租金定價的難處主要來自于三方面的矛盾。一是投資商方面盡快回籠投資和“放水養魚”長期獲利之間的矛盾；二是價格政策與承租商要求之間的矛盾；三是把擬訂價位與周圍同類項目進行比較而產生的矛盾。

　　如何制定能讓市場接受的租金政策？在技術操作上可分三個方面：

　　目前，業內招商操作大多偏重于價位。其實，后兩者（尤其是不同形式租金的各種組合）同樣是招商成功的有效杠桿。比如，為加強對“形象店”的招商拉力，可采用“定額租金（低）十百分比租金（中）十補貼返還（中）”的組合設計。為拉動本地區的薄利型品牌店入駐，可采用租金的“定額累退”方式：“第三年開始，若達到100萬元/年營業額，定額租金則減少30元/平方米”等。

　　如何確定最適當的商業地產項目租金呢？

　　一、以基價為衡量標準根據市場進行價格浮動

　　基價是市場的主要定價標準，一個市場在其地段上，其商業的基價租金就賦予了一定的標準，從其典型性商業或商圈的承載力上，基價租金就可以確定，比如，一線城市市區內一般在200-300元/平方米為標準，二級城市則為150-200元/平方米，三級城市的標準在80-100元/平方米。

　　租價是最反映市場承載量的一個值，比如租價3元/平方米/天，其售價可定為1萬元。十年使用權買斷是介于售價與租價之間的價位，它的標準為售價的60%，具體定價可根據住宅定價尾數就8原則或者9原則，如定價為3.5萬元可考慮3.58萬元，如定價為1萬元可考慮9800元，以些類推。

　　年租價：十年使用權價：售價=1：6：10，如租價為10元/平方米/天，年租3600元/平方米，10年使用權價為1.8萬元/平方米左右，售價為3萬元左右。

　　在一個供應量頗大，超過市場需求量的情況下，則考慮規模的放大量，放大量就意味著消化量慢，承受力分散。所以在基價上要適當地放低，尤其在市場前期，等市場發展成熟了，再適當增加。

　　基價定制模型

　　二、對基價不做嚴格要求時，則提高入市門檻

　　除了價格外，在市場中押金及入市門檻對價格的定位也很重要，某些市場為了解決建設資金壓力，其定價中對基價及價差等不做過多要求，或只是一個基價，而且較低，但其在入市門檻中設置條件，即收押金、保證金或入場費（贊助費、好處費、建設費等名目繁多）歸根而言為入市門檻費。

　　押金及保證金費為可退的，在合同期內無息的，在財務上為應付款。而入場費、贊助費等直接劃為利潤，例如:

　　【案例】

　　北京秀水街招商中，除了租金外，另收10萬元押金，5萬元入場費，則押金可退，入場費直接為利潤，15萬元就是其入市門檻。

　　北京天意市場，其8萬元租金，5萬元為贊助費，也是入場門檻，每攤位收5萬元入場費，天雅市場收押金8萬元為入場門檻。

　　入市門檻的設定是由這兩個方面制定：

　　通過對入市門檻的設定，可實現除了租金外的收益，但在投資核算中，對于回收成本，性質卻一致。

　　入市門檻設定一般都在市場認同度高的市場中產生的。入場門檻參照的值，除了租金，以及區域傳統外，另外一個就是轉讓費，通過對典型性商業分析，針對典型性商業的攤位轉讓費，考慮規模及放大量就可以設定入場門檻。

　　雖然押金與贊助費都是入市門檻，其收益財務處理截然不同，應盡可能多設置贊助費等直接利潤，而少押金。如北京秀水街的押金10萬元就過高，贊助費5萬元過低，應押金少，贊助費多點。如北京天雅大廈押金8萬過高，應拆分一些為贊助費、建設費等。

　　三、根據商戶承租能力及項目自身市場價值進行交租方式判斷

　　商業地產項目中，租金加押金（或入場費）確定后，就會對租金的交付方式提出不同的方案，如月付、季付、半年付、年付、二年付等。

　　商戶是以總款為承受入場條件的，不同的交租方式帶來總值不同，交付方式越方便對于商店而言，承受力越小，反之越大。但并非是越小就越好，因為涉及投資回收，尤其是資金鏈緊張的項目，在開業時要償還工程款等，資金壓力較大，需要年付或二年付等解決方案。但在市場養市中，如果租金交付方式短，則養市期風險大，在招商、開業、二次收租這三個節點中，二次收租就會使問題因時間短而爆發，因此有很多購物中心初期采用半年制，某種意義上講就套住商戶，使之與市場度過養市期。


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