2015年中國旅游地產發展潛力分析報告
一、旅游地產的類型、起源及我國發展狀況
旅游地產是指以旅游、休閑度假、展覽會議、教育、娛樂等產業為依托而進行的房地產開發、營銷模式。總體來看旅游地產屬于泛地產的概念，是指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目。開發項目全部或部分實現了旅游功能，是把旅游業與房地產業相結合的一個全新產業模式。
從理論上來說，旅游地產是比較寬泛的概念，大體可以分為以下四類：
一是旅游景點地產，主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間，如一些游樂場等；二是旅游商務地產，主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間；三是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、海景房、會議基地、度假村、產權酒店、時權酒店等；四是旅游住宅地產，主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間，如一些老年公寓。
旅游房地產發源于法國地中海沿岸。20世紀初，地中海沿岸開發了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。直到20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先以分時銷售(出售以酒店為主的物業使用時間段)的方式招攬客戶。旅游房地產市場開始由此形成。
我國旅游地產起步于上個世紀八十年代末九十年代初，包括海南、北海等改革開放較早的沿海地區首先興起。經過近十年的蓄勢調整，本世紀初，我國的經濟迎來了一個高速發展時期。
早期依賴于已有旅游資源的自然風光、文化遺產旅游主題形式，挖掘出養老公寓、溫泉會所、馬術俱樂部、會議論壇、高爾夫、游艇地產、運動休閑、花卉博覽等主題。開發模式也由傳統依賴旅游景點向獨立開發轉變，由酒店式公寓、產權式酒店為主體的投資型模式開始向“分時共享產權度假權益”的消費模式嘗試。
據統計，全國至少27個省區市制訂的“十二五”規劃都把旅游業作為支柱產業或第三產業中的領頭產業。截至2012年底，我國已面市的旅游地產項目共有2259個，遍布全國85個城市和地區，全國共有1629個企業涉及旅游地產開發領域，其中房地產企業約占80%。
二、我國旅游地產的潛力分析
隨著我國對住宅市場調控的長期化，旅游地產作為既能拉動我國日益增長的旅游需求，又能滿足住宅市場溢出的投資需求，以及我國社會日益老年化對于養老住宅的需求，加上基礎設施的不斷完善改進，這些合力共同推動我國旅游地產的興起。
(一)旅游消費的快速增長帶動旅游地產的強勁需求
在滿足溫飽之后，旅游休閑文化成為未來的增長點，根據發達國家經驗，當人均可支配收入超過1萬美元時，旅游將全面進入度假休閑時代。雖然目前中國人均可支配收入2013年為1.83萬元人民幣，但是由于貧富差距較大，中國人均收入超過1萬美元的家庭不在少數。
因此，盡管中國各經濟領域增長普遍放緩，但中國旅游業卻每年增長10%。2012年國內旅游人數29.57億人次，比上年增長12.0%，國內旅游收入22706.22億元人民幣，同比增長17.6%。2013年，雖然受“八項規定”、“六項禁令”等政策影響，公務旅游消費急劇下降，商務旅游消費明顯放緩，而國民休閑旅游消費則表現出強勁的增長勢頭。
國內旅游人數32.62億人次，比上年增長10.3%；國內旅游收入26276億元，同比增長15.7%。未來預計國內游的增長速度將超過出境游。五一長假已經取消，轉而實行更多長周末短假，很多收入水平較高的家庭就會在假期盡可能地離開受污染的、壓力頗高的城市環境，享受寧靜的自然環境。
