本文節選自養老地產專題研究，重點從從開運營角度，提出了養老地產的九大要訣。

　　1、價值理念：符合獨立、自主、健康的現代養老理念

　　老年不是人生的終結，而是人生新的轉折和開始，是生命和生活體驗的新的發展期。老年人群蘊藏著巨大的發展潛能和價值潛能，他們不僅是社會發展的受益者，更應該是未來社會發展的參與者。

　　中國傳統的尊老文化將老年人群單方面地定位在“受照顧的”的角色上，即只將老年人看作被關注、被照顧的對象，卻忽視了老年人群身上存在的能動性、積極性和創造性。但在崇尚代際平等和代際和諧的當今社會卻顯出了自己的缺陷。

　　與我們將老年人看作被關注、被照顧的對象相反，法國、英國等國家將老年人群稱作“第三年齡”，“第三年齡”不只是一個簡單的說法轉變，更多是一種獨立不依、積極健康的老年價值觀的直觀體現，值得我們思考和借鑒。

　　現代老年人不僅老有所居、老有所養，還要“老有所學”、“老有所樂”、“老有所為”、“老有所用”、“老有所成”。因此，養老地產不能局限于老年住宅和養老護理，還要樹立現代養老理念，努力實現一種讓老人快樂、幸福，活得有尊嚴的全新生活。

　　2、市場定位：目標市場全齡化是最符合當前國情的選擇

　　從國內養老項目的經驗來看，目前市場中的養老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之外的住區居住。

　　3、項目選址：“區位、環境、配套”，養老地產選址三要素

　　養老地產與傳統的住宅地產有著本質的區別，傳統地產選址比較寬泛，而養老地產的選址要相對要嚴格得多。

　　理想區位——城市近郊或成熟旅游度假區

　　養老項目不適合選址在市中心區，因為中心城區雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區，為老人創造一種融于社區、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區。

　　理想環境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

　　老人對環境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養生度假為首選，養老項目通常要求有較好的自然環境，比如山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養溫泉、長壽文化等特殊的健康環境資源，也是開發養老地產項目比較理想的選址。

　　周邊配套——周邊區域具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套

　　如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業配套或適老性的休閑、養生配套，可以減少項目自身配套的比重，節省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

　　一般要求交通方便，與外部銜接順暢。但遠離一級公路和城市主干道，避免嘈雜影響老人睡眠。如果依托環境優美的旅游小鎮建設，生活配套體系比較晚上，是比較理想的。此外，毗鄰優質醫療資源，能夠提供高水平的健康服務，也是養老項目可以借勢發力的地段。

　　4、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石

　　就土地用途而言，現在還沒有養老地產供應的概念，拿地成本是養老地產最重要的成本之一，在目前養老產業土地政策尚未明晰的情況下，通過合理的用地組合，減少用地成本，是養老地產拿地之前必須考慮的重要因素。

　　▶建設用地與非建設用地的組合

　　當前的養老地產已經很少用采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。

　　▶不同建設用地類型的組合

　　目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。

　　▶拿地方式的選擇

　　在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

　　5、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式

　　從運營模式上來看，目前國內養老地產主要有以下六大主流開發模式，各自具有不同的特點，也適合不同的開發投資主體和不同的開發建設條件。

　　▶模式一：隔代親情社區開發模式

　　即年輕人群與健康老人混合的社區，與其說是養老地產，不如說是適老型地產。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

　　這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。

　　▶模式二：會員制醫養綜合體模式

　　針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容;押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

　　以銷售服務(而非物業使用權)為核心，是會員制交易模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

　　▶模式三：持續照料退休(CCRC)模式

　　以持續護理社區(CCRC)模式為代表的現代養老社區，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養生社區，此外國內還有眾多打著CCRC旗號的養老地產項目。

　　CCRC模式起源于美國教會創辦的組織，至今已經有100多年的歷史。是將健康、醫療及護理服務與養老保險結合，適合身體健康、現在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。其核心是集娛樂、酒店式服務、生活護理和醫療護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關懷這樣一站式的終生退休養老服務。

　　CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養老、養老保險等金融創新方面進一步探索。

　　▶模式四：養生目的地開發模式

　　“養生目的地”開發模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉等，構建復合型的養生養老度假體系。

　　這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。

　　針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場上已經開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。

　　▶模式五：鄉居養老模式

　　鄉居養老模式，是對農村空置房屋資源進行提升改造或者結合新農村建設開發的一種養老模式。代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

　　這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑置的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養老度假酒店的經營模式。

　　▶模式六：保險掛鉤養老地產模式

　　保險掛鉤養老地產模式，將商業壽險和養老地產與養老服務捆綁，主要是險企介入養老地產后的一項模式創新。最新推出的三種保險產品相關的養老地產將于2015年完工，三大養老地產分別是泰康養老社區、合眾養老社區和新華養老社區。

　　這種模式下，將壽險的年金、紅利和養老物業及養老服務的費用通過特定的政策設計結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入額，又能夠為險企提供具有長期穩定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養老地產的主要模式之一。

　　6、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸

　　養老地產不同于普通地產，最為關鍵的還是養老地產項目的后期其運營和配套服務。但從國內養老地產開發實踐來看，單一的持有經營模式由于投資大、回收期短、運營成本高，目前基本都處于虧損狀態。完全銷售和銷售持有相結合類型的養老地產更符合地產開發商的盈利模式。經營性物業可以不取得土地所有權或利用其他性質的土地以降低成本，出售的商品房則通過土地市場取得使用權，既可以實現資金的較快速回籠，又能享受到土地升值的利益。

