要明白什么東西能被顛覆，什么東西不能被顛覆，先得搞清楚其模式的本質。
互聯(lián)網思維的本質被總結為以下幾種：用戶思維、簡約思維、極致思維、迭代思維、流量思維、社會化思維、大數據思維、平臺思維、跨界思維。
網企的幾種重要商業(yè)模式：1、羊毛出在豬身上，利用免費服務聚集許多用戶，把這些用戶的關注度賣掉；2、在消滅中間環(huán)節(jié)的過程中自己分一杯羹；3、大部分用戶免費，向需要增值服務的收費；4、自己負責聚集粉絲，代工企業(yè)負責制造，利用粉絲關注度賣掉產品。
而房企過去的盈利鏈條很簡單：1、募集資金、土地，蓋房賣房；2、出租酒店、商鋪等物業(yè)賺錢；3、服務收費，收取物管費等。
網企的商業(yè)模式有沒有可能打破房企的盈利鏈條呢？明源君認為可以進入的縫隙并不多。至于社區(qū)o2o之類，本就不是傳統(tǒng)房企的盈利模式，反是房企從網企那里分一杯羹的機會。下面是明源君獨家總結的網企不可能顛覆房企的8大原因。
一、房子沒辦法完全在網上賣
新鷗鵬副總裁李戰(zhàn)洪在和明源君交流時反復強調過這一點。他說蘋果手機可以在互聯(lián)網上賣，因為iphone6就是一個標準化的單體。房子則依托于社區(qū)、依托于大廈，不可能是標準件，每一套房子除了戶型可能差不多之外，它的景觀、朝向、樓層等完全不一樣。買房子的人如果不去現(xiàn)場看，就通過互聯(lián)網買房子，一定是個傻瓜。
最成功的與房子交易有關的網企當屬房多多，但從萬科跳槽去房多多的肖莉接受采訪時認為房多多不會沖擊傳統(tǒng)的經紀公司的業(yè)務，實際結果恰恰相反：“我們是給傳統(tǒng)的經紀公司帶來價值，讓經紀人的能力和價值能夠更好地發(fā)揮。”
二、土地、資金等限制，沒有廠家可以獨立制造房子
作為以手機為產品的網企，只要擁有足夠多的粉絲和訂單，就可以找制造企業(yè)生產。比如，小米和三星都可以找富士康代工。可房地產是特殊的。網企當然可以找到建筑商來制造房子，但土地、資金從哪里來呢？各種復雜的報建手續(xù)怎么辦？和政府關系怎么處理？房地產這樣一件復雜的事情，沒有一家建筑商可以獨立完成。
當然，有人會說到眾籌，至少可以眾籌資金，下面就來講講眾籌的局限性。
三、眾籌投資買房還是在幫房企的忙，而眾籌建房很困難
之前各種成功的眾籌，大多是眾籌投資買房，即許多網友你出幾萬我出幾萬，買下房子等它升值或出租，然后大家分錢。比如“房寶寶”就是這樣。請注意，這個時候，大家仍然是在從地產商手里買房子！這是幫房企的忙，談不到顛覆。
當然，如果有人牽頭集資建房，那就不一樣了。可集資建房這事情，并不是新鮮事物。深圳的集資建房搞了十幾年，但因為眾口難調、開發(fā)過程復雜等諸多原因，幾度擱淺。最后只是成功買下一棟修好的宿舍大家分，這類似于團購，而不太像顛覆。
房寶寶創(chuàng)始人唐軍在接受《南方都市報》采訪時說“房寶寶成功之后，我們在北京成立了公司，準備做眾籌建房。但是在嘗試的過程中發(fā)現(xiàn)，中間會有很多問題，比如在北京拿個地，動不動就要幾十個億，怎么可能籌得了那么多錢？眾籌建房暫時不會太快啟動，即使啟動，我們可能會調整方向，不再放在一二線城市，而是放在三、四線城市，機會可能會比較多。”當記者提出與開發(fā)商比拼拿地不現(xiàn)實的問題時他說“我們還在構思眾籌租房和眾籌買房的模式。”明源君認為房寶寶是成功的，而且可能繼續(xù)成功，但并沒有動房企的奶酪。
四、大部分人需要不斷地換城市換房子嗎？
之前比較成功的模式還有途家網。“早知有途家，何必住酒店”。高調向酒店業(yè)宣戰(zhàn)。如今的途家，據說已經手握55萬套房子。途家的邏輯是：中國擁有全世界數量最多的沉淀房，中國有全世界最多的游客量，中國又是全世界互聯(lián)網發(fā)展最快的國家，把這三件看似毫不相關的事情合起來，途家就誕生了。“讓所有中國的土豪把房子放開，讓老百姓住進去。而且是土豪主動找我，要求把房子給我放租。”
明源君認為，途家是動了那些做旅游地產的地產商奶酪的，但這部分畢竟有限。
