均在90%以上，供不應(yīng)求推動(dòng)倉庫租金持續(xù)上漲。

    “現(xiàn)在的高標(biāo)物流倉儲(chǔ)設(shè)施不是多了，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。” 戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)部(工業(yè)及物流)主管在接受記者采訪時(shí)表示，早期的低端物流設(shè)施已經(jīng)不再是市場(chǎng)主流，而從高端物流園的供給和需求來看，有大量數(shù)據(jù)表明市場(chǎng)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。

    蘇智淵以上海舉例，“按國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)，上海按目前的人口和GDP數(shù)量，應(yīng)該配合的高端物流設(shè)施的體量大約在2500萬——3000萬平方米，但目前市場(chǎng)的高標(biāo)庫供給大約在600萬平方米左右。”

    據(jù)記者了解，現(xiàn)在在武漢，成都，重慶等二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了物流用地“一地難求”的現(xiàn)象，這樣供給緊張的趨勢(shì)在未來會(huì)越來越明顯。

    行業(yè)洗牌在即

    2014年，物流地產(chǎn)當(dāng)之無愧成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里的頭號(hào)王牌。據(jù)戴德梁行中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部數(shù)據(jù)顯示，隨著2014年網(wǎng)購市場(chǎng)的持續(xù)火爆，電商大佬們陸續(xù)在全國(guó)大面積布點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一支的物流地產(chǎn)，通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈獲取當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌?chǎng)份額。

    此外，大量國(guó)內(nèi)非傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及投資機(jī)構(gòu)紛紛涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，物流地產(chǎn)成為其“搶灘地”首選。

    不過，在物流地產(chǎn)的爆發(fā)性增長(zhǎng)的背后，是魚龍混雜的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。蘇智淵表示，2013年到2014年有太多新面孔進(jìn)入到物流地產(chǎn)界，盡管這些面孔包括了一些在其他領(lǐng)域的市場(chǎng)巨頭，但對(duì)于物流地產(chǎn)而言，他們都是“新兵”，能否在其中站住腳，能在多短的時(shí)間內(nèi)搶占足夠的市場(chǎng)份額，這些都還是未知數(shù)。

    據(jù)記者了解，日前，中國(guó)平安成立了物流、不動(dòng)產(chǎn)等部門，并成功收購Vailog及民營(yíng)倉儲(chǔ)物流設(shè)施，此外還通過投資1號(hào)店等電商機(jī)構(gòu)曲線進(jìn)入；而綠地集團(tuán)同樣成立了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，明確物流開發(fā)的核心地位，顯示了長(zhǎng)期進(jìn)入物流地產(chǎn)的雄心；復(fù)星集團(tuán)則另辟蹊徑，與國(guó)藥合作專注物流地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，目標(biāo)打造專業(yè)醫(yī)藥物流的龍頭企業(yè)。

    “不管是自建園區(qū)還是跨界圈地尋求合作，最終都必須面對(duì)優(yōu)勝劣汰的評(píng)定。”孔慶廣認(rèn)為，在未來兩年內(nèi)，物流園區(qū)將會(huì)重新洗牌?，F(xiàn)存的一些物流園區(qū)在今后的發(fā)展中很可能因?yàn)檎猩滩蛔?、?jīng)營(yíng)不善，不能為入駐企業(yè)提供增值服務(wù)等問題而被閑置或自動(dòng)退出物流地產(chǎn)。

    而面對(duì)電商的沖擊，譚喜建則認(rèn)為傳統(tǒng)物流園生存將會(huì)越來越艱辛，轉(zhuǎn)型將成為傳統(tǒng)物流園的必經(jīng)之路。而以電商、跨境電商，特別是商貿(mào)物流為引擎的國(guó)際化新型現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在未來將主導(dǎo)物流園區(qū)新的局面。

