中國商業地產聯盟和商業地產專業研究機構RET睿意德中國商業地產研究中心近日聯合發布了《中國商業地產2014/2015年度研究報告》，回顧了2014年商業地產行業四大特征，并展望了2015年四大發展趨勢。報告提出，通過回顧和展望可以看到，當前中國商業地產的投資模式、開發模式、經營模式開始發生明顯變化，由此表明，商業地產行業正在步住宅市場之后也開始出現“拐點”。中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，拐點期的來臨，企業必然會感受陣痛，短期向難，但是，從長期看，經過洗牌之后，擠出泡沫，行業向好，逐漸步入專業化、規范化、國際化之路。
2014年中國商業地產呈現四大特征
一、商業地產由”兩難”進入“三難”時代
商業地產行業一直突出的問題是“兩難”：開發商的“招商難”與品牌商的“選址難”，這更多是專業化水平不高導致的行業結構性矛盾。而進入2014年，“運營難”問題表現得越來越突出、越來越普遍，行業從“兩難“進入“招商難”、“選址難”和“運營難”并存的“三難”時代。
究其原因：首先是實體商業供應過大、投入過于集中，攤薄了市場“蛋糕”；其次，宏觀經濟下行和中央八項規定的落實，造成高端消費、公款消費、禮品消費大幅下降；還有電商對實體商業的沖擊。
國家統計局數據顯示，近三年，全國商業營業用房開發投資增幅均高于同期住宅開發投資額的十個百分點以上，可見商業地產開發投資量過大，商業競爭加劇，促使運營難問題的凸顯。
二、線上線下融合“有共識無模式”
2014年，無論是線上還是線下，對于未來的融合都持肯定態度，而且業界呼聲很高，也有大量企業積極致力于O2O模式的探索，但迄今無本質突破，也未曾找到共贏模式，電商與實體商業之間的對抗多于合作。電商對實體商業造成的沖擊，“心理影響”大于“實際影響”。雖然在過去一年里電商的社會影響力持續擴大，銷售同比也大幅提升，但由于全社會消費市場規模基數大，網絡零售市場交易占比仍不足9%。
三、商業運營競爭由“實”轉 “虛”
2014年，實體商業項目之間的競爭由過往的促銷戰、品牌戰轉向體驗戰、文化戰、網絡戰，各類商業設施紛紛開始導入文化、藝術、旅游、科技等新興元素，積極營創新的購物環境與氛圍，不斷加大精神、感官、交互等層面的內容供應，兒童游樂與餐飲等非購物類體驗業態大受追捧，商業間競爭由“實”轉“虛”。
四、開發商預期由“上調”改為“下調”
前幾年，商業地產開發商通常主觀調高項目預期，盲目調高項目定位，想當然地擴大商圈輻射范圍，而去年以來，反其道而行之，面對招商難與運營難的客觀現實，商業地產開發商普遍下調了對市場與項目的預期，許多原本定位為奢侈品賣場的轉向輕奢，原本設定為市級項目的調整為區域商業，原本定位于區域商業的則調整為社區商業。同時，項目延期開業的現象也十分突出。
2015年中國商業地產呈現四大趨勢
一、主流開發模式由“住宅依賴”轉向“產業依賴”
依靠住宅銷售反哺持有商業的綜合體模式是近年中國商業地產最主流的商業模式，但由于當前樓市低迷、庫存加大，這一模式正遭遇困境，尤其是三四線城市問題更加突出。未來綜合體中的持有商業正在由住宅依賴逐步轉向文化、旅游、養老等其它產業依賴。
二、商場由“經營商品、經營品牌“轉向”經營消費者“
過去的百貨商場主要經營商品，購物中心主要經營品牌，傳統的商業經營者關注業績勝于關注消費者。在互聯網時代，商場將更加重視消費者研究，通過大數據和云計算為消費者畫像，并圍繞他們的消費偏好進行全渠道營銷，經營消費者將成為商業新的利潤增長點。
三、商業品牌由“重規模“轉向“重創新”
前幾年，商業品牌注重開店步伐，紛紛擴大規模，但是去年以來，線上與線下、以及線下商業之間競爭加劇，倒逼品牌與業態創新，一些知名品牌正在通過多品牌策略做好細分市場，異業業態之間的復合也是未來創新的一大方向。一些商業品牌還正在積極嘗試為小眾群體定制產品，商業競爭同質化的問題有望改善。
四、開發商由“重資產”轉向“輕重資產”并行
在房地產的黃金時期，商業地產開發商因看好物業升值前景，慣常采用自己開發和持有運營的“重資產”模式。在萬達為代表的一些專業商業地產企業引導下，商業地產行業的“輕資產”模式悄然興起。將地產投資與商業運營分離其實是國際商業地產界的主流做法，這一模式在中國的出現是行業洗牌的開始，也是行業走向專業化、走向成熟的必由之路。
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