(二)養老住房成為旅游地產較大潛在需求
根據2010年民政部發布的報告顯示，截至2009年底，全國65歲以上的老人1.13億人，占全國人口總數的8.5%，按照聯合國的標準，當65歲以上老人占總人口的比例超過7%，該國即進入了老齡化社會。隨著老齡化社會的到來將會對旅游地產產生巨大的潛在需求，目前中國社會養老房產體系并未建立，或者極不完善，具有適合老年人生活、社交且具備一定的醫療條件的養老型旅游地產項目對老年人具有很大的吸引力。
隨著人口老齡化的推進，中國社會數量龐大的、具有生活保障和一定投資能力的老年人將不愿繼續生活在城市，因為，目前中國城市普遍生活節奏快，空氣污染嚴重，居住在城市的老年人生活環境并不理想，不適合養生、居住。相對來說，優質的旅游地產項目離開城市中心，位于環境良好，交通便利的城市周邊區域，周邊空氣質量較好，且多數項目都有稀缺的自然景觀，再加上適應的氣候，這一類型的房產適合中老年人生活、養生，因而具有很大的吸引力。
(三)投資環境增加旅游地產的市場需求
對于投資需求來說，由于國內投資渠道過少、其他投資產品的風險也較高，這使得更多的投資者將目光轉向不受限購影響的旅游地產。旅游地產往往只是高凈值人群的重要投資選項。目前，對于高凈值人群，房地產和股票處于高凈值人群投資方向的第一、二位，達到76%和65%。
而中國股票市場一直難以讓投資者充滿信心，2013年中國股市慘淡收官，最能代表A股水平的上證綜指2013年下跌6.75%，深成指下跌10.91%，中國股市表現全亞洲最差。未來，隨著經濟結構的轉型，經濟增速的下降，實體經濟表現仍然差強人意，實體經濟投資和股市的投資仍未讓大多數投資者有所擔憂，而新型城鎮化的提出，使得房地產投資，尤其是不受限購的旅游地產項目更是成為投資重要渠道。胡潤研究院發布的《2014至尚優品——中國千萬富豪品牌傾向報告》顯示，房地產仍是富豪投資的首選，比去年提高7%達到35%。值得一提的是，旅游地產表現非常活躍，六成富豪考慮購買度假房，比去年提高5%。
(四)住宅市場調控的長期化為旅游地產帶來發展契機
由于從2010年以來，住宅市場的調控政策持續收緊，至今在中央層面仍未有放松，在房地產長效機制未有效建立前，調控長期化已成為一個趨勢。將來長效機制的建立將驅使房地產市場更為規范、更為有序，房地產行業將歸于理性，住宅市場將會難現大漲機會，越來越成熟和理性的房地產市場對于房地產企業的考驗更大，以土地為王、資金為王的時代將逐漸轉變成為專業為王的時代。這對企業提出了更高的要求，也為新型的旅游地產帶來發展機會。
從需求層面來看，受調控長期化的影響，投資需求和改善需求發生外溢，而大城市周邊的旅游地產成為首選。
(五)消費政策和基礎設施的完善促進旅游地產的需求
擴大居民消費、增強居民消費能力和加快居民消費結構升級是我國經濟發展和經濟轉型的重要內容，擺在經濟工作的突出位置。目前我國居民的生存型消費占消費總支出的比重逐漸下降，服務和享受型消費比重不斷提高，已從生存型消費升級到發展型消費階段。居民日益增長的消費能力和國家支持消費的政策為旅游地產的發展打下了良好的基礎。
另外，我國基礎設施的改善，特別是公路網絡的完善，為有車一族的旅游地產需求創造極好條件。再就是高鐵網絡的延伸促進旅游地產需求。通信技術及網絡技術的成熟，計算機和互聯網的普及，為發展旅游地產所需要的交換系統奠定了基礎。消費者可以通過交換系統服務獲得多種選擇、多種享受，促進旅游地產的繁榮。
三、我國發展旅游地產的建議
一方面要加大對旅游地產發展的政策支持，另一方面也要謹防旅游地產成為房地產泡沫的升級版。針對我國當前旅游地產的興起，既要加強政策扶持，也要加強政策引導。
(一)創新旅游地產的土地供給和流轉方式
根據我國的土地管理相關法規，我國旅游地產的土地可從國家和集體兩類所有者手中取得，可選擇出讓、轉讓、出租、入股、合作等多種方式。但是，旅游地產大多處于鄉村地帶，常常會涉及耕地、農村建設用地，還有農民的利益補償問題。