有人曾經提出，用途家的模式來做一手房，也就是說，當一個人買了一套房子，他就可以終生不斷地在各地換來換去，不用再買房，他住別的房子，別人住他住過的房子。明源君對這種模式心向往之，但很懷疑這種需求到底有多大。雖然中國現(xiàn)在流動性很高，但真的到了要幾年換一次城市的程度了嗎？還有，不同地段不同大小的房子，其居住價值的差額真的能很好地處理嗎？產權怎么辦？沒有產權，那和租房住還有區(qū)別嗎？
五、O2O等社區(qū)服務是房企的機會而不是顛覆
社區(qū)O2O的概念一直很火，也有一些成功的案例。但大家沒有注意到，O2O本來就不再房企傳統(tǒng)的產業(yè)鏈上。這個談不上顛覆。
而房企做社區(qū)O2O等社區(qū)服務有一些先天的優(yōu)勢：1、在房屋交付前，屋子里就可以以贈送電視、冰箱、手機、遙控器等方式搭建一些平臺，這些平臺的服務如果與別的平臺的服務能做到類似或更優(yōu)秀，就不會被拋棄；2、小區(qū)是封閉的，作為管理者先天可以自由出入，而別的服務商則有“最后一公里”障礙。
六、輕資產很難轉重資產
房企運作一個項目，動輒動用若干億資金，這個對于網企來說是天文數字。
因為房企的重資產、高工資，其轉做一些其它行業(yè)都相對容易，只要找到幾個對的高管建立起團隊、充分放權，并不很難。恒大能做足球能做水都是證明。
而網企是輕資產運行的，真的要做重資產，很難。不管是持有房產所有權還是使用權，對其來說都有相當難度。
七、房子有地域性等，獲取“無限”用戶很難，眾籌戶型只有某些特殊產品能實現(xiàn)
網企在做手機等產品的時候，可以積累盡可能多的客戶成交意向，以獲得和制造企業(yè)等談判的權利，從中獲利。但因為房子并非標準件有地域性，即使在網絡上積累一些客戶，也很難確定他們的成交意向。做手機客戶可以分布在全國，達到一定數量就可以量變產生質變，可房子的客戶只在乎本地的房子，客戶資源沒有辦法互相調配，往往很有限。
也因為這個原因，另一種眾籌：眾籌戶型設計和裝修。目前也只有別墅等某些特殊產品能實現(xiàn)。如果將這種眾籌用到一般商品房上，有類似獨特需求的用戶將分布在全國很難湊成一個小區(qū)，即使一個城市里的少量客戶勉強湊到一起，也勢必因為眾口難調、樓層、朝向不同等出現(xiàn)各種問題。
八、許多思維房企早已經先行一步，并不是網企獨有的
網企們許多時候夸大了自己的引領作用。
比如有網企把先有客戶訂單、再生產定義成網企發(fā)明的，可房企早這么做了，比如萬達。所有的萬達廣場都是先有商戶訂單、后修房子的訂單式生產，這么做許多年了，當時還沒有移動互聯(lián)網。
至于客戶導向、互動。新鷗鵬副總裁李戰(zhàn)洪告訴明源君，早在許多年前，融創(chuàng)等企業(yè)就開始用4R的模式營銷，以提高客戶忠誠度為導向。其核心是“關聯(lián)、關系、反應、回報”，其實就是電商的模式，要和客戶發(fā)生關聯(lián)。當時也沒有移動互聯(lián)網。
最后，明源君認為，從科幻的角度出發(fā)，當科技發(fā)展到一定階段的時候，網企顛覆房企還是可能實現(xiàn)的：
1、當人的意識可以上載到虛擬空間時
也就是說，類似于黑客帝國里的情況：買不起大房子的人們住在一個床位，卻可以在虛擬世界里住在大別墅，人就真的可以“住在網絡里”了，但有多少人愿意接受這種生活并忍受就很難說。
2、當發(fā)明了任意門時
如果機器貓的任意門真的發(fā)明了，人可以瞬間穿越到任何地方。那么房子不動產的性質就改變了，全世界人可以住在世界的任何角落，也就是說有許多億人和許多億房源需要彼此搭配，而且任何人和任何房子的搭配都有可能。這樣的情況下，無限用戶邊際成本接近于零等網企成功的元素就都出現(xiàn)啦。
不過，在這些技術發(fā)明之前，明源君認為，現(xiàn)階段的情況，主要還是房企用互聯(lián)網改進自己的服務，而不是網企顛覆房企。
本文來源于明源地產研究院王恒嘉，如牽涉版權問題請與管理員聯(lián)系，謝謝！
