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調(diào)研部的角色是什么？
調(diào)研部是市場的觀察員和分析員！
調(diào)研部作為觀察員與分析員需要作哪些工作？
房地產(chǎn)市場環(huán)境監(jiān)控與分析；
國家宏觀經(jīng)濟、金融、政策等環(huán)境的監(jiān)控與分析；
定點樓市動態(tài)的監(jiān)控與分析；
專題的編制及提案工作；
開展專項市場調(diào)研工作；
編制市場調(diào)研分析報告。
調(diào)研部還應(yīng)該是什么？
調(diào)研部還是項目運作的先頭戰(zhàn)略部隊！
調(diào)研部作為戰(zhàn)略成員需要作哪些工作？
通過定向的市場、產(chǎn)品、政策、金融、經(jīng)濟、典型案例等研究，為項目的投資決策、產(chǎn)品開發(fā)、項目推廣等提供市場指導(dǎo)；
通過地塊的可行性研究，編制可行性報告，指導(dǎo)最有價值的投資決策；
為項目定位以及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方案提供市場化建議，并編制項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議方案。
為整合營銷方案提供市場化數(shù)據(jù)支持及策劃建議。
前期調(diào)研策劃工作要點與方法
第一階段 可行性研究
可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的過程；
通過市場分析確定項目的可行性——是項目投資決策的依據(jù)；
通過財務(wù)評價確定項目的可行性——是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；
是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；
是編制下階段規(guī)劃設(shè)計及其它整合營銷方案的依據(jù)。
1、市場調(diào)查分析工作
2、投資分析工作
3、提案及投資決策工作
第二階段 市場調(diào)查
市場調(diào)查地塊為核心出發(fā)點，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研究市場的供給、需求狀況調(diào)研，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項目定位策劃提供市場依據(jù)。
1、宏觀經(jīng)濟、政策、規(guī)劃發(fā)展狀況與趨勢分析
國民經(jīng)濟走勢、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局以及未來預(yù)測：
2）宏觀政策與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策環(huán)境。
3）城市經(jīng)濟狀況（GDP、人均收入等）
4）重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會）
5）城市建設(shè)與市政規(guī)劃（固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃、城市發(fā)展規(guī)劃、未來區(qū)域發(fā)展重點、項目所在區(qū)域的發(fā)展狀況及前景等）
6）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等）
宏觀經(jīng)濟、政策、規(guī)劃數(shù)據(jù)的收集渠道：
1）地方政府官方網(wǎng)站（人民政府網(wǎng)、統(tǒng)計局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房管局、地方新聞與地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站等）
2）購買最新統(tǒng)計年鑒。
3）實地訪問。
2、地產(chǎn)市場環(huán)境
土地開發(fā)投資情況：
1）一、二、三級市場發(fā)展結(jié)構(gòu)、規(guī)模、特征、趨勢等，其中包含項目供應(yīng)分布、銷售情況、價格走勢、產(chǎn)品趨勢等方面。
2）板塊布局（熱點區(qū)域）
3）競爭程度（外來開發(fā)商的進入程度）
地產(chǎn)市場環(huán)境數(shù)據(jù)收集渠道：
1）地方政府官方網(wǎng)站（建設(shè)局、房管局、國土資源局、地方新聞與專業(yè)網(wǎng)站等）
2）購買最新統(tǒng)計年鑒。
3）實地訪問。
結(jié)論：地產(chǎn)發(fā)展形勢以及未來預(yù)期
3、區(qū)域競爭市場研究
區(qū)域競爭項目分析
本部分是對區(qū)域市場的項目進行縱向比較分析，首先解決供應(yīng)市場“是什么”的問題，然后深入分析“為什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。分析區(qū)域市場上產(chǎn)品的特征、價格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場的整體情況，通過對在地段、產(chǎn)品、價格等方面構(gòu)成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。為項目的市場定位提供有力的支撐。
區(qū)域競爭市場調(diào)查項目的選擇與分析方法
樣本選擇
說明調(diào)研項目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性，區(qū)域市場分析采用普查法，根據(jù)開發(fā)商項目開發(fā)的不同階段和甲方的具體的要求，設(shè)定調(diào)查范圍（同區(qū)位、同價格、同類型）。
同區(qū)位：包含 同一地段或同等地段兩個方面；
同類型：指在產(chǎn)品上具有相同的屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等；
同價格：包含同單價和同總價兩個方面；
研究內(nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量、產(chǎn)品特點、價格、客戶；
研究方法：踩盤、數(shù)據(jù)收集、小組討論、問卷等。
分析方法
在調(diào)查范圍確定后，制定具體的數(shù)據(jù)分析方案，并對數(shù)據(jù)分析的方法進行說明。根據(jù)對樣本項目調(diào)研取得詳細的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價格、銷售等方面對區(qū)域市場作縱向的分析，明確以下的幾個問題：區(qū)域市場的總體供應(yīng)量；產(chǎn)品特點；產(chǎn)品價格情況；產(chǎn)品銷售情況。
然后對有借鑒意義的項目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目特色、銷售策略等方面進行橫向點評分析，更清楚地明確競爭對手的情況，找出成功項目對本案的借鑒之處。通過上述分析，提出本案的初步市場定位。
4、競爭項目分析
重點分析主要競爭項目的產(chǎn)品、價格、推廣及銷售等，通過對競 爭個案以及經(jīng)典樓盤的分析，為本項目提供競爭對手的詳細情況，借鑒成功的經(jīng)驗，汲取失敗的教訓(xùn)。
產(chǎn)品特色——產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點等；
推廣手法——廣告訴求、媒體運用、推廣節(jié)奏等；
銷售策略 ——營銷模式、價格策略、開盤方式、促銷活動等；
研究方法：現(xiàn)場考察 + 小組座談+物料及資料分析。
5、項目價值分析
區(qū)位價值分析：
產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）；
街區(qū)價值（土地級別，區(qū)域功能定位、特定的人文歷史價值等）未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
項目外在資源條件分析：
自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀。
交通資源（公交、軌道交通、高速路、機場、火車站、口岸、港口等）。
配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等）。
項目內(nèi)在資源條件分析：
土地成本；
地塊地形、地貌及內(nèi)在資源（植被、河流等景觀資源）；
項目指標（容積率、建筑密度、綠地率、限高等）。
6、SWOT分析
7、潛在目標客群研究——以項目為出發(fā)點的定向研究
1）確定研究對象
2）確定研究內(nèi)容
市場調(diào)查的最終目的
市場研究部分的分析，主要是總體把握從宏觀到區(qū)域，再到個案的市場情況，全面了解項目目前所面對的市場情況。然后是在分析結(jié)論的基礎(chǔ)上對項目提出有針對性、可操作性、建設(shè)性的市場定位和建議。因此，要明確此階段的市場研究的目的是以地塊為核心出發(fā)點，在特定的區(qū)位和技術(shù)參數(shù)下，通過系統(tǒng)的研究市場的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的目標客群，確定項目價值。
市場調(diào)查的分析結(jié)論
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