因此，應創造性地引入統籌城鄉試驗區的開發策略，旅游地產所需的土地利用可以生態保護、廣義農業、生態旅游等為主題，土地開發可以通過流轉的方式集中起來，農民可以以土地承包權入股，或者以能夠落實到農民身上的土地權益方式入股，將土地轉讓到符合產業政策要求的品牌型旅游地產開發投資者或者是投資者組建的股份公司手中，投資者可以對農民經過培訓，在這個公司獲得一份工作。這樣，就從根本上解決了土地和農民的利益問題，也為旅游地產的開發提供了合理合法的空間和機會。當然，各地情況不一樣，應該允許根據實際情況制定不同的政策，實現城鄉經濟的統籌發展。
(二)對旅游地產應該實施靈活的產業政策
由于我國是個人均土地資源緊張的國家，為了守住18億畝耕地紅線，對一些占地面積大的項目采取限制開發措施。早在2005年中國發布的《產業結構調整指導目錄》中就對別墅類房地產開發項目、高爾夫球場項目、賽馬場項目列入限制類項目，這些項目大都屬于旅游地產。雖然國家對這些項目嚴格限制，但是，從國際旅游地產發展的方向看，這些項目的適度、合理開發是符合經濟和社會整體發展方向的，目前的禁令應該是特殊時期的階段性政策。如果一直嚴格限制發展，實際將這部分消費擠出國外了。
因此，各個城市應該結合本地實際，實施務實靈活的產業政策，比如，可以采用土地置換的方式，使不符合土地利用總體規劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率，為一定數量的高爾夫項目和別墅項目留出合理的發展空間，在條件允許的時候引進品牌型投資者實施開發，但是要實施嚴格審批，拒絕一哄而上。目前可以重點發展城市外部的山地、濱海、溫泉、湖泊類的生態旅游項目以及相關的度假酒店、度假公寓等旅游地產項目。
(三)引導旅游地產差異化發展，避免扎堆和一哄而上
旅游地產雖然前景可期，但目前開發商大規模進入旅游地產領域，往往還是只注重地產，忽略了旅游，導致現在旅游地產仍然比較單一，不是復合型的產業。很多企業在做旅游地產過程中，還延續了過去住宅市場的思路。實際旅游地產是依靠旅游地豐富的自然資源建立的，但是建成后必須要有完善的相關配套資源，才能讓旅游地產得到持久穩定的發展，才能讓這個產品得到不斷的提升。
因此，對地產項目建設和項目后期管理進行科學合理的規劃，更要注重后期運營的策略，以此來強化旅游地產的持續性和穩定性。尤其要根據旅游的差異化發展方向來發展，杜絕住宅市場那種千城一面的狀態，促進差異性旅游資源與地產的有機融合。同時，各個地方政府和企業也應該充分意識到當地旅游地產發展潛力，切忌“扎堆”狀態和“一擁而上”的局面。
(四)引導旅游地產朝向綠色、低碳、生態化方向發展
旅游地產大都處于自然資源和生態環境優良的地方，回歸自然是現代都市人的夢想，而度假旅游地產正是實現這一夢想的載體。但是要保證這種優良的生態環境的可持續性，在旅游地產的發展過程中，必須高度重視保護自然資源和生態環境，從項目的選址、規劃、設計、施工以及污水垃圾處理等環節都要處理好開發建設與保護環境的關系。要注重生態環境建設，加大對環境建設的投入，使項目建設和生態環境建設相協調。
在尊重自然的時，最大限度地保持原有地形地貌，創造出“與水為友，與山相鄰，融于自然”的景觀效應；要加強旅游地產周邊的防護林、公益林的建設，體現科學發展、綠色發展、和諧發展的理念。借鑒國際經驗，堅持低碳發展模式，在項目的規劃、設計、施工和運營管理全周期遵循資源節約、環境友好的宗旨和理念，要嚴格執行綠色標準。
在建筑與裝飾上注重環境的營造、服務項目設計、功能生態布局與空間的使用效率；強化低碳生態環保意識，如節能降耗：采用綠色建筑、太陽能與建筑一體化、分散與集中相結合的資源優化配置和循環利用、綠色交通及廢品處理、一次性用品改造等。
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