　　目前國內主流的養老地產以物業租售為核心的盈利模式

　　從項目實踐來看，以物業租售為主、特別是以銷售物業為主的養老地產，房產購買者大多也不是老年人，后期老年設施的運營和配套也難以跟上，只是打著“養老地產”旗號低價拿地、以傳統住宅地產模式開發的“偽養老地產”。當傳統住宅地產面臨市場利潤下降的情況下，這類模式也就難以為繼。因為，普通的商業地產都是可以用來銷售的，但如果做養老地產，則需要進行相關的配套設施建設，比如無障礙設施建設、醫院等，這些都需要開發商來投資，但不可能立刻見到收益，但養老地產的投資回報周期卻要長很多，一般都要7～10年，是商業地產的2倍。

　　因此，地產開發商進入養老市場首先需要轉變思維，以養老服務供應商的角色定位，按照市場定位規劃服務內容，繼而根據服務內容分析建筑開發要求，最終完成整個地產項目。這一模式的本質是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產開發建設。

　　老齡產業鏈所產生的新的項目盈利體系，衍生出一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的贏利點。

　　7、資源整合：定位“養老產業運營商”整合國內外專業資源

　　不管是房企、險企還是基金，養老地產都是一個新的發展領域，要獨立構建整個養老服務體系，既面臨著巨大的挑戰，也會承擔更大的風險。尤其在開發大型的綜合性養老地產項目，更需要運用資源整合理念，與國內外的專業康復醫療、人力資源、社區養老服務、養老設施運營、互聯網營銷等資源建立合作，提高項目品質和運營能力。

　　8、規劃設計：高水平的適老化的規劃設計

　　與歐美等國家相比，國內在養老地產規劃設計領域的積累和規范還非常欠缺，目前還缺少專業的養老地產規劃設計機構。

　　構建完善的滿足多層次需求的“適老化”的軟硬件服務體系。

　　根據老年人需求打造的功能服務體系和設施規劃

　　根據周邊配套條件調整自身配套設施建設內容

　　城區養生養老項目：在充分利用城市配套設施的基礎上，發揮項目作為養生養老社區的功能，同時保證項目作為城市居住社區的需要。

　　郊區養生養老項目：充分利用良好的自然資源及便利的交通條件基礎上，大力打造旅游、休閑娛樂、健康、生活、度假、商務及社區配套功能，為養生養老提供優越的條件，同時能夠滿足短期及長期居住的需要。

　　交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計

　　參照歐美發達國家的老年建筑標準結合我國老年人習慣進行，總體建設標準達到了國際先進水平。如大廳、樓梯樓道和電梯內均配有安全扶手，地面配置高檔防滑地板磚。房間內、衛生間內裝配先進的求救呼叫系統直通呼叫臺，有線壁掛電視機(帶無線耳麥)、電話、寬帶、空調、暖氣、大容量整體太陽能熱水器、浴霸、爐灶、壁燈等家用電器一應俱全，房間內所有家具均為無污染實木家具，有高檔老人床、床上用品、竹椅、圓桌、寫字臺等，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，有助于老人扶持，真正達到無障礙設計。

　　智能化養老技術的應用

　　智能化養老，就是運用智能控制技術提供高效的康療養老服務的過程。或者說，智能化康療養生是以互聯網、物聯網為依托，集合運用現代通信與信息技術、計算機網絡技術、康療服務行業技術和智能控制技術，為老年人提供安全便捷健康舒適服務的現代康療養生模式。

　　9、融資模式：尋求多方渠道突破養老產業融資瓶頸

　　融資渠道：銀行貸款、信托融資、上市融資、項目融資、金融租賃、房地產證券化

　　國有商業銀行：工行、農行等五大國有銀行未來在銀行貸款優惠力度上將加大扶持養老服務業；

　　住房公積金組織：目前相關部門正在修訂《住房公積金管理條例》，積極推動住房公積金以及基本養老保險基金入市；

　　房地產證券化部門：房地產信托投資基金；

　　商業銀行：例如中信銀行等，已經借鑒歐美盛行的“倒按揭”的思路，宣布推出首張面向中老年客戶的專屬借記卡“信福年華”，其按揭功能實現了“以房養老”。

　　保險機構：隨著2010年9月，《保險資金投資不動產暫行辦法》出爐，保險公司盼來機會。不動產閘門洞開。在商業住宅仍被攔在門外的現實下，養老地產進入了保險公司的眼簾。目前，平安、人壽、泰康等壽險機構紛紛試水養老地產。

　　養老基金：例如社保基金等，目前，國家社保基金已經參與投資烏鎮國際健康生態休閑產業園；美國城堡投資、紐約對沖基金(Fortress Investment Group LLC)以及寫意健康咨詢(China Senior Care)等國外基金投資；政府引導股權投資基金，例如北京市發改委、北京青耕投資管理有限公司和天津銀宏基金聯合發起的國內首支養老產業政府引導股權投資基金已經獲批等。

　　福利彩票公益金：根據《彩票管理條例》和《彩票公益金管理辦法》等有關政策法規規定，福利彩票公益金是國家通過發行彩票籌集的，專項用于社會福利等社會公益事業的資金，安排使用要符合“扶老、助殘、救孤、濟困、賑災”的發行宗旨。根據《社會養老服務體系建設規劃(2011-2015年)》，要求民政部本級福利彩票公益金及地方各級彩票公益金增加資金投入，優先保障社會養老服務體系建設。

　　海外資金：海外資金的主體為外國企業或者個人資金。目前，許多地方都有海外人士投資社會養老服務產業的成功案例，因此，海外資金投資社會養老產業的積極性很高，可以重點考慮，并以《中華人民共和國合伙企業法》以及國務院2009年頒發的《外國企業或者個人在中國境內設立合伙企業管理辦法》為法律依據。


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