警惕！開發(fā)商需注意商業(yè)建筑設計的8個問題

核心提示：對于商業(yè)項目開發(fā)運營來說，建筑的功能必須吻合運營使用的功能，建筑物業(yè)如有缺陷，將是商業(yè)項目永久的痛，一旦落成，想要改造耗費的成本十分巨大，本文分享了在商業(yè)建筑設計建造的過程中，開發(fā)商必須嚴格把控、仔細研究的8個問題。

　　對于商業(yè)項目開發(fā)運營來說，建筑的功能必須吻合運營使用的功能，建筑物業(yè)如有缺陷，將是商業(yè)項目永久的痛，一旦落成，想要改造耗費的成本十分巨大，本文分享了在商業(yè)建筑設計建造的過程中，開發(fā)商必須嚴格把控、仔細研究的8個問題。

　　1、商場入口方位的設定

　　入口包括主入口、次入口、超市入口等，沒有固定標準，但可根據(jù)項目四至道路的等級、人流車流的流向來確定，同時兼顧考慮各個入口、各類入口之間的協(xié)同互動效應，如超市入口與商場入口是否需要客流共享等。

　　所以，必須先要有專業(yè)的市調(diào)調(diào)查，然后才能規(guī)劃建筑設計。入口設置不正確的話，一定會影響消費者的到達率。

　　

　　（案例：上海虹口龍之夢將地下超市家樂福的入口滾梯設置在次入口右側(cè)，客群共享，提升商場人氣。）

　　2、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)設計投入與產(chǎn)出的平衡點

　　采用何種柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)要根據(jù)城市的等級、商業(yè)項目的性質(zhì)、周邊競爭的態(tài)勢、開發(fā)商的開發(fā)實力來決定。

　　如果開發(fā)商想打造一個品質(zhì)型的商業(yè)項目，那柱距相應要大一些，但資金投入也會相應增加。

　　一般現(xiàn)在最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)是8.4m*8.4m，但是落到地下一層做停車場的時候，8.4m的柱距只能停三輛車。如果要做高端商場，停車位多一些，要做到10.8m的開間才能停下4輛車。

　　

　　（案例：杭州西溪濕地印象城，柱距10.8m）

　　柱距大小沒有具體的標準，要根據(jù)不同的項目具體的決定，歸根結(jié)底其實就是開發(fā)商對于投入和產(chǎn)出的測算。

　　3、商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)

　　商業(yè)建筑的層高及樓層數(shù)與城市的消費能力密切相關。

　　做高端的商場，層高一定要高。層高高了，建筑成本勢必會上升。樓層數(shù)多了，建筑面積相應的會增加，但后期的招商運營等相關問題也會接踵而來。層高和樓層數(shù)也要根據(jù)市調(diào)定位來提供一個合理的數(shù)據(jù)支撐。

　　4、中庭的面積和數(shù)量

　　中庭是一個商業(yè)項目的人流磁場，過大過小、過多過少均無法發(fā)揮其重要的聚集消費者并向各個區(qū)域源源不斷輸送客流的作用。

　　比如上海莘莊仲盛世界，它主中庭的位置設置十分不合理。    

　　進門就是主中庭，而且面積過大，將近一千平米。它由美國的建筑設計事務所設計，結(jié)果卻不盡如人意。（國內(nèi)與國外的建筑設計公司選擇時最關鍵是其商業(yè)建筑設計是否專業(yè)，它曾做過多少個成功的商業(yè)項目。）

　　5、中廊、走道的寬度大小

　　過寬和過窄都是不合理的。過窄會顯得商場低端，過寬導致消費者不互動。商場中的建筑結(jié)構(gòu)實際是一個空間，給消費者一個舒適的空間。

　　6、商場的平面動線及垂直動線體系

　　現(xiàn)代的購物中心的設計理念與二十世紀初相比已經(jīng)有很大的提升。購物中心進入中國時間較短，我國第一個建成并投入使用的都市型購物中心是上海港匯廣場。

　　上海港匯廣場動線設計得非常合理。但是該開發(fā)商在濟南建造的恒隆廣場，動線設計不合理，因此造成去年一百多家品牌店撤店。

　　也有許多人評論：定位太高端導致其經(jīng)營不善。

　　作者認為這不是定位高端的問題，對一個省會城市，在市級商圈的高端位置建造一個商業(yè)廣場，建筑物業(yè)有品質(zhì)的話消費者不會拒絕。問題是動線體系不合理，消費者進入后的舒適度大大降低。

　　

　　（案例：濟南恒隆廣場。從導購圖中可以看出，其采用雙環(huán)線動線，大部分消費者首次進入商場以后極易迷失方向）

　　在這方面，建筑公司和設計公司都不一定拿手，因為他們不是物業(yè)的使用者，也不會耗費大量時間和精力去做相關的研究。

　　建議是策劃公司和設計公司在商業(yè)項目的建筑方面高度配合。

　　因為策劃公司懂定位、業(yè)態(tài)布局、動線設計，設計公司懂技術。把定位通過建筑設計的技術手段非常合理的表現(xiàn)出來，才能使商業(yè)項目幾十年不落伍，一直使用下去（港匯廣場99年開業(yè)，到目前為止動線系統(tǒng)也十分好用）。

　　7、是否要建設下沉式廣場

　　現(xiàn)在許多開發(fā)商都有這個困惑，看到有些建設下沉式廣場的項目非常成功，自己是否也應該設計建設。

　　如果地下有地鐵連接，那建造下沉式廣場的意義比較大，因為相當數(shù)量的消費者從地下到達，下沉式廣場配合景觀及休閑餐飲能大幅提升消費者體驗。

　　 

　　（案例：杭州西溪濕地印象城下沉式廣場，通過與西溪濕地相連的地下通道進行游客導入）

　　但是如果沒有地鐵，卻硬要建造下沉式廣場，想把地面人有意的往地下導入，效果不會太理想。

　　而且地下商業(yè)的價值往往比較低，一般為超市，如果沒有自營的商業(yè)，這部分投入還不如用在其他方面，而且建造地下商鋪應該在采光方面下功夫，而不是一味認定建造下沉式廣場。

　　8、建筑物業(yè)相關管道、設施的預留

　　現(xiàn)在商業(yè)市場變化非常快，特別是受網(wǎng)購沖擊?，F(xiàn)在許多百貨商店已經(jīng)關門，購物中心去百貨化已經(jīng)成為趨勢。

　　百貨所需面積大、租期長、租金低，而分割成小鋪租金收益會高且易于出租。但是對一個經(jīng)濟消費能力很低的城市，不要百貨全都建造購物中心，同樣很難生存。

　　我們曾經(jīng)在許昌調(diào)查過一個項目——時代購物中心，雖然它是百貨的結(jié)構(gòu)，但采用了購物中心的動線體系。這使得它既符合當?shù)氐南M能力，又有比較超前的建筑空間和動線體系。這種操作使得它運營非常良好。

　　所以，內(nèi)部物業(yè)應留出相應的調(diào)整空間。特別是餐飲業(yè)態(tài)對于物業(yè)要求較高，相關管道預留一定做足做充分。

　　購物中心餐飲業(yè)態(tài)及其他業(yè)態(tài)之間的增減調(diào)換十分常見，如果沒有相關的管道預留，餐飲比例調(diào)漲十分麻煩，甚至成為空談。

　　綜上，商業(yè)項目的建筑物業(yè)是后期成功招商運營的基礎，至于能建成什么樣，則完全取決于開發(fā)商！好的建筑物業(yè)不一定能成就好的商業(yè)項目，但好的商業(yè)項目一定有好的建筑物業(yè)作為支撐！


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