    “現(xiàn)在物流園區(qū)主要投資者包括電商、快遞、房企以及其他投資者等，行業(yè)進(jìn)入者增加，進(jìn)入壁壘也較高，未來一些缺乏資金、園區(qū)建設(shè)落后，難以吸引用戶的中小物流園將會(huì)被兼并重組，而物流園區(qū)運(yùn)作能力強(qiáng)、資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)則會(huì)脫穎而出。”郭凡禮說。

    炒概念還是做實(shí)業(yè)？

    “一些開發(fā)主體對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位不明確，缺乏前期市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)展目標(biāo)和方向不清晰，導(dǎo)致物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)與市場(chǎng)、專業(yè)脫節(jié)，這就導(dǎo)致物流園區(qū)閑置問題的出現(xiàn)。” 北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經(jīng)理孔慶廣在接受記者采訪時(shí)表示。

    而在近幾年，“智慧”、“特色”等新興概念則成為一些物流園區(qū)招商引資的誘人橄欖枝，用來解決園區(qū)定位等問題。然而究竟何為“智慧”，“特色”又從何體現(xiàn)？

    “客戶的成本是決定到不到’玩’智慧物流園的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。”譚喜建告訴記者，物流園區(qū)炒概念的現(xiàn)象的確存在，其根本原因在于目前這些新概念物流園區(qū)并沒有統(tǒng)一的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，而我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)又相對(duì)保守，資源分散，“試點(diǎn)是可行的，但若要大面積推廣與現(xiàn)實(shí)需求不符。”

    1月15日，杭州市政協(xié)召開十屆十六次常委會(huì)議舉行，會(huì)上透露杭州市政府正在編制《杭州市建設(shè)全國(guó)智慧物流中心三年行動(dòng)計(jì)劃(2015-2017年)》，計(jì)劃到2017年，智慧物流業(yè)增加值突破100億元，占杭州市物流業(yè)增加值比重達(dá)到20%左右。

    而在此之前，河南省政府辦公廳也印發(fā)《河南省物流業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃》，要求打造一批優(yōu)勢(shì)突出、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的特色物流集群，大力發(fā)展電子商務(wù)物流、快遞物流、保稅物流、冷鏈物流、醫(yī)藥物流等特色物流。

    諸多事實(shí)表明，由于競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，智慧、特色等新興概念的打造已然成為我國(guó)物流園區(qū)的一大趨勢(shì)。

    蘇智淵認(rèn)為，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的跳躍式發(fā)展，如何把原來的單一物理平臺(tái)的園區(qū)物業(yè)變得更加“智能”，不僅跟物流物業(yè)本身有關(guān)系（如智能理貨設(shè)施，綠色智能建筑等），同時(shí)能越來越涉入到物流業(yè)務(wù)本身里面去（如全國(guó)性的物流業(yè)務(wù)對(duì)接系統(tǒng)等），這方面的競(jìng)爭(zhēng)將是決定未來的市場(chǎng)話語權(quán)。

    不過，智慧園區(qū)投資更大，且需要大量專業(yè)人才、專業(yè)設(shè)備，固定投資成本較高，一般運(yùn)營(yíng)方?jīng)]有實(shí)力做好這些，致使不少智慧園區(qū)是徒有虛名。對(duì)此，郭凡禮建議，我國(guó)物流園發(fā)展可以借鑒國(guó)外物流園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，“如普洛斯等國(guó)際物流地產(chǎn)巨頭，通過設(shè)立物流地產(chǎn)基金和化解固定投資過高障礙，盤活了固定資產(chǎn)，發(fā)展?jié)摿^大。”

    “一個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目叫什么名字并不重要，關(guān)鍵是市場(chǎng)在哪里？入駐企業(yè)是誰？園區(qū)能提供什么服務(wù)？“如果這幾個(gè)問題說不清楚，那就是炒作概念。即使拿到土地，項(xiàng)目也必死無疑。”孔慶廣說。

本文來源于新華網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)經(jīng)記者徐冰，圖片來源于互聯(lián)網(wǎng)，如牽涉版權(quán)問題，請(qǐng)與管理員聯(lián)系，謝謝！